Distanze da rispettare

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Una delle cause più frequenti delle liti tra vicini riguarda le distanze da rispettare tra le singole proprietà: vediamo come sono regolate dal codice civile.
06 Giugno 2012 ore 15:29
Arch. Carmen Granata

Distanze tra fabbricati


distanze da rispettareUna delle cause più frequenti delle liti tra vicini riguarda le distanze da rispettare tra le singole proprietà.

Le distanze tra i fabbricati e i confini delle proprietà sono regolati dal Codice Civile, ed è proprio il mancato rispetto di queste norme che provoca queste liti.
Per quanto riguarda il condominio, invece, la Corte di Cassazione ha ribadito che le norme condominiali hanno il sopravvento su quelle del Codice Civile.

Prima di costruire sul proprio suolo, bisognerebbe porsi alcuni interrogativi, come:

- Quale distanza devo rispettare dalla casa del mio vicino?
- A che distanza posso piantare gli alberi?
- Posso sempre recintare il giardino?

Infatti se si realizzano opere o piantano alberi che infrangono le norme che regolano queste distanze, si può essere chiamati a risarcire il danno o ad abbattere il manufatto.


Distanze da rispettare e codice civile


il codice civileGli articoli del Codice Civile che stabiliscono le distanze minime da rispettare e regolano in maniera precisa i confini tra le proprietà, sono quelli che vanno dal numero 873 al numero 907, con qualche eccezione che vedremo più avanti.

I piani regolatori, i vincoli ambientali, i Regolamenti edilizi locali, le norme di sicurezza sugli impianti e anche il codice della strada, possono aumentare le distanze minime imposte dalla Legge , ma non diminuirle.

Se due costruzioni non sono aderenti, la distanza minima tra di esse in linea d'aria deve essere di almeno 3 metri.


Eccezioni alle distanze minime dai confini


Esistono, però, delle eccezioni anche alle distanze minime fissate dal codice civile.


Prima eccezione


La Cassazione, con la sentenza numero 2331 del 1983 ha riconosciuto ai proprietari di terreni confinanti la possibilità di stabilire tra loro un accordo per ridurre la distanza minima.

Questo vale solo però nel caso in cui il regolamento edilizio locale non abbia fissato le distanze minime.


Seconda eccezione


le eccezioni
Se due fabbricati costruiti da oltre venti anni, hanno una distanza inferiore a quella fissata dalla Legge e i proprietari non hanno mai opposto alcuna obiezione, può scattare il diritto all'usucapione cioè il diritto o il possesso protratto per un lungo periodo di tempo si trasforma in diritto o proprietà vera.

Tale diritto è regolato dagli articoli 1158 e seguenti del codice civile e deve essere fatto valere in giudizio con una sentenza.


Cosa si intende per costruzione?


È bene precisare che il concetto di costruzione non si esaurisce semplicemente in quello di edificio, manufatto costituito da muri perimetrali, ma per la giurisprudenza essa è costituita da qualsiasi opera stabilmente infissa al suolo.

balconeCon sentenze succedutesi nel corso degli anni la Cassazione ha stabilito che devono intendersi come costruzioni manufatti quali la tettoia che avanzi rispetto all'edificio già esistente, i balconi, una pensilina costruita su un terrazzo con materiali metallici, una scala esterna in muratura, un manufatto, con finestra, coperto da tettoia formata da travi con soprastanti lamiere, destinata a fienile, magazzino e pollaio, un barbacane quale elemento costruttivo di completamento dell'edificio.

Allo stesso modo ha stabilito che non rientrano in tale concetto le condutture elettriche ed i pali che le sostengono, uno zoccolo basso in muratura con rete metallica infissa, i manufatti realizzati all'interno di preesistenti costruzioni eseguite in appoggio o in aderenza ad un muro comune sul confine, un campo da tennis ad uso privato, dato che la rete metallica che di solito circonda simili campi, non può formare un'intercapedine e come tale non rientra nella previsione dell'art. 873, il muro di contenimento di una scarpata o di un terrapieno, il muro di cinta con altezza non superiore ai tre metri.

In generale, quando in un edificio sono presenti sporti o aggetti, essi non devono essere considerati costruzione quando hanno una funzione meramente decorativa e non hanno alcun compito strutturale.


Muri di confine


Il Codice Civile all'articolo 841 afferma che in qualsiasi momento si ha il diritto di recintare la propria proprietà.

muri di confineSe il muro è alto meno di tre metri l'edificio dovrà essere costruito a più di tre metri di distanza dalla costruzione del vicino, altrimenti i tre metri minimi vanno considerati dal muro di recinzione.

Se un muro è costruito su confine anche da uno solo dei proprietari, l'altro confinante può chiederne la comunione, a patto che divida le spese di costruzione e manutenzione.

Se una costruzione sorge a ridosso di un muro di confine, anche l'altro confinante potrà appoggiare la sua costruzione al muro comune.

Se un muro è a meno di un metro e mezzo dal confine è possibile chiedere la comunione al vicino che dovrà comunque acconsentire e richiedere a sua volta la costruzione del nuovo muro sul confine.

Il Codice Civile stabilisce alcune prove che si possono portare a sostegno del fatto di essere l'unico proprietario del muro, come per esempio la presenza da un lato del muro di cornicioni, mensole, ecc.


Alberi e piante


alberi e pianteIl Codice Civile stabilisce che i confini possono essere segnati anche da siepi o alberi che sono considerati in questo caso comuni.

Piantando nuovi alberi bisogna rispettare una distanza che va da 1 metro a 3 metri a seconda delle dimensioni delle piante, se cioè queste sono di alto, medio fusto o di altezza inferiore a 2,50 mt.
Se le piante sono più basse di un muro di recinzione nessuna distanza deve essere rispettata. (art. 892 c.c.)

Anche per le piante si può applicare il diritto di usucapione . Se muoiono però non è possibile rimpiazzarli.

È possibile pretendere il taglio delle radici o dei rami che invadono il terreno o lo spazio dell'altro confinante.

riproduzione riservata
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Distanze da rispettare: Commenti e opinioni


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  • Margherita
    Margherita
    Martedì 1 Agosto 2017, alle ore 17:21
    La mia casa è stata costruita in dislivello su una scarpata in pendenza verso il basso.
    Recentemente hanno costruito una casa nel terreno sottostante e in più attaccata al mio muro di confine hanno messo una casetta chiusa con un tetto di tegole che arriva quasi al piano del mio giardino che è superiore di 5 metri nella quale hanno messo un forno Palazzetti più un grosso comignolo sul tetto della loro casa che in linea d’aria se acceso arriva alla finestra della mia camera da letto
    E’ regolare?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Margherita
      Mercoledì 2 Agosto 2017, alle ore 09:17
      No, non è regolare. Nel caso specifico la norma di riferimento è l'art. 890 c.c., rubricato "Distanze per fabbriche e depositi nocivi o pericolosi" che Le riporto fedelmente:"Chi presso il confine, anche se su questo si trova un muro divisorio, vuole fabbricare forni, camini, magazzini di sale, stalle e simili, o vuol collocare materie umide o esplodenti o in altro modo nocive, ovvero impiantare macchinari, per i quali può sorgere pericolo di danni, deve osservare le distanze stabilite dai regolamenti e, in mancanza, quelle necessarie a preservare i fondi vicini da ogni danno alla solidità, salubrità e sicurezza".  Quindi vanno verificate in comune quali sono le distanze minime in vigore, diversamente vale il regolamento civilistico in cui qualsiasi tipo di costruzione permanente deve essere collocata ad una distanza non inferiore ai 3 metri. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Margherita
    Margherita
    Martedì 1 Agosto 2017, alle ore 17:10
    Buona sera,
    la mia casa è stata costruita in dislivello su una scarpata in pendenza verso il basso.
    La  strada da dove entro è a circa 10 metri dalla strada sottostante, sulla metà di questa scarpata è stata costruita la mia casa con relativo muro di confine, la metà di sotto era incolta.
    Recentemente hanno costruito una casa su tale parte, in più attaccata al mio muro di confine hanno messo una casetta chiusa con un tetto di tegole, il tutto arriva quasi al piano del mio giardino il quale è superiore di 5 metri dal piano del loro giardino e nella quale ha messo un forno Palazzetti più un grosso comignolo sul tetto della loro casa che in linea d'aria se acceso arriva alla finestra della mia camera da letto al secondo piano della mia casa.
    Ora vorrei vendere la casa e temo che questo comignolo e questa costruzione mi creino problemi con i futuri acquirenti.
    Come sono le regole in questo caso?
    Grazie se mi rispondete.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Margherita
      Mercoledì 2 Agosto 2017, alle ore 09:22
      Come Le ho risposto in precedenza la distanza minina viene dettata dai regolamenti comunali. In caso diverso dal c.c. la cui distanza non deve essere inferiore ai tre metri. Per ulteriori chiarimenti Le consiglio di consultare l'apposito articolo del nostro portale al seguente link  http://www.lavorincasa.it/canne-fumarie-distanze-dal-confine-e-problemi-condominiali/. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Luciana Liberti
    Luciana Liberti
    Lunedì 24 Luglio 2017, alle ore 08:38
    Buongiorno,
    vorrei appoggiare una casetta di legno per ricovero attrezzi su un muro in comune.
    Devo comunque rispettare la distanza di tre metri?
    Se, invece, il muro fosse di mia proprietà, cambierebbe qualcosa?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Luciana Liberti
      Lunedì 24 Luglio 2017, alle ore 18:08
      La distanza minima di legge rimane sempre, a maggior ragione se il muro è in comproprietà con il vicino. Qualsiasi cosa Lei voglia fare a ridosso del muro stesso, deve chiedere il parere a quest'ultimo. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Marrocolo Fausto
    Marrocolo Fausto
    Mercoledì 12 Luglio 2017, alle ore 13:20
    Il mio vicino ha costruito una abitazione a schiera a 3 metri dal confine, i tre metri sono stati pavimentati fino al confine e divisi con un muretto a 90 gradi dal confine attaccato allo stesso.
    1) lo può fare?
    2) può realizzare una veranda per coprire questo spazio?   
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Marrocolo Fausto
      Giovedì 13 Luglio 2017, alle ore 09:35
      La distanza minima tra una costruzione e l'altra, salvo diversa disposizione comunale, deve essere di 3 metri. Quello che non può fare il Suo vicino è coprire lo spazio esterno con una veranda o altra costruzione, che violerebbe detto limite. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Raffaele
    Raffaele
    Mercoledì 31 Maggio 2017, alle ore 10:02
    Siamo proprietari di una villetta indipendente, vorremmo verandare il balcone (dimansioni del balcone: cm.470x100) benchè abbiamo una cubatura residua per l'edificabilità, sembra che non possiamo chiuedere a veranda il balcone perchè la veranda disterebbe m.4 dal muro di confine.
    La distanza del fabbricato di proprietà dal muro di confine è di m.5,10.
    Dobbiamo rinunciare alla realizzazione?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Raffaele
      Giovedì 1 Giugno 2017, alle ore 12:03
      Sulle distanze minime tra le costruzioni, non ci sono deroghe, salvo accordi di carattere privato tra le parti interessate. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Giovanni12
    Giovanni12
    Sabato 27 Maggio 2017, alle ore 22:06
    Ho comprato casa in un cortile comune e non ho il mio posto auto quando tutti gli altri ne hanno due o addirittura tre cosa posso fare?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giovanni12
      Martedì 30 Maggio 2017, alle ore 18:51
      Se il cortile è comune a tutte le unità abitative, anche Lei ha titolo per parcheggiare la Sua auto. Naturalmente quanto prima affermato va verificato attentamente nell'atto di acquisto dell'abitazione e dei diritti vantati sul cortile. Se il numero di posti auto è sufficiente per ciascuna unità immobiliare, indiviso con o senza segnaletica, Lei parcheggi regolarmente la Sua auto nel primo spazio libero che trova. Saranno gli altri che si dovranno porre il dubbio se è lecito o meno occupare indiscriminatamente il posto di altri. Se, invece, il numero è insufficiente va concordato con tutti gli aventi titolo una regolare rotazione. Cordiali saluti.  
      rispondi al commento
  • Roberto
    Roberto
    Martedì 23 Maggio 2017, alle ore 11:05
    Da poco tempo mi sono trasferito in una casetta indipendente, il problema è che ho due gatti che escono e se ne vanno in giro per il paese.
    Ho dovuto mettere una rete di due metri di quelle in plastica fissata alla ringhiera del mio vicino di casa con altrettante fascette.
    Il problema è che si è lamentato parecchio.
    Che posso fare? 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Roberto
      Giovedì 25 Maggio 2017, alle ore 10:35
      Non ci sono soluzioni particolari, nè possono essere rinchiusi.  Se ha spazio sufficiente Le conviene arretrare la rete di plastica dal limite fisico del vicino. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Roberto
    Roberto
    Lunedì 15 Maggio 2017, alle ore 13:55
    Attaccato alla rete di confine dell'orto di mia proprietà, il vicino ha posto una gabbia per ricovero cani ( 2 Rothvailer).
    A parte la puzza che emana questa gabbia, desideravo sapere se  deve essere rispettata una distanza minima dal confine.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Roberto
      Martedì 16 Maggio 2017, alle ore 09:38
      Le norme che regolano la detenzione di animali sono di competenza delle Asl territoriali e di polizia veterinaria del comune e possono variare da un Ente ad un altro. In linea di massima la regola vuole che "Nelle aree private, i recinti ed i ricoveri disposti per la detenzione ed il riparo degli animali devono essere posti ad almeno 5 metri di distanza dal confine di proprietà e mantenuti in buone condizioni di igiene e pulizia; le deiezioni solide devono essere asportate almeno una volta al giorno". Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Marco
    Marco
    Domenica 7 Maggio 2017, alle ore 07:43
    Ho comprato casa nel 2010, appartamento al piano terra, di una vecchia palazzina, dietro casa ho la cantina e il garage, su un unico piano e attaccati.
    Nella parte dietro alla mia cantina/garage, attaccati, sorgono i giardini delle villette a schiera, costruite una decina di anni fa.
    Non ne sapevo l'esistenza, fino a quando non ho visto la cantina allagata, per il continuo innaffiamento dei giardini.
    L'ho fatto presente ad alcuni proprietari dei villini che mi hanno risposto in malo modo.
    Faccio presente che la mia cantina è regolare, come si evince dalle mappe catastali, faccio presente altresì, che avendo avuto numerose vicissitudini negative, non ho disponibilità economica, quindi non posso servirmi di un avvocato, però vorrei sapere i miei diritti, e come mi posso tutelare, visto che soprattutto d'estate, ho una cantina che sembra una risaia per l'acqua che c'è.

    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Marco
      Mercoledì 10 Maggio 2017, alle ore 09:12
      E' fatto assolutamente divieto irrigare o innnaffiare orti e giardini nelle vicinanze di costruzioni. La distanza minima deve essere non meno di 50 cm. mentre le tubazioni di adduzione di acqua all'impianto di irrigazione devono essere ad una distanza di almeno 1 metro. Fermo restando le regole in precedenza indicate, Le consiglio di scrivere una lettera ai proprietari delle villette per metterli a conoscenza dei danni che tale inosservanza Le sta provocando e, contestualmente, di ponderare l'uso indiscriminato dell'acqua. Cordiali saluti.  
      rispondi al commento
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