Distanze da rispettare

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Una delle cause più frequenti delle liti tra vicini riguarda le distanze da rispettare tra le singole proprietà: vediamo come sono regolate dal codice civile.
Distanze da rispettare
Arch. Carmen Granata

Distanze tra fabbricati


distanze da rispettareUna delle cause più frequenti delle liti tra vicini riguarda le distanze da rispettare tra le singole proprietà.

Le distanze tra i fabbricati e i confini delle proprietà sono regolati dal Codice Civile, ed è proprio il mancato rispetto di queste norme che provoca queste liti.
Per quanto riguarda il condominio, invece, la Corte di Cassazione ha ribadito che le norme condominiali hanno il sopravvento su quelle del Codice Civile.

Prima di costruire sul proprio suolo, bisognerebbe porsi alcuni interrogativi, come:

- Quale distanza devo rispettare dalla casa del mio vicino?
- A che distanza posso piantare gli alberi?
- Posso sempre recintare il giardino?

Infatti se si realizzano opere o piantano alberi che infrangono le norme che regolano queste distanze, si può essere chiamati a risarcire il danno o ad abbattere il manufatto.


Distanze da rispettare e codice civile


il codice civileGli articoli del Codice Civile che stabiliscono le distanze minime da rispettare e regolano in maniera precisa i confini tra le proprietà, sono quelli che vanno dal numero 873 al numero 907, con qualche eccezione che vedremo più avanti.

I piani regolatori, i vincoli ambientali, i Regolamenti edilizi locali, le norme di sicurezza sugli impianti e anche il codice della strada, possono aumentare le distanze minime imposte dalla Legge, ma non diminuirle.

Se due costruzioni non sono aderenti, la distanza minima tra di esse in linea d'aria deve essere di almeno 3 metri.


Eccezioni alle distanze minime dai confini


Esistono, però, delle eccezioni anche alle distanze minime fissate dal codice civile.


Prima eccezione


La Cassazione, con la sentenza numero 2331 del 1983 ha riconosciuto ai proprietari di terreni confinanti la possibilità di stabilire tra loro un accordo per ridurre la distanza minima.

Questo vale solo però nel caso in cui il regolamento edilizio locale non abbia fissato le distanze minime.


Seconda eccezione


le eccezioni
Se due fabbricati costruiti da oltre venti anni, hanno una distanza inferiore a quella fissata dalla legge e i proprietari non hanno mai opposto alcuna obiezione, può scattare il diritto all'usucapione cioè il diritto o il possesso protratto per un lungo periodo di tempo si trasforma in diritto o proprietà vera.

Tale diritto è regolato dagli articoli 1158 e seguenti del codice civile e deve essere fatto valere in giudizio con una sentenza.


Cosa si intende per costruzione?


È bene precisare che il concetto di costruzione non si esaurisce semplicemente in quello di edificio, manufatto costituito da muri perimetrali, ma per la giurisprudenza essa è costituita da qualsiasi opera stabilmente infissa al suolo.

balconeCon sentenze succedutesi nel corso degli anni la Cassazione ha stabilito che devono intendersi come costruzioni manufatti quali la tettoia che avanzi rispetto all'edificio già esistente, i balconi, una pensilina costruita su un terrazzo con materiali metallici, una scala esterna in muratura, un manufatto, con finestra, coperto da tettoia formata da travi con soprastanti lamiere, destinata a fienile, magazzino e pollaio, un barbacane quale elemento costruttivo di completamento dell'edificio.

Allo stesso modo ha stabilito che non rientrano in tale concetto le condutture elettriche ed i pali che le sostengono, uno zoccolo basso in muratura con rete metallica infissa, i manufatti realizzati all'interno di preesistenti costruzioni eseguite in appoggio o in aderenza ad un muro comune sul confine, un campo da tennis ad uso privato, dato che la rete metallica che di solito circonda simili campi, non può formare un'intercapedine e come tale non rientra nella previsione dell'art. 873, il muro di contenimento di una scarpata o di un terrapieno, il muro di cinta con altezza non superiore ai tre metri.

In generale, quando in un edificio sono presenti sporti o aggetti, essi non devono essere considerati costruzione quando hanno una funzione meramente decorativa e non hanno alcun compito strutturale.


Muri di confine


Il Codice Civile all'articolo 841 afferma che in qualsiasi momento si ha il diritto di recintare la propria proprietà.

muri di confineSe il muro è alto meno di tre metri l'edificio dovrà essere costruito a più di tre metri di distanza dalla costruzione del vicino, altrimenti i tre metri minimi vanno considerati dal muro di recinzione.

Se un muro è costruito su confine anche da uno solo dei proprietari, l'altro confinante può chiederne la comunione, a patto che divida le spese di costruzione e manutenzione.

Se una costruzione sorge a ridosso di un muro di confine, anche l'altro confinante potrà appoggiare la sua costruzione al muro comune.

Se un muro è a meno di un metro e mezzo dal confine è possibile chiedere la comunione al vicino che dovrà comunque acconsentire e richiedere a sua volta la costruzione del nuovo muro sul confine.

Il Codice Civile stabilisce alcune prove che si possono portare a sostegno del fatto di essere l'unico proprietario del muro, come per esempio la presenza da un lato del muro di cornicioni, mensole, ecc.


Alberi e piante


alberi e pianteIl Codice Civile stabilisce che i confini possono essere segnati anche da siepi o alberi che sono considerati in questo caso comuni.

Piantando nuovi alberi bisogna rispettare una distanza che va da 1 metro a 3 metri a seconda delle dimensioni delle piante, se cioè queste sono di alto, medio fusto o di altezza inferiore a 2,50 mt.
Se le piante sono più basse di un muro di recinzione nessuna distanza deve essere rispettata. (art. 892 c.c.)

Anche per le piante si può applicare il diritto di usucapione. Se muoiono però non è possibile rimpiazzarli.

È possibile pretendere il taglio delle radici o dei rami che invadono il terreno o lo spazio dell'altro confinante.

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Distanze da rispettare: Commenti e opinioni


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  • Marco
    Marco
    3 giorni fa
    Ho comprato un piccolo appartamento che presenta una veranda, la quale confina con un piccolo appezzamento di terra che si trova ad una quota più alta.

    Il vicino vuole annaffiare le piante del giardino e l'acqua crea umidità al muro che funge sia da confine che da contenimento della terra del vicino.

    C'è una norma che mi consente di chiedere al vicino di distanziarsi o fare delle opere di contenimento dell'umidità?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Marco
      2 giorni fa
      Le norme che regolano il rapporto di vicinato vanno dall'art. 873 all'art 888 del codice civile. Dette norme sono di carattere preventivo, indipendentemente dall'eventuale danno arrecato. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Betty
    Betty
    Giovedì 11 Agosto 2016, alle ore 19:23
    Ho comprato una casa 3 anni fa e ho scoperto di avere l'acqua in comune con l'appartamento di sotto che era disabitato.

    Mi avevano detto che se volevo un contatore nuovo lo avrei pagato 200 euro.

    Dopo scopro che il terreno di fronte, che una volta era un unica unità insieme al mio appartamento, ha un rubinetto dell'acqua che è collegato alla mia rete idrica in quanto unica intestataria.Il vicino ora sta facendo dei lavori mi ha comunicato tramite raccomandata che intende chiudersi al confine.

    l'acquedotto mi comunica che è di mia competenza fino al contatore.

    40 mila euro preventivoL'inquilina di sotto non si interessa visto che vende ed io mi trovo a non poter mettere un'altro contatore visto che di fronte non ci passano le tubature.

    Inoltre dovrei chiedere permessi alla strada statale per la posa delle nuova tubazione con un preventivo di spesa di circa 40 mila euro.

    Ora come faccio a fargli dividere dal mio contatore visto che pago solo io?

    Deve rispondere a chi mi ha venduto l'appartamento?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Betty
      Venerdì 19 Agosto 2016, alle ore 09:49
      Non vi è alcun dubbio che il contratto di compravendita è "viziato" da dichiarazioni mendaci o palesementnte occultate da parte del vecchio proprietario che Le ha venduto la casa. In questo caso è Lui ad essere chiamato a rispondere delle spese ed eventuali danni, gli altri centrano relativamente. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Francesco
    Francesco
    Giovedì 4 Agosto 2016, alle ore 19:18
    Vorrei costruire una tettoia per auto che si appoggia al muro di confine, è possibile?
    La casa del vicino è a più di 5 metri dal suddetto muro di confine.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Francesco
      Martedì 9 Agosto 2016, alle ore 18:17
      Sotto l'aspetto legale è nella regola, ma non basta. È importante acquisire anche il parere favorevole rispetto alla posizione urbanistica.in genere è positivo se per tre lati la vista è libera. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Alex
    Alex
    Domenica 31 Luglio 2016, alle ore 11:45
    Un condomino posiziona per 6 mesi l'anno una catasta di legna su uno spazio condominiale (androne a cielo aperto) a circa 4 metri dall'ingresso della mia abitazione. Puo' farlo?

    Vi e' una distanza minima?

    In assemblea se portassi la questione basterebbe la mia opposizione?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Alex
      Martedì 2 Agosto 2016, alle ore 07:51
      La regola ci dice che la distanza minima deve essere di 3 metri, senza però ostacolare la vista diretta degli affacci della Sua abitazione. C'è un'altra regola più importante di tutte: il buon senso. Indipendentemente dalle regole, Lei porti in assemblea in modo pacato questo Suo disagio che Le viene sottoposto ogni anno e, magari, di proporre una valida alternativa. Un buon compromesso Le permetterà di vivere con maggiore serenità i prossimi inverni. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Alex
        Alex Pasquale
        Sabato 13 Agosto 2016, alle ore 13:49
        Grazie per la risposta celere e professionale. Se non disturbo le vorrei rimodulare la domanda da me fatta in modo piu' specifico. La catasta di legna posizionata dal condomino è su uno spazio condominiale.

        Lui dice di aver avuto circa 10 anni fa l'autorizzazione dell'assemblea. L'autorizzazione è permanente?

        In piu' dal muro di recinzione della mia proprieta' la distanza è inferiore di molto ai 3 metri.

        Posso oppormi affinchè non la posizioni piu' in quell'area?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Alex
          Venerdì 19 Agosto 2016, alle ore 10:16
          Le delibere assembleari possono essere annullate, modificate, integrate sempre in qualsiasi momento su semplice richiesta anche di un solo condomino. Ponga all'attenzione dell'assemble il Suo disagio ne ha il diritto di farlo. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Cali
    Cali
    Sabato 16 Luglio 2016, alle ore 01:48
    Si parla di altezza massima delle recinzioni di 3 m. Avendo io un vicino di giardino con cane libero posso autonomamente portare a 3 m la recinzione che ci divide se non tocco l'attuale è di circa 80cm ma ve ne appoggio una nuova?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Cali
      Lunedì 18 Luglio 2016, alle ore 08:38
      Sì, in linea di principio ma la norma va verificata con i regolamenti locali che spesso sono in contrasto con il codice civile. Quindi, prima di dar luogo al rialzo della recinzione, è opportuno un passaggio all'U.T. del Suo comune ed accertarne la fattibilità. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Barbara
    Barbara
    Mercoledì 13 Luglio 2016, alle ore 19:34
    Non riesco a trovare, se esiste una distanza minima di rispetto tra un confine di proprietà e una strada privata con servitù di passaggio o quali sono le normative a cui attenersi in materia.

    Può essere costruita proprio sul confine ?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Barbara
      Giovedì 14 Luglio 2016, alle ore 17:12
      Fatti salvi i regolamenti locali, la materia viene disciplinata dal codice civile. In particolare gli artt. ex 833, ex 844, 872, 873, 874, 875, 876, 877, 878, 879 oltre alle numerose sentenze della Cassazione che di fatto fanno legge. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Giuse.alb@libero.it
    Giuse.alb@libero.it
    Domenica 10 Luglio 2016, alle ore 19:45
    Buonasera, Sto Ristrutturando una casa avuta in eredità e all'interno del piccolo giardino di mia proprietà, Il vicino ha costruito (circa 15 anni fa) un massetto (piccolo marciapiede) adiacente all'immobile del confinante. Il mio giardino è di per se già piccolo, posso eliminare questo marciapiede che si trova all'interno della mia proprietà?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giuse.alb@libero.it
      Martedì 12 Luglio 2016, alle ore 18:49
      Certamente, anche perchè al trascorrere del ventennio senza nessuna contestazione, può vantare titoli attraverso una azione di usucapione. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Vincenzo
    Vincenzo
    Sabato 9 Luglio 2016, alle ore 16:51
    Il confinante con il mio giardino ha installato una tettoia metallica ricoperta con rete ombreggiante partendo dalla rete che separa il confine e attaccato allo stabile non rispettando i tre metri di distanza.

    Guardando la pianta catastale in scala a 1.200,  il confine che parte dallo spigolo del palazzo e di venti centimetri andando verso il suo giardino , chiedo come mi devo comportare per farlo spostare.

    In più ha messo un BC e forno per le pizze attaccato allo stabile con tutti i fumi e odori che ti arrivano in casa soprattutto in estate.

    Come posso comportarmi ?

    Vincenzo
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Vincenzo
      Martedì 12 Luglio 2016, alle ore 18:46
      Con il vicino è importante il dialogo. Lei faccia capire quali sono le Sue ragioni in modo pacato e dimostrandosi "comprensivo" verso eventuali dimostranze che Le verranno fatte. Gli faccia notare che la rete Le sta sotto casa e che i fumi del barbecue Le vanno fin dentro casa. Se alle Sue lamentele non trova "soddisfazioni" purtroppo gli va notificata una lettera di messa in mora scritta da Lei o da un Suo legale di fiducia, sperando che la cosa finisca quì. Un cordiale saluto.
      rispondi al commento
  • Marco
    Marco
    Martedì 5 Luglio 2016, alle ore 19:45
    Buonasera, all'interno del giardino di mia proprietà vorrei costruire un capanno per gli attrezzi in legno, poggiato a terra.

    I condomini ai piani superiori potranno contestarne la vicinanza alle loro finestre ?

    In che casi ?

    Esiste una distanza minima da rispettare ?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Marco
      Giovedì 7 Luglio 2016, alle ore 08:59
      Una qualsiasi costruzione può essere oggetto di contestazioni quando ostruisce, anche parzialmente, la veduta. La distanza minima non deve essere inferiore ai 3 metri. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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