Guida alle detrazioni fiscali per lavori in condominio

News di Condominio
Le detrazioni per interventi di riqualificazione del patrimonio edilizio esistente si applicano sia a edifici privati che a condomini, ma con alcune differenze.
Detrazioni fiscali per lavori in condominio
Arch. Carmen Granata

Bonus fiscali per lavori in condominio


Le detrazioni fiscali Irpef per interventi edilizi finalizzati alla riqualificazione del patrimonio edilizio esistente sono applicabili sia ad edifici di proprietà privata che a condomini.

Esistono però una serie di differenze ed eccezioni, per cui vale la pena di analizzare nel dettaglio gli incentivi fiscali previsti specificamente per i lavori in condominio.


Detrazione 50% per lavori in condominio


La detrazione 50% per lavori definiti genericamente di ristrutturazione si applica ad immobili di tipo residenziale e riguarda in realtà diverse categorie di interventi edilizi, definiti dal Testo Unico dell'Edilizia.

lavori in condominioLa differenza principale, però, è che, mentre nel caso di edifici privati le opere di manutenzione ordinaria risultano escluse dall'agevolazione, nel caso di quelli condominiali sono agevolabili se realizzate sulle parti comuni.

A tale proposito ricordiamo che le parti comuni di un condominio sono quelle così definite dall'articolo 1117 del codice civile (come modificato dalla legge n. 220 del 2012, cosiddetta Riforma del condominio):
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piano di un edificio, se non risulta il contrario dal titolo che, a pena di nullità, deve precisarne la diversa destinazione d'uso:
1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, quali il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili;
2) i locali per servizi in comune, quali la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, il riscaldamento centrale, gli stenditoi, le centraline di controllo delle energie e delle telecomunicazioni;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, quali gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari e i sistemi di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento, per le telecomunicazioni e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Tale elenco, anche se più completo rispetto al passato, rimane comunque esemplificativo e non esaustivo.

Per avere un'idea più chiara di quali sono gli interventi per i quali si può richiedere la detrazione fiscale del 50%, ci viene in aiuto l'elenco dettagliato presente nella guida Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali dell'Agenzia delle Entrate.

Tale elenco comprende:
- aerosabbiatura della facciata;
- allargamento delle porte interne con modeste demolizioni;
- installazione di un'antenna comune al posto di quelle private;
- riparazione di balconi, cornicioni e davanzali;
- riparazione di box auto, garage e parcheggi;
- riparazione della caldaia;
- sostituzione e riparazione di caloriferi e condizionatori;
- riparazioni di cancelli esterni e recinzioni o sostituzione con altri dalle stesse caratteristiche;
- riparazione della canna fumaria;
- riparazione della centrale idrica o della centrale termica;
- creazione di piccole aperture in facciata, tipo sfiatatoi;
- sostituzione di infissi esterni senza modifica della tipologia;
- riparazione della fognatura;
- sostituzione e riparazione di gradini e scale;
- riparazione grondaie;
- riparazione o messa a norma degli impianti;
- riparazione dell'interruttore differenziale;
- intonaci e tinteggiatura esterna con le stesse caratteristiche di quelli esistenti;
- rifacimento lastrico solare con stessi materiali e caratteristiche;
- riparazione montacarichi;
- riparazione muri di cinta o muri di contenimento;
- riparazione e rifacimento pavimentazioni interne ed esterne senza innovazioni;
- riparazione pensilina per ricovero autovetture;
- riparazione piscina;
- sostituzione porta blindata con altra dalle stesse caratteristiche;
- riparazione porte interne;
- riparazione apparecchi sanitari;
- sostituzione dei solai di copertura con altri delle stesse caratteristiche o rifacimento del tetto;
- sostituzione tegole;
- riparazione dei pavimenti dei terrazzi o sostituzione con altri analoghi;
- rifacimento di verande esistenti;
- rifacimento della zoccolatura esterna.

Naturalmente, oltre a questi, restano agevolabili anche gli interventi di manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia, restauro e risanamento conservativo.


Detrazione 65% per lavori in condominio


detrazione 65%Il decreto legge 4 giugno 2013 n. 63 (entrato in vigore il 6 giugno 2013) poi convertito  con modificazioni  nella Legge 3 agosto 2013, n. 90 (entrata in vigore il 4 agosto 2013), ha innalzato la percentuale della detrazione prevista per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici esistenti al 65%.

Della detrazione 65%, però, si può usufruire, salvo future proroghe, solo fino al 31 dicembre 2015.



Bonus mobili ed elettrodomestici per lavori in condominio


arredo androneAll'indomani dell'introduzione con il decreto legge 63/2013 di un ulteriore bonus fiscale di 10.000 euro per l'acquisto di mobili ed elettrodomestici da parte di coloro che avessero richiesto la detrazione 50%, molti utenti ci hanno chiesto se potevano ottenere il bonus per acquistare i mobili per la propria casa, visto che avevano effettuato nel proprio condominio lavori di manutenzione ordinaria sulle parti comuni, per i quali era stata richiesta la detrazione.

Ebbene, la circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 28 del 18 settembre 2013 ha chiarito che non è possibile usufruire del bonus per l'arredo del proprio appartamento.

È invece possibile godere dell'ulteriore sconto fiscale se i mobili o gli elettrodomestici sono finalizzati all'arredo delle parti comuni, come androne, guardiole, appartamento del portiere, sala adibita a riunioni condominiali, lavatoi, ecc..

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Caratteri rimanenti
  • Stefano67
    Mercoledì 13 Maggio 2015, alle ore 10:56
    Buongiorno architetto,la prossima estate il condominio dove possiedo la mia prima abitazione condurrà dei lavori straordinari su prospetti e coperture. Poichè negli anni 2012-13 ho usufruito delle detrazioni per ristrutturazioni sulla mia unità, esaurendo il bonus di 96.000 euro, vorrei sapere se è possibile portare in detrazione nuove spese, questa volta condominiali.Grazie molteStefano M.
    rispondi al commento
    • Arch.granata Stefano67
      Mercoledì 13 Maggio 2015, alle ore 14:49
      Sì, per lavori condominiali è possibile usufruire di un ulteriore limite di 96.000 euro.
      rispondi al commento
      • Watt71 Arch.granata
        Mercoledì 8 Luglio 2015, alle ore 16:20
        Quindi 96.000 per ogni unità immobiliare del condominio (se 5 unità 5x96.000). Se tra queste 5 unità c'è un ufficio, ma il condominio è a prevalenza residenziale, può detrarre anche l'ufficio sempre e solo sulle spese sostenute sulle parti comuni? No ricordo dove l'ho letto, Lei mi conferma? Grazie
        rispondi al commento
  • Danila84
    Domenica 7 Dicembre 2014, alle ore 12:25
    Gentile architetto,l'anno prossimo, con la primavera, il mio condominio dovrà provvedere al rifacimento dei cornicioni causa infiltrazioni d'acqua con l'ausilio anche di una impalcatura.Il condominio non possiede amministratore in quanto composto da 6 appartamenti. Non possediamo nenche un codice fiscale per lo stesso.Diventerebbe un problema, in mancanza del codice fiscale, la detrazione fiscale dei lavori?La ringrazio tanto!
    rispondi al commento
    • Arch.granata Danila84
      Martedì 9 Dicembre 2014, alle ore 09:55
      Sì. In effetti l'amministratore non è obbligatorio, ma il codice fiscale sì.
      rispondi al commento
      • Danila84 Arch.granata
        Mercoledì 10 Dicembre 2014, alle ore 18:18
        OK, quindi basterebbe aprire un codice fiscale.....che credo non abbia costi,vero!? La ringrazio infinitamente
        rispondi al commento
      • Poggionim Arch.granata
        Martedì 9 Giugno 2015, alle ore 16:06
        BUONASERA ARCHITETTO,DOPO EVER EFFETTUATO DEI LAVORI DI MANUTENZIONE ORDINARIA SU DI UN CONDOMINIO,DOVE HANNO SOLO IL CODICE FISCALE, IL CAF AI MIEI CLIENTE NON GLI VUOLE FARE LA DETRAZIONE IN QUANTO LE FATTURE SONO STATE EFFETTUATE AL SINGOLO CONDOMINO E NON AL CONDOMINIO ANCHE SE NELLA FATTURE SONO PRESENTI ENTRAMBI I C.F.
        rispondi al commento
        • Arch.granata Poggionim
          Mercoledì 10 Giugno 2015, alle ore 09:35
          Il caf deve limitarsi a inserire i dati in dichiarazione dei redditi. E' l'Agenzia che applica la detrazione. A quel punto il condominio se è in diritto, non ha di che preoccuparsi.
          rispondi al commento
  • Antonio
    Giovedì 12 Dicembre 2013, alle ore 20:08
    Buonasera Architetto, sono proprietario di un locale accatastato C/3 sito al piano primo di un palazzo storico composto da due negozi al piano terra, il mio C/3 al piano primo, ed appartamenti al piano 2 e 3.
    Abbiamo fatto i lavori condominiali (luce, acqua, gas, tetto, scale, intonaci, colore) con manutenzione straordinaria ma mi è stato detto che non posso usufruire della detrazione del 50%, è vero?
    Grazie della Sua risposta.
    rispondi al commento
    • Arch.granata Antonio
      Venerdì 13 Dicembre 2013, alle ore 11:10
      Ma le è stato detto anche perchè non potrebbe usufruire della detrazione?
      rispondi al commento
      • Antonio Arch.granata
        Venerdì 13 Dicembre 2013, alle ore 20:35
        Grazie Architetto della risposta.
        Mi è stato risposto che non ho diritto perché il mio locale è un C/3, e possono essere detratti solo i residenziali o le pertinenze di residenziali.
        Però il condominio ha ristrutturato parti condominiali e i proprietari di appartamenti al piano 2 e 3 possono usufruire della detrazione 50%, mentre io al piano primo no perché sono C/3!
        Anche se usiamo tutti le stesse scale, tetto, impianti ecc..
        rispondi al commento
        • Arch.granata Antonio
          Lunedì 16 Dicembre 2013, alle ore 11:43
          Non è corretto, lei ha lo stesso diritto di detrarre le spese per le parti comuni condominiali, perchè si tratta di un condominio a carattere residenziale.
          Non potrebbe avere, invece, le detrazioni se facesse dei lavori privati per l'immobile di sua proprietà.
          rispondi al commento
          • V.arleo@virgilio.it Arch.granata
            Giovedì 26 Marzo 2015, alle ore 11:25
            Buon giorno Architetto, la mia situazione è grosso modo uguale a quella del signore, l' unica differenza è che per ora accatastato in c/2 (le altre tre unità del conodminio sono abitazioni), ma nel 2006 era stata presentata una dia per cambio di destinzaione, la mia famiglia ha preso l' immobile all' asta e nel trasferimento viene menzionato come magazzino ma in linea edilizia ad uso abitativo, dove posso trovare una norma da mostrare al comm.
            rispondi al commento
            • Arch.granata V.arleo@virgilio.it
              Giovedì 26 Marzo 2015, alle ore 11:49
              Se è stato fatto cambio d'uso con Dia, doveva però fare la variazione anche catastale. Quindi dovrebbe prima regolarizzare questa cosa, poi potrà richiedere anche le detrazioni.
              rispondi al commento
              • V.arleo@virgilio.it Arch.granata
                Giovedì 26 Marzo 2015, alle ore 12:13
                Il catasto è in aggiornamento nel 2015, mentre i lavori (riguardanti le parti comuni dell' edificio: tetto facciata etcc) sono stato fatti e saldati dall' amministratore nel 2014, mi hanno detto che non posso presentare la detrazione l' anno successivo poichè i lavori si sono chiusi, pensavo poterli detrarre come il signor Antonio, essendo uno stabile residenziale e lavori riguardanti il complesso e non l' unita in mio possesso.
                rispondi al commento
                • Arch.granata V.arleo@virgilio.it
                  Giovedì 26 Marzo 2015, alle ore 12:41
                  La variazione catastale ha effetto immediato, comunque se i lavori sono stati conclusi prima di questa penso sia difficile poter rientrare nella detrazione. Ma le consiglio di chiedere ulteriori chiarimenti all'AdE.
                  rispondi al commento
                  • V.arleo@virgilio.it Arch.granata
                    Giovedì 26 Marzo 2015, alle ore 12:46
                    Grazie Architetto, buona giornata.
                    rispondi al commento
  • Roberto
    Mercoledì 11 Dicembre 2013, alle ore 18:53
    Buonasera Architetto, nel nostro condominio è stata modificata la caldaia condominiale.
    Mi è stato detto dall'Amm.re che è possibile usufruire della detrazione fiscale del 65%.
    Vorrei sapere quale cifra detrarre nella prossima dichiarazione dei redditi se la spesa è stata deliberata nel dicembre 2012, pagata con bonifico dall'Amm.re nel 2013 e la mia quota, suddivisa in quattro rate di cui due versate nel 2013 e le altre due le verserò nel 2014?
    rispondi al commento
  • Roberto
    Sabato 9 Novembre 2013, alle ore 00:25
    Salve Architetto, nel condominio in cui abito abbiamo recentemente approvato il rifacimento del tetto con apposizione di guaina ardesiata di copertura.
    Per avere le detrazioni al 50% il lavoro deve essere realizzato entro il 31/12 pertanto la mia questione è questa: appartamento intestato a mia moglie (acquistato in comunione dei beni), nel corso di quest'anno non lei ha reddito ma soltanto il sottoscritto, riesco a portarlo in detrazione?
    rispondi al commento
    • Arch.granata Roberto
      Lunedì 11 Novembre 2013, alle ore 10:28
      Certo, lei può chiedere la detrazione in quanto coniuge convivente.
      rispondi al commento
  • Sailorjohnnny
    Giovedì 17 Ottobre 2013, alle ore 10:56
    Buongiorno, vorrei partecipare ad un asta giudiziaria per acquistare un appartamento nel condominio, dove ho già una proprietà, dovendo farmi carico delle spese condominiali del precedente proprietario (quasi esclusivamente spese di ristrutturazioni condominiali), vorrei sapere se tali spese possono essere dedatte come spese di ristrutturazione dall'IRPEF almeno per gli anni rimanenti.
    rispondi al commento
    • Arch.granata Sailorjohnnny
      Venerdì 18 Ottobre 2013, alle ore 09:58
      Sì, se il condominio ha effettuato tutta la procedura per avere le detrazioni.
      Altrimenti deve farsi intestare direttamente a lei le fatture che le spettano e provvedere singolarmente.
      rispondi al commento
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