Guida alle detrazioni fiscali per lavori in condominio

News di Normative
Le detrazioni per interventi di riqualificazione del patrimonio edilizio esistente si applicano sia a edifici privati che a condomini, ma con alcune differenze.
29 Aprile 2016 ore 09:24
Arch. Sara Martinelli

Bonus fiscali per lavori in condominio


Detrazioni condominioLe detrazioni fiscali Irpef per interventi edilizi realizzati su immobili residenziali esistenti sono ammesse non solo per lavori eseguiti su parti private di edifici, ma anche su parti comuni condominiali.
Ci riferiamo in particolare alle seguenti detrazioni:
-detrazione sulle ristrutturazioni edilizie (50%);
-detrazione sul risparmio energetico (65%);
-bonus mobili ed elettrodomestici.


Parti comuni condominiali


È importante ricordare la definizione di parti comuni condominiali fornita dal Codice Civile all’articolo 1117, così come modificato dalla Legge n.220 del 2012, la cosiddetta Riforma del condominio.

«Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini».

Parti comuni condominiali
Ogni volta che si eseguono interventi sulle parti comuni condominiali si può dunque valutare se ci sono i presupposti affinché il condominio possa beneficiare di una o più delle detrazioni sopra citate.

Sempre il Codice Civile, all’articolo 1129, prevede che i condomini con un numero di proprietari superiore a 8 sono soggetti all’obbligo di nomina dell’amministratore e all’obbligo di apertura di un conto corrente intestato al condominio.

Sono esonerati da tali obblighi i condomini cosiddetti minimi, ossia da 2 fino a 8 proprietari, ai quali è lasciata facoltà di nominare o meno un amministratore e di aprire o meno un conto corrente condominiale. Queste informazioni ci saranno utili quando parleremo di documentazione da conservare e di pagamenti ai fini della detrazione.


Gestione delle detrazioni in condomini con amministratore


Manutenzione condominioIn occasione di lavori su parti comuni condominiali l’amministratore è abituato ad occuparsi anche delle procedure riguardanti le detrazioni fiscali.

I passaggi principali sono in genere i seguenti:

- delibera assembleare di approvazione all’esecuzione dei lavori;

- progetto da parte di un tecnico abilitato e pratica comunale (solo nei casi in cui si rende necessario);

- valutazione dei preventivi e incarico alle ditte prescelte;

- esecuzione dei lavori;

- emissione delle fatture da parte delle ditte esecutrici e dei tecnici incaricati (le fatture vanno intestate al condominio);

- pagamento delle fatture con apposito bonifico per le detrazioni fiscali (il bonifico va effettuato dal conto corrente condominiale e si dovranno indicare sia il codice fiscale del condominio, sia il codice fiscale dell’amministratore o del condòmino che effettua il pagamento);

- elaborazione e conservazione da parte dell’amministratore di tutti i documenti richiesti per ogni tipologia di detrazione fiscale;

- verifica del versamento sul conto corrente condominiale degli importi a carico di ciascun proprietario;

- consegna a tutti i condòmini di una certificazione in cui l’amministratore attesta di avere adempiuto a tutti gli obblighi previsti ai fini delle detrazioni e dove si indica la somma di cui ogni proprietario può tenere conto ai fini della detrazione.

In sede di dichiarazione dei redditi ogni proprietario provvederà ad inserire l’importo spettante di detrazione, conservando la certificazione rilasciata dall’amministratore. Il documento sarà da esibire in caso di controlli dell’Agenzia delle Entrate.


Gestione delle detrazioni quando il condominio è sprovvisto di amministratore


In caso di mancanza di un amministratore, ai sensi dell’articolo 1129 del Codice Civile sopra citato, se il condominio è costituito da un numero di proprietari superiori a 8, il condominio è tenuto a mettersi in regola, nominando un amministratore e aprendo un conto corrente condominiale. Di conseguenza, quando si realizzeranno lavori che possono beneficiare delle detrazioni fiscali, si seguirà la prassi esposta nel paragrafo precedente.

Lavori in condominioSe invece il condominio non supera gli 8 proprietari e questi decidono di non nominare l’amministratore e di non aprire un conto corrente condominiale, i condòmini si dovranno organizzare diversamente per seguire le procedure e produrre i documenti necessari ai fini della detrazione.

I passaggi principali saranno allora i seguenti:

- delibera assembleare di approvazione all’esecuzione dei lavori;

- progetto da parte di un tecnico abilitato e pratica comunale (solo nei casi in cui si rende necessario);

- valutazione dei preventivi e incarico alle ditte prescelte;

- esecuzione dei lavori;

- emissione delle fatture da parte delle ditte esecutrici e dei tecnici incaricati (le fatture vanno intestate al condòmino che sarà incaricato ad effettuare il pagamento per conto di tutti i proprietari);

- pagamento delle fatture con apposito bonifico per le detrazioni fiscali (il bonifico va effettuato dal conto corrente del condòmino ufficialmente incaricato, indicando il suo codice fiscale come beneficiario della detrazione);

- elaborazione e conservazione di tutti i documenti richiesti per ogni singola detrazione fiscale;

- verifica del versamento degli importi a carico di ciascun proprietario sul conto corrente del condòmino incaricato ai pagamenti;

- consegna a tutti i condòmini di una copia dei documenti generalmente richiesti per ogni detrazione fiscale, ai quali si dovranno aggiungere la delibera assembleare e la tabella millesimale di ripartizione delle spese.

In sede di dichiarazione dei redditi ogni proprietario provvederà ad inserire l’importo spettante di detrazione, conservando tutti i documenti prodotti inerenti le detrazioni fiscali, che andranno esibiti in caso di controlli dell’Agenzia delle Entrate. Sarà importante in tal caso dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni, poiché sulla ricevuta del bonifico risulterà indicato come beneficiario della detrazione il codice fiscale del condòmino incaricato al pagamento.


Detrazione 50% per lavori in condominio


La detrazione sulle ristrutturazioni edilizie, chiamata comunemente detrazione 50%, possiede norme specifiche per lavori realizzati su parti comuni condominiali.

Detrazione 50% condominioIl condominio può detrarre al 50% qualsiasi tipo di intervento realizzato sulle parti comuni, a differenza delle abitazioni private, per le quali accedono al bonus solo interventi di manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia, risanamento conservativo, restauro e pochi altri, come l’abbattimento delle barriere architettoniche, la messa in sicurezza degli impianti, ecc.

Per il condominio si aggiungono, oltre a quelli menzionati, decine di altri lavori detraibili inquadrabili come manutenzione ordinaria. Ecco alcuni esempi:

- riparazione di balconi, parapetti, cornicioni, davanzali e grondaie;
- riparazione di garage e parcheggi;
- riparazione della caldaia;
- sostituzione dell’antenna comune con antenne private;
- riparazione e sostituzione di cancelli e portoni;
- riparazione delle pavimentazioni interne ed esterne;
- sostituzione di alcune tegole;
- ritinteggiatura esterna.


Detrazione 65% per lavori in condominio


La detrazione sul risparmio energetico (65%) non prevede interventi particolari agevolabili esclusivamente per le parti comuni condominiali, così come invece abbiamo visto per la detrazione 50%.

Ricordiamo i lavori di risparmio energetico detraibili sia su parti private che su parti comuni condominiali:

Detrazione 65% condominio- interventi di riduzione del fabbisogno energetico globale dell’edificio per il riscaldamento;

- miglioramento termico dell’involucro edilizio (isolamento di muri, coperture, pavimenti , sostituzione di infissi, installazione di schermature solari);

- installazione di pannelli solari termici;

- sostituzione di impianti termici invernali.

La Legge di stabilità 2016 (articolo 1 comma 74 della Legge n. 208/2015) ha tuttavia previsto un’interessante novità sulla detrazione 65% per i condomini.

Con riferimento alle spese sostenute per interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici, i contribuenti che si trovano nella condizione di incapienza (in pratica i soggetti che non pagano Irpef) possono cedere ai fornitori un credito pari alla detrazione spettante.
La norma vale per spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2016.

Per la procedura si rimanda al provvedimento direttoriale dell’Agenzia delle Entrate del 22 marzo 2016, prot. 43434.


Bonus mobili ed elettrodomestici in condominio


I condomini che fruiscono della detrazione per interventi di recupero del patrimonio edilizio (detrazione 50%) possono beneficiare di un’ulteriore detrazione per l'acquisto di mobili e grandi elettrodomestici finalizzati all'arredo dell'immobile oggetto dei lavori.

La detrazione è concessa nella misura del 50% delle spese documentate e sostenute per mobili ed elettrodomestici, fino a un ammontare di spesa complessivo di 10.000 euro (Legge n.90 del 3 agosto 2013).

Attenzione però: i lavori di ristrutturazione su parti comuni condominiali non consentono ai singoli condomini, fruenti pro-quota della relativa detrazione, di acquistare mobili e grandi elettrodomestici da destinare all’arredo della propria unità immobiliare. In questi casi si potrà accedere al bonus mobili solo a livello condominiale per mobili ed elettrodomestici acquistati per le parti comuni, come ad esempio le guardiole, l'appartamento del portiere, la sala adibita alle riunioni condominiali, i lavatoi, ecc.

E così, sostituendo una finestra del vano scala o facendo manutenzione al tetto, il condominio potrà beneficiare sia della detrazione sulle ristrutturazioni edilizie (50%), sia dell’ulteriore bonus mobili per l’acquisto di  mobili ed elettrodomestici, come i lavatoi e le lampade per le zone comuni o il condizionatore per la guardiola del portiere.

Articolo: Detrazioni fiscali per lavori in condominio
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Detrazioni fiscali per lavori in condominio: Commenti e opinioni

Caratteri rimanenti
  • Cannillo
    17 ore 45 min. 5 sec. fa
    Buonasera, l'amministratore (rappresentante legale del condominio) ha inserito come codice fiscale del fruitore della detrazione il suo codice fiscale piuttosto che quello del condominio. Il bonifico è stato fatto dal conto intestato al condominio e collegato codice fiscale.Ci potrebbero essere problemi nel riconoscimento della detrazione da parte dei condomini (35)?? Grazie per la risposta
    rispondi al commento
  • Edea
    3 giorni fa
    Salve,per i lavori allo stabile effettuati nel 2013 e pagati ratealmente dal 2013 al 2015, il condomino può inserirli nella detrazione 730 ad in oggi in emissione?grazieSaluti
    rispondi al commento
  • Giorgiodiarma
    Giovedì 7 Aprile 2016, alle ore 16:28
    Salve,domanda: come beneficiare delle detrazioni fiscali per lavori eseguiti su parti comuni di due condomini che non costituiscono un "supercondominio"?! Si tratta di lavori eseguiti per garantire un diritto di servitù prediale.Grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale Giorgiodiarma
      Venerdì 8 Aprile 2016, alle ore 19:21
      I lavori di sistemazione di suoli non sono fiscalmente detraibili. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Lucianocassia
    Giovedì 10 Marzo 2016, alle ore 11:43
    Gent. Architetto , guardando le dichiarazioni dei redditi fatta da un CAF ho scoperto che una quota di spesa di mia competenza del 2013 di Euro 449, ma è stat postata anche nel 730 del 2014 come seconda rata . Non credo che sia corretto perché alla fine dopo 10 anni avrò messo in detrazione 4490 euro . Quando la quota di di spesa che competeva all'unita immobiliare di mia proprietà è di 449.
    rispondi al commento
    • Pasquale Lucianocassia
      Giovedì 10 Marzo 2016, alle ore 12:07
      Le consiglio di rivolgersi alla sede del CAF dove Le hanno redatto il 730, facendo notare all'incaricato l'errore commesso, sia quello iniziale del 2013 in cui andava portata in detrazione solo un decimo dell'intera spesa e cioè ?. 44,90, che quello del 2014, restituendo la somma erroneamente scalata. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Giuseppe.v
    Venerdì 27 Novembre 2015, alle ore 09:58
    Buongiorno Architetto, ho da poco acquistato un immobile residenziale sul quale hanno appena terminato i lavori della facciata. Ho parlato con l'amministratore per il pagamento dei lavori della facciata, il quale mi ha detto di pagare tramite bonifico "normale", perchè il bonifico per ristrutturazione lo farà poi lui verso l'impresa che ha fatto i lavori. Mi chiedevo: così facendo i condomini non ottengono la detrazione fiscale? Ed è corretto?
    rispondi al commento
  • Lordtech2004
    Martedì 24 Novembre 2015, alle ore 12:01
    Buongiorno Architetto, nel marzo 2012 ho acquistato un immobile residenziale con in corso i lavori di ristrutturazione della facciata. Volevo sapere, considerato che i lavori non si sono ancora conclusi, se è possibile detrarre le spese per rifacimento della facciata. Sono ancora in tempo?
    rispondi al commento
    • Sara.m. Lordtech2004
      Martedì 24 Novembre 2015, alle ore 13:36
      Sì, è ancora in tempo. Deve però verificare che siano stati rispettati tutti gli adempimenti (pratica edilizia se necessaria, rispetto normativa sulla sicurezza, pagamenti con apposito bonifico, ecc.). Qualora i pagaenti precedenti siano stati eseguiti con modalità differenti da quelle previste per la detrazione, potrà comunque beneficiare della detrazione per i restanti pagamenti futuri.
      rispondi al commento
  • Stefano67
    Mercoledì 13 Maggio 2015, alle ore 10:56
    Buongiorno architetto,la prossima estate il condominio dove possiedo la mia prima abitazione condurrà dei lavori straordinari su prospetti e coperture. Poichè negli anni 2012-13 ho usufruito delle detrazioni per ristrutturazioni sulla mia unità, esaurendo il bonus di 96.000 euro, vorrei sapere se è possibile portare in detrazione nuove spese, questa volta condominiali.Grazie molteStefano M.
    rispondi al commento
    • Arch.granata Stefano67
      Mercoledì 13 Maggio 2015, alle ore 14:49
      Sì, per lavori condominiali è possibile usufruire di un ulteriore limite di 96.000 euro.
      rispondi al commento
      • Watt71 Arch.granata
        Mercoledì 8 Luglio 2015, alle ore 16:20
        Quindi 96.000 per ogni unità immobiliare del condominio (se 5 unità 5x96.000). Se tra queste 5 unità c'è un ufficio, ma il condominio è a prevalenza residenziale, può detrarre anche l'ufficio sempre e solo sulle spese sostenute sulle parti comuni? No ricordo dove l'ho letto, Lei mi conferma? Grazie
        rispondi al commento
  • Danila84
    Domenica 7 Dicembre 2014, alle ore 12:25
    Gentile architetto,l'anno prossimo, con la primavera, il mio condominio dovrà provvedere al rifacimento dei cornicioni causa infiltrazioni d'acqua con l'ausilio anche di una impalcatura.Il condominio non possiede amministratore in quanto composto da 6 appartamenti. Non possediamo nenche un codice fiscale per lo stesso.Diventerebbe un problema, in mancanza del codice fiscale, la detrazione fiscale dei lavori?La ringrazio tanto!
    rispondi al commento
    • Arch.granata Danila84
      Martedì 9 Dicembre 2014, alle ore 09:55
      Sì. In effetti l'amministratore non è obbligatorio, ma il codice fiscale sì.
      rispondi al commento
      • Danila84 Arch.granata
        Mercoledì 10 Dicembre 2014, alle ore 18:18
        OK, quindi basterebbe aprire un codice fiscale.....che credo non abbia costi,vero!? La ringrazio infinitamente
        rispondi al commento
      • Poggionim Arch.granata
        Martedì 9 Giugno 2015, alle ore 16:06
        BUONASERA ARCHITETTO,DOPO EVER EFFETTUATO DEI LAVORI DI MANUTENZIONE ORDINARIA SU DI UN CONDOMINIO,DOVE HANNO SOLO IL CODICE FISCALE, IL CAF AI MIEI CLIENTE NON GLI VUOLE FARE LA DETRAZIONE IN QUANTO LE FATTURE SONO STATE EFFETTUATE AL SINGOLO CONDOMINO E NON AL CONDOMINIO ANCHE SE NELLA FATTURE SONO PRESENTI ENTRAMBI I C.F.
        rispondi al commento
        • Arch.granata Poggionim
          Mercoledì 10 Giugno 2015, alle ore 09:35
          Il caf deve limitarsi a inserire i dati in dichiarazione dei redditi. E' l'Agenzia che applica la detrazione. A quel punto il condominio se è in diritto, non ha di che preoccuparsi.
          rispondi al commento
  • Antonio
    Giovedì 12 Dicembre 2013, alle ore 20:08
    Buonasera Architetto, sono proprietario di un locale accatastato C/3 sito al piano primo di un palazzo storico composto da due negozi al piano terra, il mio C/3 al piano primo, ed appartamenti al piano 2 e 3.
    Abbiamo fatto i lavori condominiali (luce, acqua, gas, tetto, scale, intonaci, colore) con manutenzione straordinaria ma mi è stato detto che non posso usufruire della detrazione del 50%, è vero?
    Grazie della Sua risposta.
    rispondi al commento
    • Arch.granata Antonio
      Venerdì 13 Dicembre 2013, alle ore 11:10
      Ma le è stato detto anche perchè non potrebbe usufruire della detrazione?
      rispondi al commento
      • Antonio Arch.granata
        Venerdì 13 Dicembre 2013, alle ore 20:35
        Grazie Architetto della risposta.
        Mi è stato risposto che non ho diritto perché il mio locale è un C/3, e possono essere detratti solo i residenziali o le pertinenze di residenziali.
        Però il condominio ha ristrutturato parti condominiali e i proprietari di appartamenti al piano 2 e 3 possono usufruire della detrazione 50%, mentre io al piano primo no perché sono C/3!
        Anche se usiamo tutti le stesse scale, tetto, impianti ecc..
        rispondi al commento
        • Arch.granata Antonio
          Lunedì 16 Dicembre 2013, alle ore 11:43
          Non è corretto, lei ha lo stesso diritto di detrarre le spese per le parti comuni condominiali, perchè si tratta di un condominio a carattere residenziale.
          Non potrebbe avere, invece, le detrazioni se facesse dei lavori privati per l'immobile di sua proprietà.
          rispondi al commento
          • V.arleo@virgilio.it Arch.granata
            Giovedì 26 Marzo 2015, alle ore 11:25
            Buon giorno Architetto, la mia situazione è grosso modo uguale a quella del signore, l' unica differenza è che per ora accatastato in c/2 (le altre tre unità del conodminio sono abitazioni), ma nel 2006 era stata presentata una dia per cambio di destinzaione, la mia famiglia ha preso l' immobile all' asta e nel trasferimento viene menzionato come magazzino ma in linea edilizia ad uso abitativo, dove posso trovare una norma da mostrare al comm.
            rispondi al commento
            • Arch.granata V.arleo@virgilio.it
              Giovedì 26 Marzo 2015, alle ore 11:49
              Se è stato fatto cambio d'uso con Dia, doveva però fare la variazione anche catastale. Quindi dovrebbe prima regolarizzare questa cosa, poi potrà richiedere anche le detrazioni.
              rispondi al commento
              • V.arleo@virgilio.it Arch.granata
                Giovedì 26 Marzo 2015, alle ore 12:13
                Il catasto è in aggiornamento nel 2015, mentre i lavori (riguardanti le parti comuni dell' edificio: tetto facciata etcc) sono stato fatti e saldati dall' amministratore nel 2014, mi hanno detto che non posso presentare la detrazione l' anno successivo poichè i lavori si sono chiusi, pensavo poterli detrarre come il signor Antonio, essendo uno stabile residenziale e lavori riguardanti il complesso e non l' unita in mio possesso.
                rispondi al commento
                • Arch.granata V.arleo@virgilio.it
                  Giovedì 26 Marzo 2015, alle ore 12:41
                  La variazione catastale ha effetto immediato, comunque se i lavori sono stati conclusi prima di questa penso sia difficile poter rientrare nella detrazione. Ma le consiglio di chiedere ulteriori chiarimenti all'AdE.
                  rispondi al commento
                  • V.arleo@virgilio.it Arch.granata
                    Giovedì 26 Marzo 2015, alle ore 12:46
                    Grazie Architetto, buona giornata.
                    rispondi al commento
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