Distanze da rispettare

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Una delle cause più frequenti delle liti tra vicini riguarda le distanze da rispettare tra le singole proprietà: vediamo come sono regolate dal codice civile.
Distanze da rispettare
Arch. Carmen Granata

Distanze tra fabbricati


distanze da rispettareUna delle cause più frequenti delle liti tra vicini riguarda le distanze da rispettare tra le singole proprietà.

Le distanze tra i fabbricati e i confini delle proprietà sono regolati dal Codice Civile, ed è proprio il mancato rispetto di queste norme che provoca queste liti.
Per quanto riguarda il condominio, invece, la Corte di Cassazione ha ribadito che le norme condominiali hanno il sopravvento su quelle del Codice Civile.

Prima di costruire sul proprio suolo, bisognerebbe porsi alcuni interrogativi, come:

- Quale distanza devo rispettare dalla casa del mio vicino?
- A che distanza posso piantare gli alberi?
- Posso sempre recintare il giardino?

Infatti se si realizzano opere o piantano alberi che infrangono le norme che regolano queste distanze, si può essere chiamati a risarcire il danno o ad abbattere il manufatto.


Distanze da rispettare e codice civile


il codice civileGli articoli del Codice Civile che stabiliscono le distanze minime da rispettare e regolano in maniera precisa i confini tra le proprietà, sono quelli che vanno dal numero 873 al numero 907, con qualche eccezione che vedremo più avanti.

I piani regolatori, i vincoli ambientali, i Regolamenti edilizi locali, le norme di sicurezza sugli impianti e anche il codice della strada, possono aumentare le distanze minime imposte dalla Legge, ma non diminuirle.

Se due costruzioni non sono aderenti, la distanza minima tra di esse in linea d'aria deve essere di almeno 3 metri.


Eccezioni alle distanze minime dai confini


Esistono, però, delle eccezioni anche alle distanze minime fissate dal codice civile.


Prima eccezione


La Cassazione, con la sentenza numero 2331 del 1983 ha riconosciuto ai proprietari di terreni confinanti la possibilità di stabilire tra loro un accordo per ridurre la distanza minima.

Questo vale solo però nel caso in cui il regolamento edilizio locale non abbia fissato le distanze minime.


Seconda eccezione


le eccezioni
Se due fabbricati costruiti da oltre venti anni, hanno una distanza inferiore a quella fissata dalla legge e i proprietari non hanno mai opposto alcuna obiezione, può scattare il diritto all'usucapione cioè il diritto o il possesso protratto per un lungo periodo di tempo si trasforma in diritto o proprietà vera.

Tale diritto è regolato dagli articoli 1158 e seguenti del codice civile e deve essere fatto valere in giudizio con una sentenza.


Cosa si intende per costruzione?


È bene precisare che il concetto di costruzione non si esaurisce semplicemente in quello di edificio, manufatto costituito da muri perimetrali, ma per la giurisprudenza essa è costituita da qualsiasi opera stabilmente infissa al suolo.

balconeCon sentenze succedutesi nel corso degli anni la Cassazione ha stabilito che devono intendersi come costruzioni manufatti quali la tettoia che avanzi rispetto all'edificio già esistente, i balconi, una pensilina costruita su un terrazzo con materiali metallici, una scala esterna in muratura, un manufatto, con finestra, coperto da tettoia formata da travi con soprastanti lamiere, destinata a fienile, magazzino e pollaio, un barbacane quale elemento costruttivo di completamento dell'edificio.

Allo stesso modo ha stabilito che non rientrano in tale concetto le condutture elettriche ed i pali che le sostengono, uno zoccolo basso in muratura con rete metallica infissa, i manufatti realizzati all'interno di preesistenti costruzioni eseguite in appoggio o in aderenza ad un muro comune sul confine, un campo da tennis ad uso privato, dato che la rete metallica che di solito circonda simili campi, non può formare un'intercapedine e come tale non rientra nella previsione dell'art. 873, il muro di contenimento di una scarpata o di un terrapieno, il muro di cinta con altezza non superiore ai tre metri.

In generale, quando in un edificio sono presenti sporti o aggetti, essi non devono essere considerati costruzione quando hanno una funzione meramente decorativa e non hanno alcun compito strutturale.


Muri di confine


Il Codice Civile all'articolo 841 afferma che in qualsiasi momento si ha il diritto di recintare la propria proprietà.

muri di confineSe il muro è alto meno di tre metri l'edificio dovrà essere costruito a più di tre metri di distanza dalla costruzione del vicino, altrimenti i tre metri minimi vanno considerati dal muro di recinzione.

Se un muro è costruito su confine anche da uno solo dei proprietari, l'altro confinante può chiederne la comunione, a patto che divida le spese di costruzione e manutenzione.

Se una costruzione sorge a ridosso di un muro di confine, anche l'altro confinante potrà appoggiare la sua costruzione al muro comune.

Se un muro è a meno di un metro e mezzo dal confine è possibile chiedere la comunione al vicino che dovrà comunque acconsentire e richiedere a sua volta la costruzione del nuovo muro sul confine.

Il Codice Civile stabilisce alcune prove che si possono portare a sostegno del fatto di essere l'unico proprietario del muro, come per esempio la presenza da un lato del muro di cornicioni, mensole, ecc.


Alberi e piante


alberi e pianteIl Codice Civile stabilisce che i confini possono essere segnati anche da siepi o alberi che sono considerati in questo caso comuni.

Piantando nuovi alberi bisogna rispettare una distanza che va da 1 metro a 3 metri a seconda delle dimensioni delle piante, se cioè queste sono di alto, medio fusto o di altezza inferiore a 2,50 mt.
Se le piante sono più basse di un muro di recinzione nessuna distanza deve essere rispettata. (art. 892 c.c.)

Anche per le piante si può applicare il diritto di usucapione. Se muoiono però non è possibile rimpiazzarli.

È possibile pretendere il taglio delle radici o dei rami che invadono il terreno o lo spazio dell'altro confinante.

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Distanze da rispettare: Commenti e opinioni


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  • Cali
    Cali
    Sabato 16 Luglio 2016, alle ore 01:48
    Si parla di altezza massima delle recinzioni di 3 m. Avendo io un vicino di giardino con cane libero posso autonomamente portare a 3 m la recinzione che ci divide se non tocco l'attuale è di circa 80cm ma ve ne appoggio una nuova?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Cali
      Lunedì 18 Luglio 2016, alle ore 08:38
      Sì, in linea di principio ma la norma va verificata con i regolamenti locali che spesso sono in contrasto con il codice civile. Quindi, prima di dar luogo al rialzo della recinzione, è opportuno un passaggio all'U.T. del Suo comune ed accertarne la fattibilità. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Barbara
    Barbara
    Mercoledì 13 Luglio 2016, alle ore 19:34
    Non riesco a trovare, se esiste una distanza minima di rispetto tra un confine di proprietà e una strada privata con servitù di passaggio o quali sono le normative a cui attenersi in materia.

    Può essere costruita proprio sul confine ?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Barbara
      Giovedì 14 Luglio 2016, alle ore 17:12
      Fatti salvi i regolamenti locali, la materia viene disciplinata dal codice civile. In particolare gli artt. ex 833, ex 844, 872, 873, 874, 875, 876, 877, 878, 879 oltre alle numerose sentenze della Cassazione che di fatto fanno legge. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Giuse.alb@libero.it
    Giuse.alb@libero.it
    Domenica 10 Luglio 2016, alle ore 19:45
    Buonasera, Sto Ristrutturando una casa avuta in eredità e all'interno del piccolo giardino di mia proprietà, Il vicino ha costruito (circa 15 anni fa) un massetto (piccolo marciapiede) adiacente all'immobile del confinante. Il mio giardino è di per se già piccolo, posso eliminare questo marciapiede che si trova all'interno della mia proprietà?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giuse.alb@libero.it
      Martedì 12 Luglio 2016, alle ore 18:49
      Certamente, anche perchè al trascorrere del ventennio senza nessuna contestazione, può vantare titoli attraverso una azione di usucapione. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Vincenzo
    Vincenzo
    Sabato 9 Luglio 2016, alle ore 16:51
    Il confinante con il mio giardino ha installato una tettoia metallica ricoperta con rete ombreggiante partendo dalla rete che separa il confine e attaccato allo stabile non rispettando i tre metri di distanza.

    Guardando la pianta catastale in scala a 1.200,  il confine che parte dallo spigolo del palazzo e di venti centimetri andando verso il suo giardino , chiedo come mi devo comportare per farlo spostare.

    In più ha messo un BC e forno per le pizze attaccato allo stabile con tutti i fumi e odori che ti arrivano in casa soprattutto in estate.

    Come posso comportarmi ?

    Vincenzo
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Vincenzo
      Martedì 12 Luglio 2016, alle ore 18:46
      Con il vicino è importante il dialogo. Lei faccia capire quali sono le Sue ragioni in modo pacato e dimostrandosi "comprensivo" verso eventuali dimostranze che Le verranno fatte. Gli faccia notare che la rete Le sta sotto casa e che i fumi del barbecue Le vanno fin dentro casa. Se alle Sue lamentele non trova "soddisfazioni" purtroppo gli va notificata una lettera di messa in mora scritta da Lei o da un Suo legale di fiducia, sperando che la cosa finisca quì. Un cordiale saluto.
      rispondi al commento
  • Marco
    Marco
    Martedì 5 Luglio 2016, alle ore 19:45
    Buonasera, all'interno del giardino di mia proprietà vorrei costruire un capanno per gli attrezzi in legno, poggiato a terra.

    I condomini ai piani superiori potranno contestarne la vicinanza alle loro finestre ?

    In che casi ?

    Esiste una distanza minima da rispettare ?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Marco
      Giovedì 7 Luglio 2016, alle ore 08:59
      Una qualsiasi costruzione può essere oggetto di contestazioni quando ostruisce, anche parzialmente, la veduta. La distanza minima non deve essere inferiore ai 3 metri. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Daisy
    Daisy
    Domenica 26 Giugno 2016, alle ore 11:40
    Vorrei sapere quale distanza posso mettere una piscina fuori terra.

    Ho preso una piscina 4 x 2 e unico posto disponibili è vicino a confini di mio vicino.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Daisy
      Lunedì 27 Giugno 2016, alle ore 12:33
      La distanza minima tra una proprietà e l'altra è di mt. 1,50. Se la piscina è inferiore al metro di altezza, può derogare. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Paolo
    Paolo
    Sabato 4 Giugno 2016, alle ore 20:48
    Io e il mio vicino abbiamo un pozzo artesiano in comune situato a confine.

    A che distanza da suddetto pozzo si puo' effettuare un pozzetto di derivazione per le acque nere ?

    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Paolo
      Domenica 5 Giugno 2016, alle ore 18:16
      Non esiste una distanza minima, l'importante è che il pozzetto di derivazione delle acque nere sia a tenuta stagna, cioè impermeabile. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Salvatoro
    Salvatoro
    Giovedì 2 Giugno 2016, alle ore 15:57
    Salve, io e il mio vicino vorremmo costruire un muro divisorio alto 3 mt per separare i propri giardini. Sono necessarie autorizzazioni del comune? Se sì, quali? Grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Salvatoro
      Giovedì 2 Giugno 2016, alle ore 16:24
      Per la tipologia ed in primo luogo l'altezza del muro, vanno consultati i regolamenti edilizi locali. In ogni caso va presentata, al Suo comune, una Cila asseverata. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Pierpaolop
    Pierpaolop
    Martedì 24 Maggio 2016, alle ore 15:43
    Buona sera . sto per acquistare una bifamiliare al piano terreno . l'altra proprietà è separata da una rete metallica che è situata nel mio confine posso togliere la rete e realizzare un muro , la recinzione della rete metallica va dall entrata del cancelletto fino al muro della casa dall'altra parte si trova un aiuola del mio confinante e il vialetto che lo porta alla sua proprietà ... un altra cosa ci sono le utenze enel e acqua del mio vicino situata nelle mia proprietà le vorrei spostare anche a mie spese posso ? o come posso fare ? grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Pierpaolop
      Mercoledì 25 Maggio 2016, alle ore 21:52
      In prima istanza, bisognerebbe conoscere gli accordi che sono intervenuti tra il Suo venditore ed il vicino. Spesso ci sono cose che non vengono dette perchè date ormai scontate dai tempi, oppure che possono scatenare furiose liti. Fatta la debita premessa, tutto è possibile fare ma con il benestare del vicino, altrimenti questi tipi di cause non vedranno facilmente la fine. La rete può essere rimossa e sostituita da un muretto divisorio, rapportandosi alle mappe catastali. Altrettanto dicasi per i contatori, che, però, sono soggetti alla verifica di fattibilità da parte dell'ente erogatore del servizio, sull'ubicazione e le relative prescrizioni tecniche da seguire, oltre ai costi da preventivare. Le consiglio di fare le cose concordandole con il Suo confinante. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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