Distanze da rispettare

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Una delle cause più frequenti delle liti tra vicini riguarda le distanze da rispettare tra le singole proprietà: vediamo come sono regolate dal codice civile.
Distanze da rispettare
Arch. Carmen Granata

Distanze tra fabbricati


distanze da rispettareUna delle cause più frequenti delle liti tra vicini riguarda le distanze da rispettare tra le singole proprietà.

Le distanze tra i fabbricati e i confini delle proprietà sono regolati dal Codice Civile, ed è proprio il mancato rispetto di queste norme che provoca queste liti.
Per quanto riguarda il condominio, invece, la Corte di Cassazione ha ribadito che le norme condominiali hanno il sopravvento su quelle del Codice Civile.

Prima di costruire sul proprio suolo, bisognerebbe porsi alcuni interrogativi, come:

- Quale distanza devo rispettare dalla casa del mio vicino?
- A che distanza posso piantare gli alberi?
- Posso sempre recintare il giardino?

Infatti se si realizzano opere o piantano alberi che infrangono le norme che regolano queste distanze, si può essere chiamati a risarcire il danno o ad abbattere il manufatto.


Distanze da rispettare e codice civile


il codice civileGli articoli del Codice Civile che stabiliscono le distanze minime da rispettare e regolano in maniera precisa i confini tra le proprietà, sono quelli che vanno dal numero 873 al numero 907, con qualche eccezione che vedremo più avanti.

I piani regolatori, i vincoli ambientali, i Regolamenti edilizi locali, le norme di sicurezza sugli impianti e anche il codice della strada, possono aumentare le distanze minime imposte dalla Legge, ma non diminuirle.

Se due costruzioni non sono aderenti, la distanza minima tra di esse in linea d'aria deve essere di almeno 3 metri.


Eccezioni alle distanze minime dai confini


Esistono, però, delle eccezioni anche alle distanze minime fissate dal codice civile.


Prima eccezione


La Cassazione, con la sentenza numero 2331 del 1983 ha riconosciuto ai proprietari di terreni confinanti la possibilità di stabilire tra loro un accordo per ridurre la distanza minima.

Questo vale solo però nel caso in cui il regolamento edilizio locale non abbia fissato le distanze minime.


Seconda eccezione


le eccezioni
Se due fabbricati costruiti da oltre venti anni, hanno una distanza inferiore a quella fissata dalla legge e i proprietari non hanno mai opposto alcuna obiezione, può scattare il diritto all'usucapione cioè il diritto o il possesso protratto per un lungo periodo di tempo si trasforma in diritto o proprietà vera.

Tale diritto è regolato dagli articoli 1158 e seguenti del codice civile e deve essere fatto valere in giudizio con una sentenza.


Cosa si intende per costruzione?


È bene precisare che il concetto di costruzione non si esaurisce semplicemente in quello di edificio, manufatto costituito da muri perimetrali, ma per la giurisprudenza essa è costituita da qualsiasi opera stabilmente infissa al suolo.

balconeCon sentenze succedutesi nel corso degli anni la Cassazione ha stabilito che devono intendersi come costruzioni manufatti quali la tettoia che avanzi rispetto all'edificio già esistente, i balconi, una pensilina costruita su un terrazzo con materiali metallici, una scala esterna in muratura, un manufatto, con finestra, coperto da tettoia formata da travi con soprastanti lamiere, destinata a fienile, magazzino e pollaio, un barbacane quale elemento costruttivo di completamento dell'edificio.

Allo stesso modo ha stabilito che non rientrano in tale concetto le condutture elettriche ed i pali che le sostengono, uno zoccolo basso in muratura con rete metallica infissa, i manufatti realizzati all'interno di preesistenti costruzioni eseguite in appoggio o in aderenza ad un muro comune sul confine, un campo da tennis ad uso privato, dato che la rete metallica che di solito circonda simili campi, non può formare un'intercapedine e come tale non rientra nella previsione dell'art. 873, il muro di contenimento di una scarpata o di un terrapieno, il muro di cinta con altezza non superiore ai tre metri.

In generale, quando in un edificio sono presenti sporti o aggetti, essi non devono essere considerati costruzione quando hanno una funzione meramente decorativa e non hanno alcun compito strutturale.


Muri di confine


Il Codice Civile all'articolo 841 afferma che in qualsiasi momento si ha il diritto di recintare la propria proprietà.

muri di confineSe il muro è alto meno di tre metri l'edificio dovrà essere costruito a più di tre metri di distanza dalla costruzione del vicino, altrimenti i tre metri minimi vanno considerati dal muro di recinzione.

Se un muro è costruito su confine anche da uno solo dei proprietari, l'altro confinante può chiederne la comunione, a patto che divida le spese di costruzione e manutenzione.

Se una costruzione sorge a ridosso di un muro di confine, anche l'altro confinante potrà appoggiare la sua costruzione al muro comune.

Se un muro è a meno di un metro e mezzo dal confine è possibile chiedere la comunione al vicino che dovrà comunque acconsentire e richiedere a sua volta la costruzione del nuovo muro sul confine.

Il Codice Civile stabilisce alcune prove che si possono portare a sostegno del fatto di essere l'unico proprietario del muro, come per esempio la presenza da un lato del muro di cornicioni, mensole, ecc.


Alberi e piante


alberi e pianteIl Codice Civile stabilisce che i confini possono essere segnati anche da siepi o alberi che sono considerati in questo caso comuni.

Piantando nuovi alberi bisogna rispettare una distanza che va da 1 metro a 3 metri a seconda delle dimensioni delle piante, se cioè queste sono di alto, medio fusto o di altezza inferiore a 2,50 mt.
Se le piante sono più basse di un muro di recinzione nessuna distanza deve essere rispettata. (art. 892 c.c.)

Anche per le piante si può applicare il diritto di usucapione. Se muoiono però non è possibile rimpiazzarli.

È possibile pretendere il taglio delle radici o dei rami che invadono il terreno o lo spazio dell'altro confinante.

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Distanze da rispettare: Commenti e opinioni


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  • Roberta
    Roberta
    Mercoledì 23 Novembre 2016, alle ore 13:40
    Il mio vicino ha realizzato  pochi centimetri dal limite un grosso manufatto prefabbricato con barbecue fontana etc.
    Il tutto poggia su una base ed è murato su una piattaforma in cemento posta al suolo di circa 2 metri x 3.
    La struttura ha in altezza di circa 3 metri , sarà larga 90 cm è lunga 2 metri.
    Doveva rispettare il ritiro dal confine ?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Roberta
      Giovedì 24 Novembre 2016, alle ore 22:15
      Qualsiasi tipo di costruzione è tenuta al rispetto delle norme minime previste dal codice civile che, in pratica, sono tre metri. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Silvia
    Silvia
    Giovedì 17 Novembre 2016, alle ore 10:24
    Sono proprietario di un immobile con giardino.
    Rialzato di circa un metro e mezzo rispetto a questo è stato costruito un parcheggio comunale, molto vicino al mio confine.
    In caso di pioggia tutta l'acqua cade sulla mia proprietà proprio grazie a questo dislivello.
    Come posso capire se le distanze e i dislivelli minimi sono stati rispettati?
    Devo chiedere il progetto in Comune o c'è una norma che regolarizza la cosa?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Silvia
      Sabato 19 Novembre 2016, alle ore 18:17
      Il Suo è un problema di cattiva esecuzione dei lavori o di una carenza progettuale sulla realizzazione del parcheggio comunale. Quanto Le accade è una cosa seria che potrebbe portare a conseguenze e danni anche gravi. Va denunciato con un istanza scritta all'ufficio tecnico, sezione opere pubbliche chiedendo la messa in sicurezza della Sua proprietà. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Gianni
    Gianni
    Lunedì 14 Novembre 2016, alle ore 15:44
    Avendo un'abitazione in zona di espansione, la zona, fa parte di una lottizzazione non ancora approvata nel particolare, la questione è questa:
    il piano terra è totalmente costruito, anche parte del piano primo, successivamente è stato sanato l'intero immobile.
    A piano primo vorrei costruire a filo dell'immobile del piano terra, che sarebbe a confine del ciglio stradale.
    Mi è possibile o devo mantenere al Piano Primo la distanza dei 5 ml dal ciglio stradale?
    Le norme tecniche di attuazione mi dicono che i fabbricati devono avere una distanza di 5 ml dal ciglio stradale,  ma questo, vale anche per il primo piano?
    Grazie per chi saprà rispondere
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Gianni
      Martedì 15 Novembre 2016, alle ore 15:12
      Il limite dei 5 mt. vale dal punto della costruzione più vicino al ciglio della strada, indipendentemente dal livello di piano. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Marco
    Marco
    Domenica 23 Ottobre 2016, alle ore 12:38
    Vorrei comprare una casa in un piccolo centro, la casa è in mezzo ad altre e questo è il problema.
    Per la lunghezza della casa io avrei 1,50m di spazio mio, finita la casa c'è il mio giardino e quello del vicino, tra le due reti di confine c'è un viottolo largo 3,5 m, davanti alla mia casa c'è un capanno di un signore che dice di avanzare il diritto di usucapione ma ancora non lo ha fatto valere, il problema è che questo signore del capanno e il vicino hanno montato una rete per tutta la lunghezza del giardino e casa ad un 1,5 m loro dicono che gli anziani dicevano che è così.
    I confini non ci sono nelle mappe catastali, mi sono rivolto a due geometri ma non ci si capisce niente è tutto confuso, comunque la casa è sta costruita nel 1948 e gli anziani dicono che è stata sempre aperta senza nessuna limitazione, io dico se per 50 anni non sono mai stati tirati fuori i confini hanno diritto di mettere la rete.
    L'usurpatore che diritto ha se ancora non è il proprietario?
    Vi prego datemi una risposta, grazie.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Marco
      Lunedì 24 Ottobre 2016, alle ore 14:02
      L'usucapione non può essere esercitato se i confini tra le proprietà non sono delineati e ben visibili. Inoltre il possesso ultraventennale va dimostrato con il pagamento di tasse, tributi, servizi, spese di mantenimento del bene in possesso, ecc. Quanto da Lei descritto è una situazione piuttosto frequente quando le cose si lasciano andare e decenni. Le consiglio di trovarsi un bravo tecnico topografo ed esperto di materia catastale che faccia un rilievo di sanapianta dell'intera area e che si rapporti alle vecchie mappe "canapine" che sono depositate negli archivi del catasto attraverso un processo di digitalizzazione delle stesse e la relativa sovrapposizione. Solo così potrà avere una condizione reale sui limiti di confine. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Giorgio
    Giorgio
    Sabato 15 Ottobre 2016, alle ore 14:17
    Dovrei addossare una casetta in legno destinata a ricovero attrezzi alla parete di una scala esterna del condominio dove abito.
    La casetta misura 120 cm X 230 X 230 di altezza e verrà situata sulla mia proprietà confinante per l'appunto con suddetta scala.
    Dovendo prevedere di fissare la struttura alla scala per tutta la lunghezza della parete (230 cm), in mancanza di disposizioni specifiche sul regolamento condominiale, chiedo gentilmente sapere se posso procedere ad installare la casetta senza incorrere in infrazioni.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giorgio
      Domenica 16 Ottobre 2016, alle ore 18:26
      Per legge la distanza minima è di mt. 3,00 salvo diversa regolamentazione locale che, solitamente, è maggiore (mt. 5,00) a seconda del tipo di manufatto e dalla grandezza. In deroga alla distanza minima deve essere stipulato un accordo tra Lei ed il condominio confinante con tanto di registrazione. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Federico
    Federico
    Giovedì 13 Ottobre 2016, alle ore 15:27
    Ho una pianta comunale, piantata prima della lottizzazione dell'area (anno 2011), che dista circa 1,5 metri dal mio cancellino d'entrata pedonale (tra il cancellino e la pianta c'è il marciapiede), c'è una distanza minima da rispettare?
    Posso farla togliere?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Federico
      Venerdì 14 Ottobre 2016, alle ore 19:43
      Esistono regolamenti che variano a seconda del comune e a seconda dell'importanza della strada, ecc. Di solito sono regolate, ad esclusione di quelle costituenti il verde di mitigazione, per la piantumazione degli alberi dovrà essere rispettata la seguente distanza minima dalle proprietà private:a) piante di 1^ grandezza: distanza minima pari a mt. 6,00b) piante di 2^ grandezza: distanza minima pari a mt. 4,00c) piante di 3^ grandezza: distanza minima pari a mt. 2,00 Nel Suo caso, se l'albero è alto fino a mt. 12,00 non poteva essere piantumato avendo una distanza minima inferiore ai mt. 2,00, ma alberini di altezza fino a mt. 3,00 e con un fusto di dimensioni ridotte.Naturalmente si accerTi che che queste norme valgano anche per il Suo comune. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Maury0159
    Maury0159
    Sabato 8 Ottobre 2016, alle ore 14:03
    Buongiorno,volevamo sapere relativamente ad una linea di confine, delimitata da un muretto da quasi 50 anni e da un termine in pietra,la quale a catasto risulta essere in alcuni punti più stretta della distanza effettiva dalla nostra casa di quasi 50 cm,volendo costruire una tettoia(per la quale abbiamo già il progetto approvato)dobbiamo considerare la distanza come risulta a catasto o possiamo considerare la distanza dal muretto come distanza da rispettare?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Maury0159
      Domenica 9 Ottobre 2016, alle ore 09:59
      Il Suo limite di proprietà, a cui deve fare riferimento, è quello riportato sulle mappe catastali, anche se nel tempo il confine materiale ha subito modifiche. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Lara
    Lara
    Mercoledì 5 Ottobre 2016, alle ore 23:33
    Posso alzare di 20cm un ripostiglio in giardino adiacente a quello del confinante vicino ?

    Posso staccarmi e con le stesse metrature ma con un volume di 20cm più grande costruirne uno ,e al posto del confine erigere un muretto a mo di separazione?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Lara
      Venerdì 7 Ottobre 2016, alle ore 10:20
      Una premessa importante: tutte le modifiche dello stato dei luoghi lungo il confine della proprietà rappresenta sempre un ostacolo soprattutto psicologicoper il vicino, indipendentemente dall'entità della cosa. Quando ci si trova ad una distanza "minore di tre metri" è sempre richiesto il consenso della proprietà limitrofa, a maggior ragione se trattasi di una autorizzazione comunale. Le consiglio di darne comunicazione al Suo vicino circa le intenzioni che vuole apportare all'interno del Suo spazio esterno per evitare inutili fraintesi. Cordiali saluti
      rispondi al commento
      • Lara
        Lara Pasquale
        Venerdì 7 Ottobre 2016, alle ore 13:00
        Grazie della risposta.
        Devo interpellare il confinante vicino, anche se faccio fare da geometra un progetto e lo presento in comune, ? (peraltro già interessato):Nel caso di una risposta positiva del comune devo interpellare lo stesso il confinante vicino ?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Lara
          Venerdì 7 Ottobre 2016, alle ore 15:45
          Sì, se si trova ad una distanza inferiore ai tre metri lineari. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Cool
    Cool
    Martedì 4 Ottobre 2016, alle ore 22:14
    Può un vicino dispettoso apporre contro la mia volontà, una recinzione bullonata nel pavimento alta 2 mt, a soli 90 cm dalla mia abitazione?
    In parte è anche nella mia proprietà, ma mi chiedo se non ci sia una distanza minima da rispettare anche per la parte a cavallo delle due proprietà.
    E' pali e recinzione bullonata, non c'è muretto.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Cool
      Giovedì 6 Ottobre 2016, alle ore 14:15
      Innanzitutto è necessario accertarsi presso il Suo comune quali sono le prescrizioni tecniche che delimitano i confini tra le proprietà (tipologia di recinzione ed altezza), in considerazione anche della distanza minima della Sua costruzione. Il passo successivo è quello di comunicarlo al vicino dispettoso che sta infrangendo le regole e di attenersi al regolamento comunale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Cool
        Cool Pasquale
        Mercoledì 12 Ottobre 2016, alle ore 01:43
        La ringrazio Dott. Pasquale.
        rispondi al commento
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