Piccolo condominio e delibere sui lavori: quali maggioranze?

Piccolo condominio e maggioranze, un quesito dal forum di lavorincasa

Con il presente articolo vogliamo rispondere a un quesito posto sul forum di lavorincasa.it circa la maggioranza necessaria per l'approvazione di alcuni lavori all'interno di un piccolo condominio.


Dalla descrizione dell'utente, infatti, sembra trattarsi proprio di un piccolo condominio; vedremo quindi cosa dobbiamo intendere per tale e quali norme vadano applicate in questo caso.

La risposta finale, lo anticipiamo subito, è contenuta nell'art. 1136 c.c., che regola le maggioranza per le deliberazioni assembleari in condominio.

Piccolo condominio: che cos'è

Per rispondere all'utente, partiamo quindi spiegando perché siamo di fronte a un caso di piccolo condominio e, in sostanza, vedendo quali sono le caratteristiche necessarie perché vi sia tale forma di condominio.

Successivamente vedremo quali norme si applicano al piccolo condominio, in particolare nel caso in cui si debba adottare una decisione in fatto di lavori su una parte comune, nello specifico, la facciata. Cos'è un piccolo condominio?

Esattamente, come dice l'espressione, un condominio piccolo: il termine piccolo si riferisce solo all'aspetto dimensionale, quindi abbiamo un condominio a tutti gli effetti.
Abbiamo cioè quella particolare forma di comunione disciplinata dagli artt. 1117 e ss. c.c.



Possiamo quindi concludere fin d'ora quanto approfondiremo più avanti e cioè che l'aspetto dimensionale non incide sull'applicazione delle norme, che saranno sempre quelle in materia di condominio e cioè quelle indicate (principalmente) dagli artt. 1117 e ss. c.c., con alcune eccezioni che vedremo più avanti.

Quando, più precisamente, possiamo definire piccolo un condominio?

In gergo si utilizza tale espressione peri riferirsi ai condomini dove il numero dei condomini va da tre a otto; praticamente si tratta dei condomini dove l'amministratore non è obbligatorio, al netto dei condomini minimi.

Il condominio minimo è quello composto da soli due condomini, anche se spesso i due termini sono utilizzati come sinonimi.

Spesso si confonde il piano con quello della nomina obbligatoria dell'amministratore: l'obbligo c'è solo se i condomini sono più di otto; ma anche quando non è obbligatorio nominare un amministratore, il condominio esiste ed è quindi piccolo.

Quindi al più si può discutere su quali delle norme che valgono per l'amministratore possono valere per i condomini dove l'amministratore non c'è, ma non per quelle che riguardano l'approvazione delle decisioni, come nel nostro caso.

Cosa è necessario perché possa nascere un condominio?

La presenza di singole unità immobiliari appartenenti a proprietari diversi e servite da parti comuni, cioè da parti che hanno con le parti di proprietà individuale una relazione di accessorietà strumentale e funzionale.

Parti condominiali

Le parti comuni sono quelle indicate dall'art. 1117 c.c., il quale contiene un elenco non completo: quindi, possono essere parti comuni e sempre che non risulti diversamente dal titolo, quelle indicate espressamente dall'art. 1117 c.c. o quelle che hanno una relazione di accessorietà con le unità individuali.

Concludendo, se siamo in presenza di parti comuni, secondo le indicazioni fornite dall'artt. 1117 c.c. e salvo che il titolo non preveda che il bene sia di proprietà esclusiva - si applica la disciplina del condominio, e ciò anche, come detto, se il condominio è piccolo.

Come nasce un condominio?

Il condominio nasce alla presenza di almeno due proprietari. Cioè, finché l'edificio composto da più unità individuali e parti comuni è di proprietà di un unico soggetto, ad esempio il costruttore, non abbiamo un condomino, il quale nasce con la prima vendita.
Non è necessario in proposito alcun atto formale; le norme dunque si applicheranno in automatico.

Concetto di piccolo condominio, il caso specifico

In proposito, l'utente del forum ci fornisce le seguenti indicazioni: ci dice che abbiamo quattro abitazioni indipendenti, sembra ciascuna con un diverso proprietario, ma con parti comuni.


Le abitazioni sono collocate all'interno di una villa; tale indicazione non fornisce ulteriori elementi, in astratto: salva diversa indicazione del titolo, in presenza di parti comuni a singole unità immobiliari nel senso dell'art. 1117 c.c., ad esempio un cortile, un parcheggio, delle scale, o una facciata, il caso è disciplinato dalle norme sul condominio e quindi anche da quelle sulle decisioni assembleari.

Bisognerebbe comprendere meglio invece cosa intenda l'utente con l'espressione: Non siamo costituiti condominio ma di fatto ci sono parti comuni.

Come detto, il condominio non ha bisogno di atti formali per costituirsi, ma sorge automaticamente (si dice ipso jure) alla presenza di più unità individuali servite da parti comuni ex art. 1117 c.c. e sempre che il titolo non disponga diversamente (ad esempio, se l'eventuale atto di divisione ha stabilito che alcune delle dette parti debbano essere di proprietà esclusiva).

Sembrerebbe quindi che l'utente sia incorsa nell'equivoco di cui sopra, pensando che la nascita di un condominio necessiti di un atto formale, una manifestazione di volontà in tal senso da parte dei vari proprietari.

Quorum assembleari in condominio e lavori sulla facciata

Da quanto abbiamo premesso, possiamo concludere cha alla decisione cui è interessata l'utente del forum di lavorincasa dovranno con molta probabilità (cioè salvo ulteriori indicazioni che si potrebbero acquisire con il sempre necessario studio analitico della questione concreta) applicarsi le norme sui quorum costituivi e deliberativi di cui all'art. 1136 c.c.

In particolare, poi, l'assemblea in prima convocazione sarà regolarmente costituita con l'intervento dei condomini che rappresentino almeno i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio (co.1) e saranno valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (co.2).

Se abbiamo a che fare con una semplice tinteggiatura della facciata, che non è un'innovazione, l'assemblea, ove non possa deliberare in prima convocazione per mancanza di numero legale, in seconda convocazione sarà:

regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.
La deliberazione sarà valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio (co.3).

Invece, laddove si tratti di una deliberazione riguardante riparazioni straordinarie di notevole entità, dovrà essere sempre approvata con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 c.c.. Quando si tratta di un'innovazione a tutti gli effetti, sarà necessario:

un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio co.5

La decisione della maggioranza è obbligatoria per tutti (ex art. 1137 c.c.).

Quanto alla possibilità di chiedere il parere di un esperto, prima che l'assemblea decida la spesa, può acquisire i pareri di uno o più esperti; ciò non toglie che l'assemblea possa decidere di rifare la facciata anche se ciò non è ritenuto necessario dagli esperti.

Ricordiamo che le norme sul condominio prevedono e regolano la possibilità per il condomino di escludersi dalla spesa se questa riguardi un'innovazione (quale non è una semplice tinteggiatura) e sia eccessivamente onerosa o voluttuaria (ex art. 1121 c.c.).