Distanze da rispettare

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Una delle cause più frequenti delle liti tra vicini riguarda le distanze da rispettare tra le singole proprietà: vediamo come sono regolate dal codice civile.
Distanze da rispettare
Arch. Carmen Granata

Distanze tra fabbricati


distanze da rispettareUna delle cause più frequenti delle liti tra vicini riguarda le distanze da rispettare tra le singole proprietà.

Le distanze tra i fabbricati e i confini delle proprietà sono regolati dal Codice Civile, ed è proprio il mancato rispetto di queste norme che provoca queste liti.
Per quanto riguarda il condominio, invece, la Corte di Cassazione ha ribadito che le norme condominiali hanno il sopravvento su quelle del Codice Civile.

Prima di costruire sul proprio suolo, bisognerebbe porsi alcuni interrogativi, come:

- Quale distanza devo rispettare dalla casa del mio vicino?
- A che distanza posso piantare gli alberi?
- Posso sempre recintare il giardino?

Infatti se si realizzano opere o piantano alberi che infrangono le norme che regolano queste distanze, si può essere chiamati a risarcire il danno o ad abbattere il manufatto.

Distanze da rispettare e codice civile

il codice civileGli articoli del Codice Civile che stabiliscono le distanze minime da rispettare e regolano in maniera precisa i confini tra le proprietà, sono quelli che vanno dal numero 873 al numero 907, con qualche eccezione che vedremo più avanti.

I piani regolatori, i vincoli ambientali, i Regolamenti edilizi locali, le norme di sicurezza sugli impianti e anche il codice della strada, possono aumentare le distanze minime imposte dalla Legge, ma non diminuirle.

Se due costruzioni non sono aderenti, la distanza minima tra di esse in linea d'aria deve essere di almeno 3 metri.


Eccezioni alle distanze minime dai confini


Esistono, però, delle eccezioni anche alle distanze minime fissate dal codice civile.


Prima eccezione


La Cassazione, con la sentenza numero 2331 del 1983 ha riconosciuto ai proprietari di terreni confinanti la possibilità di stabilire tra loro un accordo per ridurre la distanza minima.

Questo vale solo però nel caso in cui il regolamento edilizio locale non abbia fissato le distanze minime.


Seconda eccezione

le eccezioni
Se due fabbricati costruiti da oltre venti anni, hanno una distanza inferiore a quella fissata dalla Legge e i proprietari non hanno mai opposto alcuna obiezione, può scattare il diritto all'usucapione cioè il diritto o il possesso protratto per un lungo periodo di tempo si trasforma in diritto o proprietà vera.

Tale diritto è regolato dagli articoli 1158 e seguenti del codice civile e deve essere fatto valere in giudizio con una sentenza.


Cosa si intende per costruzione?


E' bene precisare che il concetto di costruzione non si esaurisce semplicemente in quello di edificio, manufatto costituito da muri perimetrali, ma per la giurisprudenza essa è costituita da qualsiasi opera stabilmente infissa al suolo.

balconeCon sentenze succedutesi nel corso degli anni la Cassazione ha stabilito che devono intendersi come costruzioni manufatti quali la tettoia che avanzi rispetto all'edificio già esistente, i balconi, una pensilina costruita su un terrazzo con materiali metallici, una scala esterna in muratura, un manufatto, con finestra, coperto da tettoia formata da travi con soprastanti lamiere, destinata a fienile, magazzino e pollaio, un barbacane quale elemento costruttivo di completamento dell'edificio.

Allo stesso modo ha stabilito che non rientrano in tale concetto le condutture elettriche ed i pali che le sostengono, uno zoccolo basso in muratura con rete metallica infissa, i manufatti realizzati all'interno di preesistenti costruzioni eseguite in appoggio o in aderenza ad un muro comune sul confine, un campo da tennis ad uso privato, dato che la rete metallica che di solito circonda simili campi, non può formare un'intercapedine e come tale non rientra nella previsione dell'art. 873, il muro di contenimento di una scarpata o di un terrapieno, il muro di cinta con altezza non superiore ai tre metri.

In generale, quando in un edificio sono presenti sporti o aggetti, essi non devono essere considerati costruzione quando hanno una funzione meramente decorativa e non hanno alcun compito strutturale.


Muri di confine


Il Codice Civile all'articolo 841 afferma che in qualsiasi momento si ha il diritto di recintare la propria proprietà.

muri di confineSe il muro è alto meno di tre metri l'edificio dovrà essere costruito a più di tre metri di distanza dalla costruzione del vicino, altrimenti i tre metri minimi vanno considerati dal muro di recinzione.

Se un muro è costruito su confine anche da uno solo dei proprietari, l'altro confinante può chiederne la comunione, a patto che divida le spese di costruzione e manutenzione.

Se una costruzione sorge a ridosso di un muro di confine, anche l'altro confinante potrà appoggiare la sua costruzione al muro comune.

Se un muro è a meno di un metro e mezzo dal confine è possibile chiedere la comunione al vicino che dovrà comunque acconsentire e richiedere a sua volta la costruzione del nuovo muro sul confine.

Il Codice Civile stabilisce alcune prove che si possono portare a sostegno del fatto di essere l'unico proprietario del muro, come per esempio la presenza da un lato del muro di cornicioni, mensole, ecc.


Alberi e piante


alberi e pianteIl Codice Civile stabilisce che i confini possono essere segnati anche da siepi o alberi che sono considerati in questo caso comuni.

Piantando nuovi alberi bisogna rispettare una distanza che va da 1 metro a 3 metri a seconda delle dimensioni delle piante, se cioè queste sono di alto, medio fusto o di altezza inferiore a 2,50 mt.
Se le piante sono più basse di un muro di recinzione nessuna distanza deve essere rispettata. (art. 892 c.c.)

Anche per le piante si può applicare il diritto di usucapione. Se muoiono però non è possibile rimpiazzarli.

E' possibile pretendere il taglio delle radici o dei rami che invadono il terreno o lo spazio dell'altro confinante.

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Caratteri rimanenti
  • Alessiode pace
    Mercoledì 1 Luglio 2015, alle ore 22:13
    Salve vorrei porre un quesito, io vivo in un abitazione seminterrata e la mia stanza da letto si affaccia su un intercapedine sopra la quale c'è una griglia (mia purtroppo unica fonte di luce) che ricade sul giardino del mio vicino che abita sopra...posso pretendere che lui non la ostruisca con mobiletti o altro che non permettono il passaggio di luce?grazie
    rispondi al commento
    • Arch.granata Alessiode pace
      Giovedì 2 Luglio 2015, alle ore 10:25
      Quella da lei descritta sembra essere un'abitazione priva dei requisiti di agibilità....
      rispondi al commento
  • Spykelee
    Domenica 14 Giugno 2015, alle ore 13:59
    Buongiorno,vivo in un condominio al primo piano, chi è sotto ha un giardino è ha piantato da anni un albero di ciliegio(cosi dice) che dopo anni è arrivato ad un'altezza che raggiunge il terrazzo di quello sopra di me al secondo piano.Visto dal mio terrazzo vedo un albero che mi toglie mezza visuale,luce e i rami sono a pochi cm,se mi allungo li tocco con mano.A Novembre non sempre viene potato ma non basta,lui se ne frega e ora sono stufo.
    rispondi al commento
  • Domenicorusconi
    Domenica 17 Maggio 2015, alle ore 11:05
    Buongiorno ho relailzzato una protezione antigrandine per il mio orto confinante a dx e a sx con atre due proprieta (orti).La struttura poportante è a forma di casetta in tubo metallico abboggiata e completamente smontabile.Gli spioventi sono rivolti verso sx e dx.la distanza dal confine dx e sx dove gia esistono reti di recinzione è di circa 10cm nulla sconfina.I vicini mi contestano questa distanza.hanno ragione? Quale distanza?
    rispondi al commento
  • Luigi14
    Venerdì 15 Maggio 2015, alle ore 13:12
    Buongiorno vorrei chiedere se all'interno di un giardino privato, all'interno di una palazzina (dove la palazzina ha appartamenti a piano terra) possono essere installati lampioni (fissati a terra) alti circa un paio di metri quando a 3 metri inizia il balcono del primo piano
    rispondi al commento
    • Arch.granata Luigi14
      Lunedì 18 Maggio 2015, alle ore 14:37
      Questi sono aspetti che dovrebbero essere normati dal regolamento di condominio.
      rispondi al commento
  • Patriziacerutti
    Mercoledì 13 Maggio 2015, alle ore 18:20
    Grazie per la risposta ma a confine cosa vuol dire? chi decide la distanza? nel mio caso hanno costruito attaccandosi al muretto e la rete .... hanno tolto la rete e costruito . purtroppo io sono rimasta vedova e da quel giorno questo vicino entra a suo piacimento nella mia propietà e da due anni continua ad aggiungere costruzioni ...ormai ha già creato un appartemento attaccato alla rete non ha mantenuto nessuna distanza
    rispondi al commento
    • Arch.granata Patriziacerutti
      Giovedì 14 Maggio 2015, alle ore 09:44
      La distanza è fissata dai regolamenti urbanistici locali. Comunque nella sua situazione, le consiglio di affidarsi a un avvocato per evitare soprusi dal vicino.
      rispondi al commento
  • Patriziacerutti
    Mercoledì 13 Maggio 2015, alle ore 10:55
    Un mio vicino ha costruito una camera e un bagno attaccandosi alla recinzione , dice che è tutto regolare . ma possibile che il comune dia il permesso di costruire senza far mantenere le distanze? io mi ritrovo con una villetta dove prima era recintata con rete ed ora vedo cemento
    rispondi al commento
    • Arch.granata Patriziacerutti
      Mercoledì 13 Maggio 2015, alle ore 14:47
      Il vicino può costruire anche a confine, purchè rispetti la distanza prevista.
      rispondi al commento
  • Elam
    Venerdì 12 Dicembre 2014, alle ore 21:21
    Una tettoia (per copertura auto) può partire subito all'interno del muro di cinta, tenendo presente che all'esterno di questo muro c'è un marciapiedi e una strada pubblica?Se ci sono delle distanze da tenere quali sono?Grazie in anticipo
    rispondi al commento
    • Arch.granata Elam
      Lunedì 15 Dicembre 2014, alle ore 10:07
      Anche le tettoie devono rispettare le distanze. I limiti, se ci sono, sono gli stessi fissati dal regolamento locale per gli edifici.
      rispondi al commento
  • Michelamyu
    Mercoledì 28 Maggio 2014, alle ore 11:59
    Salve,nel mio condominio, il proprietario confinante ha ancorato alla finestra del vano scale (parte esterna), una griglia metallica (fissata al muro), che chiude la sua terrazza. Posso farla rimuovere? e se non vogliono?
    rispondi al commento
  • Capmg
    Venerdì 11 Aprile 2014, alle ore 12:27
    Mi scuso per l'inserimento di un nuovo messaggio, ho provato a modificare il precedente ma non me lo fa fare, volevo aggiungere che il vicino sostiene che il nostro sia un condominio, come posso verificare questa cosa? e nel caso fosse davvero un condominio posso mettere la rete? Abbiamo comprato questa casa solo per il giardino e per poter dare un po' di libertà ai nostri gatti.. sogni infranti
    rispondi al commento
    • Arch.granata Capmg
      Venerdì 11 Aprile 2014, alle ore 12:43
      L'immobile così descritto è effettivamente un condominio. Il giardino è però uno spazio privato, non in comune, per cui dovrebbe essere possibile recintarlo, anche perchè a quanto ho capito non esiste un regolamento che lo vieti.
      rispondi al commento
      • Capmg Arch.granata
        Venerdì 11 Aprile 2014, alle ore 13:18
        Innanzitutto grazie per la risposta. Se un regolamento esiste io non l'ho mai visto, c'è modo di saperlo senza chiedere al vicino? A chi devo rivolgermi per avere la certezza di poter mettere la rete, ai vigili urbani? Grazie ancora
        rispondi al commento
      • Capmg Arch.granata
        Venerdì 11 Aprile 2014, alle ore 15:59
        E nel caso potessi metterla, ci sono delle altezze da rispettare?
        rispondi al commento
        • Arch.granata Capmg
          Lunedì 14 Aprile 2014, alle ore 10:37
          Se lei è un condominio e non sa dell'esistenza di un regolamento condominiale, è plausibile che il regolamento non esista... In tal caso faccia riferimento, per l'altezza massima, a quanto prescritto dal regolamento edilizio comunale.
          rispondi al commento
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