L'istituzione di un fondo obbligatorio, per un importo parti all'ammontare dei lavori deliberati dall'assemblea, è stato uno di quegli argomenti che ha creato maggiore interesse, nonché polemica, nei mesi immediatamente precedenti e successivi l'entrata in vigore della riforma del condominio.
Che cosa diceva esattamente la norma?
Ai sensi dell'art. 1135 n. 4 c.c., così come riformato dalla legge n. 220 del 2012:
Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:
[...]
4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori.
Manutenzione, costi e fondi
Le opere di manutenzione straordinaria o le innovazioni (es. installazione di un ascensore) costano 100?
L'assemblea deve deliberare l'istituzione di un fondo di pari ammontare all'importo dei lavori.
Non solo; secondo buona parte dei primi commentatori della riforma, questa norma imponeva all'amministratore di accantonare tutte le somme necessarie all'esecuzione degli interventi, prima dell'inizio dei medesimi.
Questa l'interpretazione normativa che, da più parti, riceveva i maggiori consensi e le più accese critiche.
È vero, in questo modo si dava all'amministratore e soprattutto agli appaltatori, certezza dei pagamenti se, come si stava profilando obbligatorio, la stipula del contratto (o quanto meno l'esecuzione degli interventi) dovesse essere subordinata all'accantonamento dei denari necessari a pagarli.
Certo, allo stesso tempo, s'è fatto notare come la particolare congiuntura economica, unita alla sempre fisiologica difficoltà di mettere da parte cifre rilevanti per i casi di lavori di notevole entità, poteva avere l'effetto paradossale di bloccare il settore delle ristrutturazioni condominiali.
Fondo obbligatorio, in che senso?
Prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio, il fondo speciale per i lavori di manutenzione straordinaria poteva essere istituito se l'assemblea lo riteneva utile.
Nessun cenno alle modalità di conferimento delle somme da parte dei condomini: insomma spettava all'assise decidere in quante rate e con che tempi dovessero essere versate le così dette rate lavori.
Con l'entrata in vigore della legge n. 220, s'è visto prima, la costituzione del fondo è divenuta obbligatoria.
Insomma ogni qual volta l'assemblea delibera l'esecuzione delle opere indicate dall'art. 1135 n.4 c.c. è necessario (pena l'invalidità della deliberazione) decidere anche l'istituzione di un fondo pari all'ammontare dei lavori.
Un dato, fin dalla prima lettura, ad avviso di chi scrive, appariva certo: la norma non specificava se alla costituzione del fondo (operazione che può sostanziarsi anche in una mera scrittura contabile sui registri condominiali) dovesse corrispondere l'immediata corresponsione dell'intero importo.
Insomma una cosa è dire: se si deliberano lavori per 100 mila euro l'assemblea deve istituire un fondo di pari ammontare, altro se si deliberano lavori per 100 mila euro l'assemblea deve istituire un fondo di parti ammontare nonché imporre il versamento integrale e preventivo pena l'impossibilità di iniziare i lavori.
Questa soluzione è apparsa eccessivamente rigoristica: sta di fatto che in tanti l'hanno ritenuta come la più accreditata.
Rebus sic stantibus, ci si è domandati: se in sede di stipula del contratto, il condominio concordava con la ditta il pagamento sulla base del così detto stato di avanzamento dei lavori, qual è il senso dell'accantonamento dell'intero importo, posto che, anche tecnicamente, sussistono i tempi per il versamento in varie tranche anche da parte dei condomini?
In questo contesto, pure solamente per avere maggiore certezza a fronte di una situazione legislativa potenzialmente paralizzante (per le ragione spiegate in precedenza), richieste di modifica della legge sono arrivate da più parti.
Richieste accolte.
Fondo straordinario e decreto Destinazione Italia
Con il decreto legge 23 dicembre 2013 n. 145, entrato in vigore la vigilia di Natale, il Legislatore d'urgenza ha modificato l'art. 1135 n. 4 c.c.
La norma ora recita:
Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:
4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.
È bene ricordarlo, che il decreto legge, per divenire definitivo, dev'essere convertito in legge entro sessanta giorni dalla sua entrata in vigore; la norma, tuttavia, è immediatamente applicabile.
Insomma la parola fine sulla vicenda (e quindi anche con eventuali modifiche) verrà messa solamente quando il decreto diventerà legge; se interveranno modifiche se ne darà conto.
Ad ogni modo, fino alla vigenza della disposizione succitata, la situazione sarà la seguente: se per il pagamento dei lavori è concordata la corresponsione in base allo stato di avanzamento dei medesimi, il fondo può essere costituito in base alle singole partite.
La norma, ad avviso di chi scrive, meriterebbe alcuni correttivi perché, è cosa nota, i contratti solitamente sono stipulati dopo la deliberazione dei lavori e di conseguenza non sempre, prima di ciò, è possibile avere certezza assoluta del varie tranche.
E se il pagamento dei lavori non è vincolato allo stato di avanzamento dei medesimi ma, semplicemente, rateizzato?
Davvero si può ritenere che questa differenza (pagamento rateizzato – pagamento in base allo stato di avanzamento) possa influire sulla possibilità di versare gli importi in più tranche?
Insomma ad una prima analisi del dato normativo, sembrerebbe che il legislatore, per introdurre un correttivo avvertito come necessario, abbia finito per non risolvere la situazione.
Cosa fare?
Noi suggeriamo di riscrivere la norma in questo modo:
Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:
4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori, deliberando altresì le modalità di versamento delle quote che saranno dovute dai singoli condomini.
L'istituzione di un fondo obbligatorio, per un importo parti all'ammontare dei lavori deliberati dall'assemblea, è stato uno di quegli argomenti che ha creato maggiore interesse, nonché polemica, nei mesi immediatamente precedenti e successivi l'entrata in vigore della riforma del condominio.
Insomma una cosa è dire: se si deliberano lavori per 100 mila euro l'assemblea deve istituire un fondo di pari ammontare, altro se si deliberano lavori per 100 mila euro l'assemblea deve istituire un fondo di parti ammontare nonché imporre il versamento integrale e preventivo pena l'impossibilità di iniziare i lavori.
