Distanze da rispettare

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Una delle cause più frequenti delle liti tra vicini riguarda le distanze da rispettare tra le singole proprietà: vediamo come sono regolate dal codice civile.
Distanze da rispettare
Arch. Carmen Granata

Distanze tra fabbricati


distanze da rispettareUna delle cause più frequenti delle liti tra vicini riguarda le distanze da rispettare tra le singole proprietà.

Le distanze tra i fabbricati e i confini delle proprietà sono regolati dal Codice Civile, ed è proprio il mancato rispetto di queste norme che provoca queste liti.
Per quanto riguarda il condominio, invece, la Corte di Cassazione ha ribadito che le norme condominiali hanno il sopravvento su quelle del Codice Civile.

Prima di costruire sul proprio suolo, bisognerebbe porsi alcuni interrogativi, come:

- Quale distanza devo rispettare dalla casa del mio vicino?
- A che distanza posso piantare gli alberi?
- Posso sempre recintare il giardino?

Infatti se si realizzano opere o piantano alberi che infrangono le norme che regolano queste distanze, si può essere chiamati a risarcire il danno o ad abbattere il manufatto.


Distanze da rispettare e codice civile


il codice civileGli articoli del Codice Civile che stabiliscono le distanze minime da rispettare e regolano in maniera precisa i confini tra le proprietà, sono quelli che vanno dal numero 873 al numero 907, con qualche eccezione che vedremo più avanti.

I piani regolatori, i vincoli ambientali, i Regolamenti edilizi locali, le norme di sicurezza sugli impianti e anche il codice della strada, possono aumentare le distanze minime imposte dalla Legge, ma non diminuirle.

Se due costruzioni non sono aderenti, la distanza minima tra di esse in linea d'aria deve essere di almeno 3 metri.


Eccezioni alle distanze minime dai confini


Esistono, però, delle eccezioni anche alle distanze minime fissate dal codice civile.


Prima eccezione


La Cassazione, con la sentenza numero 2331 del 1983 ha riconosciuto ai proprietari di terreni confinanti la possibilità di stabilire tra loro un accordo per ridurre la distanza minima.

Questo vale solo però nel caso in cui il regolamento edilizio locale non abbia fissato le distanze minime.


Seconda eccezione


le eccezioni
Se due fabbricati costruiti da oltre venti anni, hanno una distanza inferiore a quella fissata dalla legge e i proprietari non hanno mai opposto alcuna obiezione, può scattare il diritto all'usucapione cioè il diritto o il possesso protratto per un lungo periodo di tempo si trasforma in diritto o proprietà vera.

Tale diritto è regolato dagli articoli 1158 e seguenti del codice civile e deve essere fatto valere in giudizio con una sentenza.


Cosa si intende per costruzione?


È bene precisare che il concetto di costruzione non si esaurisce semplicemente in quello di edificio, manufatto costituito da muri perimetrali, ma per la giurisprudenza essa è costituita da qualsiasi opera stabilmente infissa al suolo.

balconeCon sentenze succedutesi nel corso degli anni la Cassazione ha stabilito che devono intendersi come costruzioni manufatti quali la tettoia che avanzi rispetto all'edificio già esistente, i balconi, una pensilina costruita su un terrazzo con materiali metallici, una scala esterna in muratura, un manufatto, con finestra, coperto da tettoia formata da travi con soprastanti lamiere, destinata a fienile, magazzino e pollaio, un barbacane quale elemento costruttivo di completamento dell'edificio.

Allo stesso modo ha stabilito che non rientrano in tale concetto le condutture elettriche ed i pali che le sostengono, uno zoccolo basso in muratura con rete metallica infissa, i manufatti realizzati all'interno di preesistenti costruzioni eseguite in appoggio o in aderenza ad un muro comune sul confine, un campo da tennis ad uso privato, dato che la rete metallica che di solito circonda simili campi, non può formare un'intercapedine e come tale non rientra nella previsione dell'art. 873, il muro di contenimento di una scarpata o di un terrapieno, il muro di cinta con altezza non superiore ai tre metri.

In generale, quando in un edificio sono presenti sporti o aggetti, essi non devono essere considerati costruzione quando hanno una funzione meramente decorativa e non hanno alcun compito strutturale.


Muri di confine


Il Codice Civile all'articolo 841 afferma che in qualsiasi momento si ha il diritto di recintare la propria proprietà.

muri di confineSe il muro è alto meno di tre metri l'edificio dovrà essere costruito a più di tre metri di distanza dalla costruzione del vicino, altrimenti i tre metri minimi vanno considerati dal muro di recinzione.

Se un muro è costruito su confine anche da uno solo dei proprietari, l'altro confinante può chiederne la comunione, a patto che divida le spese di costruzione e manutenzione.

Se una costruzione sorge a ridosso di un muro di confine, anche l'altro confinante potrà appoggiare la sua costruzione al muro comune.

Se un muro è a meno di un metro e mezzo dal confine è possibile chiedere la comunione al vicino che dovrà comunque acconsentire e richiedere a sua volta la costruzione del nuovo muro sul confine.

Il Codice Civile stabilisce alcune prove che si possono portare a sostegno del fatto di essere l'unico proprietario del muro, come per esempio la presenza da un lato del muro di cornicioni, mensole, ecc.


Alberi e piante


alberi e pianteIl Codice Civile stabilisce che i confini possono essere segnati anche da siepi o alberi che sono considerati in questo caso comuni.

Piantando nuovi alberi bisogna rispettare una distanza che va da 1 metro a 3 metri a seconda delle dimensioni delle piante, se cioè queste sono di alto, medio fusto o di altezza inferiore a 2,50 mt.
Se le piante sono più basse di un muro di recinzione nessuna distanza deve essere rispettata. (art. 892 c.c.)

Anche per le piante si può applicare il diritto di usucapione. Se muoiono però non è possibile rimpiazzarli.

È possibile pretendere il taglio delle radici o dei rami che invadono il terreno o lo spazio dell'altro confinante.

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Distanze da rispettare: Commenti e opinioni


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  • Fubomusica
    Fubomusica
    Venerdì 17 Febbraio 2017, alle ore 18:06
    Buonasera, vorrei acquistare una casa dei primi anni 70, costruita su un terreno largo 14 mt, la casa ha un fronte di 14 mt quindi va da muro di cinta a muro di cinta e ha due case confinanti, da un lato una casa è appoggiata al fianco di sx in maniera parziale dall'altro lato al fianco di dx è appoggiata ad un box (sempre in maniera parziale). Sul retro della casa in corso d'opera durante la costruzione sono stati aggiunti due balconi praticamente addossati i due confini.Questi balconi NON esistono sui disegni depositati in comune ma esistono sui disegni al catasto e non si riesca a comprendere in quale occasione siano stati aggiornati al catasto e per quale motivo, forse a fronte di un condono dell'85, difatti risulta una modifica al catasto nell'85 ma non si riesce a trovare alcuna documentazione a supporto dei lavori eseguiti.Ho sentito alcuni Tecnici e nessuno riesce a darmi una soluzione, sembra che essendo i balconi così vicini al confine NON siano sanabili e che se il Comune lo volesse potrebbe pretenderne la demolizione, è così ? La domanda è: quale tipo di pratica edilizia potrei mettere in atto per lasciare i balconi al loro posto in maniera che siano in regola, oppure posso pensare che essendo questi balconi costruiti ormai da quasi 50 anni NON siano da demolire ?Grazie mille per una cortese rispostaSalutiFulvio
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Fubomusica
      6 giorni fa
      L'abuso edilizio, indipendentemente dalla data di realizzazione, rimane con tutti i suoi effetti, compreso quello della demolizione. Da una lettura dei fatti, si è di fronte alla violazione delle norme urbanistiche che, ad oggi, non sono condonabili. L'altro importante aspetto da non sottovalutare è il mancato rispetto delle distanze minime tra una proprietà e quella confinante, perchè in caso di una ipotetica di sanatoria il parere favorevole del vicino assume rilevanza fondamentale. Cordiali saluti.   
      rispondi al commento
  • Gabriele
    Gabriele
    Martedì 10 Gennaio 2017, alle ore 09:57
    Possiedo un prato confinante con due lotti acquistati da un impresa edile che vuole costruirci delle villette a schiera .
    Vorrei sapere quali sono le distanze e le altezze che devono rispettare ,calcoolando che siamo in centro abitato .
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Gabriele
      Mercoledì 11 Gennaio 2017, alle ore 09:38
      I parametri urbanistici variano da comune a comune e vanno accertati direttamente. Comunque la distanza minima tra i lotti è di 10 mt. e le altezze non possono superare le costruzioni esistenti. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Braffy
    Braffy
    Lunedì 2 Gennaio 2017, alle ore 18:20
    Stiamo costruendo una nuova costruzione e per varie necessità abbiamo la necessità estetica e pratica di modificare il terreno e livellarlo con la casa  pari a170 cm di terra mista a sassi .
    Abbiamo inserito dei gabbioni sulla linea di confine per contenere il terreno per 100 in h dal livello originale.
    Vorrei aggiungere altri 100 cm in h di gabbioni con sassi e in più vorremmo mettere una rete sempre  verso la linea di confine pari a 150 cm per evitare che i figli possano cadere dalla linea di confine verso il confinante.
    Il vicino sta lamentando il mio aumento di livello di piano e la presenza dei gabbioni a lui non graditi.
     Potrebbe bloccarmi o contestarmi il lavoro? 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Braffy
      Mercoledì 4 Gennaio 2017, alle ore 09:55
      La Sua è una modifica cosiddetta "rilevante" che comporta una radicale trasformazione dello stato dei luoghi. In pratica il Suo confinante si ritrova con un muraglione di gabbioni alto 2 mt. oltre la recinzione. Prima di un sommario giudizio va verificato il regolamento comunale sulla sistemazione dei fondi, lo smaltimento della acque reflue, se ci sono vincoli di natura paesaggistico-ambientale e poi valutarne le eventuali azioni legali che potrebbe intraprendere il Suo vicino. Cordiali saluti.  
      rispondi al commento
  • Andrea
    Andrea
    Martedì 27 Dicembre 2016, alle ore 15:25
    A breve verrò sottoposto ad un esprprio della mia proprietà.
    Questo per permettere la costruzione di una nuova strada in sostituzione di un pezzo di una già esistente.
    Questa nuova mi passerà a 10 metri da casa, e fin qui nessun problema. Il problema è che verrà costruita ad un'altezza di circa 1 metro portando di fatto il manto stradale a livello della mia finestra.
    Ciò è fattibile, posso richiedere il fatto che si possa abbassare il manto?
    L'eproprio è già attuativo
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Andrea
      Mercoledì 28 Dicembre 2016, alle ore 08:25
      Abbassare la livelletta, significa modificare la quota stradale di progetto. Ciò comporta lo studio di gran parte dell'opera che non viene mai presa in considerazione. Nell'indennità di espropriazione deve comprendere anche il danno dovuto alla limitazione delle vedute. Verifichi se è compreso altrimenti ne deve fare istanza di riconoscimento e di rivalutazione. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Maria
    Maria
    Lunedì 5 Dicembre 2016, alle ore 12:09
    Chiedo scusa ma vorrei porle una domanda.
    Sto per acquistare una casa con relativo giardino ma la proprietà a confine ha dei balconi e finestre che affacciano nel giardino di questa casa, per farle un esempio è come se qualcuno aprisse un balcone che sporge per circa 20/30 cm direttamente nel cortile di proprietà altrui al posto di aprire dei finestrini.
    Premesso che non so da quanto tempo siano li quei balconi, quali sono i miei diritti per la privacy nel caso che l' acquisto vada a buon fine?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Maria
      Martedì 6 Dicembre 2016, alle ore 12:59
      Prima di acquistare si accerti la liceità della costruzione del vicino e del Suo dante causa per conoscere lo stato pregresso e chi ha, eventualmente, violato o derogato le distanze minine che per legge sono di 3,00 metri salvo diversa disposizione locale. Inoltre se la costruzione va al di là del ventennio passato potrebbero esserci gli estremi di un azione di usucapione. Le consiglio di affidarsi ad un tecnico di Sua fiducia. Cordiali saluti.  
      rispondi al commento
  • Roberta
    Roberta
    Mercoledì 23 Novembre 2016, alle ore 13:40
    Il mio vicino ha realizzato  pochi centimetri dal limite un grosso manufatto prefabbricato con barbecue fontana etc.
    Il tutto poggia su una base ed è murato su una piattaforma in cemento posta al suolo di circa 2 metri x 3.
    La struttura ha in altezza di circa 3 metri , sarà larga 90 cm è lunga 2 metri.
    Doveva rispettare il ritiro dal confine ?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Roberta
      Giovedì 24 Novembre 2016, alle ore 22:15
      Qualsiasi tipo di costruzione è tenuta al rispetto delle norme minime previste dal codice civile che, in pratica, sono tre metri. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Silvia
    Silvia
    Giovedì 17 Novembre 2016, alle ore 10:24
    Sono proprietario di un immobile con giardino.
    Rialzato di circa un metro e mezzo rispetto a questo è stato costruito un parcheggio comunale, molto vicino al mio confine.
    In caso di pioggia tutta l'acqua cade sulla mia proprietà proprio grazie a questo dislivello.
    Come posso capire se le distanze e i dislivelli minimi sono stati rispettati?
    Devo chiedere il progetto in Comune o c'è una norma che regolarizza la cosa?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Silvia
      Sabato 19 Novembre 2016, alle ore 18:17
      Il Suo è un problema di cattiva esecuzione dei lavori o di una carenza progettuale sulla realizzazione del parcheggio comunale. Quanto Le accade è una cosa seria che potrebbe portare a conseguenze e danni anche gravi. Va denunciato con un istanza scritta all'ufficio tecnico, sezione opere pubbliche chiedendo la messa in sicurezza della Sua proprietà. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Gianni
    Gianni
    Lunedì 14 Novembre 2016, alle ore 15:44
    Avendo un'abitazione in zona di espansione, la zona, fa parte di una lottizzazione non ancora approvata nel particolare, la questione è questa:
    il piano terra è totalmente costruito, anche parte del piano primo, successivamente è stato sanato l'intero immobile.
    A piano primo vorrei costruire a filo dell'immobile del piano terra, che sarebbe a confine del ciglio stradale.
    Mi è possibile o devo mantenere al Piano Primo la distanza dei 5 ml dal ciglio stradale?
    Le norme tecniche di attuazione mi dicono che i fabbricati devono avere una distanza di 5 ml dal ciglio stradale,  ma questo, vale anche per il primo piano?
    Grazie per chi saprà rispondere
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Gianni
      Martedì 15 Novembre 2016, alle ore 15:12
      Il limite dei 5 mt. vale dal punto della costruzione più vicino al ciglio della strada, indipendentemente dal livello di piano. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Marco
    Marco
    Domenica 23 Ottobre 2016, alle ore 12:38
    Vorrei comprare una casa in un piccolo centro, la casa è in mezzo ad altre e questo è il problema.
    Per la lunghezza della casa io avrei 1,50m di spazio mio, finita la casa c'è il mio giardino e quello del vicino, tra le due reti di confine c'è un viottolo largo 3,5 m, davanti alla mia casa c'è un capanno di un signore che dice di avanzare il diritto di usucapione ma ancora non lo ha fatto valere, il problema è che questo signore del capanno e il vicino hanno montato una rete per tutta la lunghezza del giardino e casa ad un 1,5 m loro dicono che gli anziani dicevano che è così.
    I confini non ci sono nelle mappe catastali, mi sono rivolto a due geometri ma non ci si capisce niente è tutto confuso, comunque la casa è sta costruita nel 1948 e gli anziani dicono che è stata sempre aperta senza nessuna limitazione, io dico se per 50 anni non sono mai stati tirati fuori i confini hanno diritto di mettere la rete.
    L'usurpatore che diritto ha se ancora non è il proprietario?
    Vi prego datemi una risposta, grazie.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Marco
      Lunedì 24 Ottobre 2016, alle ore 14:02
      L'usucapione non può essere esercitato se i confini tra le proprietà non sono delineati e ben visibili. Inoltre il possesso ultraventennale va dimostrato con il pagamento di tasse, tributi, servizi, spese di mantenimento del bene in possesso, ecc. Quanto da Lei descritto è una situazione piuttosto frequente quando le cose si lasciano andare e decenni. Le consiglio di trovarsi un bravo tecnico topografo ed esperto di materia catastale che faccia un rilievo di sanapianta dell'intera area e che si rapporti alle vecchie mappe "canapine" che sono depositate negli archivi del catasto attraverso un processo di digitalizzazione delle stesse e la relativa sovrapposizione. Solo così potrà avere una condizione reale sui limiti di confine. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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