Idee per dividere una casa in 2 appartamenti: iter burocratici

Dividere una casa in due, quando conviene

L'esigenza di dover dividere la stessa casa in due parti distinte può nascere da diverse situazioni, ad esempio per dare indipendenza ai figli, per ricavarne un affitto, oppure per metterla in vendita se non è più necessaria un'ampia superficie, per successione ereditaria.

Tutto parte da un progetto iniziale che va a trasformare un'unica abitazione in due case separate mediante un frazionamento catastale e seguire un iter burocratico necessario per non ricorrere in sanzioni.
Il Decreto Salva Italia dell'allora Governo Monti ha introdotto delle semplificazioni nelle procedure di frazionamento ed accorpamento di unità immobiliari, al fine di agevolare lo sviluppo del settore edilizio.

La nuova normativa rende più snella la procedura abolendo l'obbligo del permesso da parte del Comune, ma con la limitazione che i lavori non devono comportare un incremento di volume complessivo dell'edificio, seguendo comunque tutte le normative vigenti per i lavori di ridistribuzione degli spazi interni.

Non è possibile eseguire tali lavori se ne consegue un cambio di destinazione d'uso, che è ancora sottoposto all'obbligo di permesso comunale.

L'iter da seguire per la divisione di una casa in due

La procedura da seguire per il frazionamento di un immobile dipende:

• dal Piano Regolatore Generale (PRG)
  
  
• dal Regolamento Edilizio Comunale
  
  
• dai Regolamenti Condominiali
  
  

Innanzitutto occorre verificare la conformità urbanistico-edilizia e la conformità catastale inerente lo stato di fatto.

Frazionamento casa in due unità immobiliari

L'attività di frazionamento rientra nell'edilizia libera, classificata come manutenzione straordinaria. Per avviare i lavori necessari alla suddivisione della casa in due distinte unità immobiliari vi sono due tipi di comunicazione da presentare al Comune necessarie:

• Modulo CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata), che attesta l'inizio dei lavori non strutturali, da parte di un tecnico abilitato;
  
  
• Modulo SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività), necessaria nel caso di interventi strutturali.
  
  

Inoltre in presenza di vincoli storici o paesaggistici, sarà necessaria un'ulteriore documentazione che ne attesti l'autorizzazione.

Successivamente occorrerà presentare l'aggiornamento al Catasto.

Se l'appartamento che si intende dividere in due fa parte di un condominio, si dovrà richiedere anche l'autorizzazione condominiale.

Bisogna considerare inoltre che il frazionamento immobile prevede la richiesta di nuovi allacci per gas ed elettricità, rendendo necessaria una gestione economica dei relativi contratti.

Terminati i lavori: documentazione necessaria

Terminati i lavori di frazionamento, che divide in due un locale, bisogna presentare un ulteriore Modulo chiusura lavori relativo ad entrambe le unità immobiliari, che attesti la fine degli interventi di ristrutturazione.

Pratica frazionamento casa in due unità immobiliari

Successivamente si dovranno aggiornare i dati presenti nella visura catastale, mediante una variazione catastale effettuata da parte di un tecnico abilitato, che andrà a sostituire il subalterno identificativo dell'immobile di partenza con quelli nuovi assegnati alle due unità abitative.

Nel caso di un frazionamento all'interno di un edificio condominiale, sarà necessario procedere con l'aggiornamento delle tabelle millesimali, poiché le due unità distinte avranno un valore diverso nella divisione delle spese, che si calcolano attraverso le apposite tabelle.

Costi e Bonus per dividere una casa in due unità immobiliari

I costi del processo edilizio sono svariati e dipendono dal Comune e dalla tipologia di intervento.

Tuttavia è possibile fare un inventario delle principali spese da sostenere:

• Prestazione del tecnico abilitato per l'esecuzione del progetto, pratica edilizia e direzione lavori
  
  
• Diritti di istruttoria della pratica edilizia
  
  
• Interventi edilizi e impiantistici
  
  
• Acquisto forniture per materiali e arredi
  
  
• Allaccio alle nuove utenze
  
  
• Imposta catastale per la variazione
  
  

Gli oneri di urbanizzazione verranno pagati al Comune in misura ridotta, considerato quanto già versato in passato.

Costi pratica frazionamento casa in due unità immobiliari

I Bonus legati alla divisione in due unità immobiliari consentono una detrazione IRPEF del 50% riconosciuta a chi esegue i lavori (manutenzione straordinaria o ristrutturazione).

Si aggiunge il Bonus del 50% sull'acquisto di nuovi mobili ed elettrodomestici oltre agli incentivi per i dispositivi di energia pulita.

Idee per dividere una casa in due appartamenti

Il compito dell'architetto è quello di ascoltare le esigenze del committente e di tradurle in lavori di ristrutturazione che creino ambienti confortevoli e funzionali.

Il professionista fornisce idee e soluzioni per la divisione della casa in due appartamenti, trovando il modo di risolvere i problemi distributivi delle stanze e degli impianti.
Idee frazionamento casa in due unità immobiliari

Vediamo alcune idee su come dividere una casa in due appartamenti.
Innanzitutto è necessario realizzare un nuovo ingresso, distinto da quello dell'abitazione iniziale, da valutare dove posizionarlo.

Nel caso di un appartamento di 80 mq da dividere in due unità, si suggerisce di destinare a ciascuna delle due parti 38 mq e 3 mq all'ingresso.

Dividere una casa di 100 mq in due appartamenti, si suggerisce di destinare a ciascuno 48 mq e 4 mq all'ingresso.

Se l'immobile originario presenta dei soffitti molto alti è possibile realizzare due appartamenti con soppalco.

La posizione degli impianti e degli infissi

Ogni unità abitativa deve avere il proprio impianto elettrico, idrico e di riscaldamento.
È anche necessario controllare la disposizione delle finestre e l'orientamento dell'edificio affinché entrambi gli appartamenti abbiano un'illuminazione adeguata al comfort abitativo.

Idee frazionamento casa in due unità immobiliari

Occorre considerare inoltre la posizione degli scarichi per la realizzazione ad esempio di un nuovo bagno e della cucina.

I due appartamenti che si andranno a creare dovranno essere divisi da pareti spesse almeno 15 cm, meglio se provviste di isolamento, in modo da rispettare la trasmittanza termica e le prestazioni acustiche richieste dalla normativa edilizia.

Le due unità abitative ottenute dal frazionamento, anche se piccole, risulteranno comunque confortevoli e adatte alle richieste dell'odierno mercato immobiliare.

Vantaggi nella suddivisione di una casa in due

Negli ultimi anni il frazionamento di una abitazione è una pratica abbastanza diffusa in quanto risulta conveniente, comportando un aumento del valore del bene, poiché da un immobile si vengono a creare due unità abitative più piccole, maggiormente richieste sul mercato.

Vantaggi frazionamento casa in due unità immobiliari

L'idea ad esempio di come dividere un appartamento anni '70 ereditato dai nonni, con sei o sette stanze e soffitti molto alti, è quella di realizzare due appartamenti più piccoli moderni, adatti alle esigenze di una popolazione attuale.

Avviare anche un B&B può essere una motivazione per la suddivisione di una casa grande. Nelle città sempre più affollate, ricavare nuovi spazi abitativi è sempre una buona idea.

La suddivisione per ottenere due case più piccole è vantaggiosa in quanto è più facile gestirle, costano meno e consumano meno.

Un appartamento o un immobile "frazionato" inoltre aumenta di molto il proprio valore sul mercato.