La demolizione con ricostruzione di un edificio ad uso residenziale, se classificata come intervento edilizio di ristrutturazione, può beneficiare della detrazione fiscale sulle ristrutturazioni edilizie.
I requisiti per inquadrare una demolizione con ricostruzione come ristrutturazione edilizia non sono però da sempre gli stessi e quindi possono nascere alcuni problemi di interpretazione non solo da un punto di vista urbanistico ma anche per quanto riguarda la detrazione fiscale.
Modifiche nel tempo della definizione di demolizione con ricostruzione
Secondo la definizione iniziale contenuta nel D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell'Edilizia), un intervento di demolizione con ricostruzione poteva essere classificato come ristrutturazione edilizia solo se il nuovo edificio presentava la stessa volumetria, sagoma e area di sedime del precedente, ovviamente fatte salve le necessarie opere di adeguamento alla normativa antisismica, ecc.
In un secondo momento, col D.Lgs. 301/2002, è stato eliminato il rispetto dell'area di sedime, modifica che però è stata ridimensionata all'interno della circolare 4174/2003 del Ministero delle Infrastrutture, in cui si affermava che il riposizionamento non poteva avvenire in un altro sito o in un modo del tutto discrezionale all'interno del medesimo lotto su cui era edificato l'immobile da demolire. Sì quindi solo a lievi spostamenti dell'edificio.
Ultimamente il Decreto del Fare (D.L. 69/2013) ha nuovamente introdotto modifiche alla definizione. Le demolizioni con ricostruzioni sono da classificarsi come ristrutturazioni anche quando è presente un cambio di sagoma, purché venga rispettato il volume preesistente. Poiché la sagoma è strettamente legata all'area di sedime, potendo andare in deroga alla sagoma è di conseguenza possibile non osservare pienamente anche il rispetto dell'area di sedime.
Ripercussioni delle definizioni sulla detrazione fiscale
Come abbiamo visto, in seguito al susseguirsi di varie modifiche della normativa, la definizione, prima molto rigida e circoscritta, è divenuta sempre più elastica e ha incluso alcuni casi di intervento che inizialmente non erano contemplati e venivano classificati come nuove costruzioni.
Se da un lato l'allargamento della definizione ha favorito molti interventi anche per quanto riguarda la detrazione fiscale, dall'altra parte il limite della definizione resta in alcune situazioni poco chiaro (ad esempio come bisogna quantificare un lieve spostamento dell'edificio?).
Le varie amministrazioni comunali interpreteranno di conseguenza la normativa in modo personale e non ci sarà da stupirsi se un medesimo intervento ai limiti della definizione verrà classificato all'interno di un Comune come ristrutturazione edilizia e in altro Comune come nuova costruzione.
Con l'allargamento della definizione a più tipologie di opere anche la normativa sulla detrazione fiscale per le ristrutturazioni si è dovuta adeguare.
Esistono alcuni interventi di demolizione con ricostruzione che in passato non erano definibili come ristrutturazione e non potevano di conseguenza beneficiare della detrazione fiscale; oggi invece quei medesimi interventi possono beneficiare della detrazione perché ora sono inquadrabili come ristrutturazione edilizia.
Ultimamente è intervenuto a proposito delle detrazioni fiscali per le demolizioni con ricostruzione il sottosegretario del Ministero dell'Economia, Pier Paolo Baretta, che ha fornito un chiarimento importante rispondendo ad un'interrogazione in Commissione Finanze alla Camera.
Secondo il sottosegretario Baretta i lavori di demolizione e ricostruzione con lieve spostamento dell'edificio possono beneficiare della detrazione sulle ristrutturazioni edilizie. La motivazione è data dal progressivo allentamento dei vincoli normativi che hanno portato ad essere inquadrato come ristrutturazione edilizia anche l'intervento di demolizione con ricostruzione che implica uno spostamento di lieve entità.
Ciò sottolinea un aspetto molto importante per le detrazioni fiscali, aspetto che già conoscevamo, ma che nelle parole del Sottosegretario trova piena conferma: un intervento di demolizione con ricostruzione è da considerarsi detraibile se dal punto di vista urbanistico viene classificato come ristrutturazione edilizia.
Preso atto che la definizione subisce di tanto in tanto delle modifiche, ai fini della classificazione e della detrazione fiscale è allora fondamentale individuare quando un progetto è stato presentato in Comune e di conseguenza quale normativa era vigente in quel determinato momento.
Consideriamo l'esempio di un intervento di demolizione con ricostruzione con sagoma diversa dalla precedente ma stesso volume e stessa posizione all'interno del lotto.
Se il progetto è stato presentato prima dell'entrata in vigore del D.L. 69/2013, con ogni probabilità è stato classificato come intervento di nuova costruzione e quindi, anche se le opere non sono ancora terminate e nel frattempo la normativa è cambiata, il proprietario non potrà accedere alla detrazione fiscale sulle ristrutturazioni edilizie.
Se invece il medesimo progetto è stato presentato successivamente all'entrata in vigore del D.L. 69/2013, sarà classificato come ristrutturazione e per le spese sostenute si potrà beneficiare della detrazione fiscale sulle ristrutturazioni edilizie.
Così come per ogni altra tipologia di intervento edilizio, prima di prendere per scontato di poter beneficiare della detrazione fiscale sulle ristrutturazioni è sempre buona abitudine cercare di capire come l'intervento viene inquadrato sotto il profilo urbanistico e se di conseguenza è ammesso alla detrazione.
La demolizione con ricostruzione di un edificio ad uso residenziale, se classificata come intervento edilizio di ristrutturazione, può beneficiare della detrazione fiscale sulle ristrutturazioni edilizie.
Con l'allargamento della definizione a più tipologie di opere anche la normativa sulla detrazione fiscale per le ristrutturazioni si è dovuta adeguare.
Preso atto che la definizione subisce di tanto in tanto delle modifiche, ai fini della classificazione e della detrazione fiscale è allora fondamentale individuare quando un progetto è stato presentato in Comune e di conseguenza quale normativa era vigente in quel determinato momento.
