Codice Civile e distanze tra fabbricati
Una delle cause più frequenti di lite tra vicini è costituita dalle distanze da tenere tra le rispettive proprietà o dai muri di confine.
Questa materia è disciplinata dal Codice Civile, dall'articolo 873 al 907, per quello che riguarda le distanze minime da rispettare.
Infatti la legislazione locale, come i Regolamenti Edilizi, le leggi ambientali regionali, le distanze di sicurezza dagli impianti e anche il codice della strada, possono imporre delle distanze minime superiori.
Il Codice Civile stabilisce che, tra due edifici che non siano costruiti in aderenza, deve esserci una distanza in linea d'aria di almeno 3 metri.
A questo principio possono esserci delle eccezioni: una sentenza della Cassazione ha, infatti, stabilito che se c'è accordo tra i vicini si può anche derogare a questa distanza minima.
Naturalmente ciò non è possibile quando la distanza tra gli edifici è indicata da un Regolamento Edilizio locale, come è nella prassi, quindi si tratta di una eventualità molto rara.
Un'altra eccezione può essere rappresentata dall'usucapione.
Se due edifici si trovano ad una distanza inferiore a tre metri da oltre vent'anni e nessuno dei due proprietari ha mai presentato obiezione, si può acquisire il diritto a mantenere questa distanza.
È importante a questo punto capire cosa si intende per costruzione, per sapere da dove bisogna misurare la distanza. Tutti gli elementi strutturali (muri, travi, pilastri, scale, ecc.) sono costruzioni.
Gli aggetti, cioè le sporgenze come i balconi, sono interpretati in maniera diversa dai vari regolamenti.
Alcuni, infatti, specificano che fanno distanza se sono più larghi di una certa misura, mentre per altri sono in ogni caso costruzione e quindi vanno considerati nel calcolo della distanza.
Gli aggetti di carattere ornamentale come cornicioni marcapiano o lesene, non sono invece da considerare come costruzioni.
Per le costruzioni interamente sotterranee, come i garages, non occorre rispettare la distanza, a meno che il Regolamento Edilizio esprima palesemente il contrario.
Va poi ricordato che, al fine di incentivare l'efficienza energetica degli edifici, la legislazione nazionale e regionale ha previsto la deroga alle distanze fissate dai regolamenti locali, quando si realizzano interventi volti all'isolamento termico degli edifici.
Distanze e muri di confine
Il Codice Civile regolamenta anche la costruzione dei muri di confine, poiché all'art. 841 sancisce il diritto di ogni proprietario a recintare la sua proprietà.
Se il muro è alto meno di 3 metri, un edificio costruito nelle vicinanze dovrà sorgere ad almeno 3 metri di distanza. Se il manufatto supera i 3 metri, invece, la distanza dovrà essere osservata non dal fabbricato del vicino, ma dal muro di confine stesso.
Se un muro sorge esattamente sul confine tra due proprietà, anche se è stato costruito da uno solo dei due proprietari, l'altro ha diritto a chiederne la comunione, cioè ad acquisirne metà della proprietà, purché si faccia carico di metà delle spese di costruzione e di manutenzione.
Anche uno stesso fabbricato può essere costruito lungo il confine. In questo caso l'altro proprietario ha il diritto di appoggiarsi con una sua eventuale costruzione, sempre previo pagamento di metà delle spese di costruzione del muro.
Distanze e piante
Il Codice Civile stabilisce che un confine può essere segnato anche dalla presenza di siepi o piante: in questo caso, la loro manutenzione spetta in egual misura a entrambi i confinanti.
Quando si piantano nuovi vegetali bisogna che anche questi mantengano le distanze dai confini, che sono stabilite dal Codice civile in 3 metri per gli alberi di alto fusto, come noci, castagni, querce, pini, pioppi, ecc., in 1,5 metri per quelli di basso fusto (inferiori a 3 m di altezza) e in 1 metro per siepi, viti, arbusti e alberi da frutto inferiori a 2,5 m di altezza, o dai regolamenti locali se più restrittive.
Non va invece rispettata alcuna distanza se c'è un muro di confine e la pianta è alta meno di 3 m.
Anche per gli alberi vale l'usucapione, quindi se trascorrono vent'anni non possono più essere rimossi ma se muoiono non possono essere rimpiazzati.
È invece possibile richiedere per il vicino il taglio di radici o rami che invadano la sua proprietà.
Considerazioni finali sulle distanze tra fabbricati
In materia di distanze i regolamenti locali hanno il sopravvento sul Codice Civile, altrimenti non sarebbe possibile regolamentare muri, giardini o recinzioni comuni.
Chi vede infranto il proprio diritto alle distanze legali può chiedere l'abbattimento della costruzione o dell'albero che non le rispetta o il risarcimento del danno per il calo di valore del suo immobile o per la limitazione di veduta.
Se si acquista un terreno da un vicino si può acquistare anche la cosiddetta servitù attiva, cioè stabilire per contratto che questo si impegni a non costruire o piantare alberi a meno di una certa distanza.
Infine vano spese alcune parole per quello che riguarda il diritto di veduta.
Sappiamo che quando un edificio è costruito su confine è possibile costruire in aderenza, annullando le distanze legali. Un'eccezione è costituita dal caso in cui su questo muro di confine siano presenti una finestra o un balcone da più di vent'anni.
In tal caso il proprietario può acquisire il diritto di veduta e pertanto va osservata la distanza di 3 metri.
