Vicissitudini della delibera condominiale tra prima e seconda convocazione

Norme per una regolare convocazione

Secondo il nostro codice se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima (art. 1136, co. 3, c.c.).

La differenza tra prima e seconda convocazione sta sostanzialmente nei diversi quorum costitutivi necessari per ritenere che l'adunanza sia validamente costituita (A.Gallucci, Il condominio negli edifici, Cedam, 2013, pag. 339).

Inoltre, le norme per una regolare convocazione sono disposte dall'art. 66, disp. att. e trans. c.c., co. 3, a mente del quale l'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

Tali norme ovviamente valgono sia per la prima che per la seconda convocazione.

Quanto tempo deve intercorrere tra la prima e la seconda convocazione?

La norma dice che la seconda convocazione deve tenersi in un giorno successivo; è stato chiarito più volte che non è richiesto che trascorrino almeno ventiquattro ore, ma che si tratti (almeno) del giorno successivo (tra le prime si v. Cass. n. 196/1970, tra le ultime, Cass. n. 22685/14). In proposito, il quadro normativo è oggi arricchito dal nuovo quarto comma dell'art. 66 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie (come modificato dalla legge di riforma del condominio, L. n. 220/2012), per il quale l'assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.

Peraltro, la norma non fissa limiti di orario per la convocazione (v. Cass. n. 697/2000 e da ultimo Cass. n. 22685/14). È stato infatti deciso che fissare ad esempio la prima convocazione alle due di notte non inficia la validità nè della prima nè della seconda convocazione, in quanto non rende impossibile la partecipazione alla prima; non vengono pertanto aggirate le norme in materia di costituzione e quorum in prima convocazione. Ciò in mancanza di una norma che disponga il contrario (Cass. n. 697/2000).

Il preavviso può essere unico (Cass. n. 22685/2014), come ordinariamente accade, sia per la prima che per la seconda.

È necessario un verbale negativo della prima convocazione andata deserta? E la verifica del negativo esperimento della prima incide sulla validità della seconda?

La risposta alla prima domanda è no: cioè, la mancata redazione del verbale nell'assemblea andata deserta in prima convocazione non inficia di per sè la seconda convocazione.

Ciò che inficia la seconda convocazione è invece la mancata verifica, in quella sede, che si sia compiuta l'ipotesi per cui è prevista la stessa seconda convocazione, e cioè che l'assemblea sia andata completamente deserta o vi sia stata un'insufficiente partecipazione dei condomini in relazione al numero e al valore delle quote.

Ai fini della verifica devono considerarsi sufficienti le informazioni verbali rese dall'amministratore, che ha disposto gli avvisi. Il controllo, infatti, può essere svolto dai condomini in seconda convocazione, perché in questa sede coloro che alla prima riunione sono rimasti assenti e coloro i quali erano presenti sono in grado di contestare le informazioni e di far rilevare l'eventuale insufficienza di partecipazione (v. ad es. Cass. n. 3862/1996 e Cass. n. 22865/14).

Dunque, una volta accertata la regolare convocazione in assemblea, la mancata redazione del verbale circa la mancata riunione dell'assemblea in prima convocazione, non impedisce che si tenga l'assemblea in seconda convocazione, né la invalida.

Naturalmente, deve poter risultare la regolare convocazione di tutti i condomini e l'onere della prova è in capo al condominio, non potendosi pretendere dal condomino una prova negativa (cioè la prova di non avere ricevuto la convocazione) (da ultimo, Cass. n. 22685/2014). È chiaro che una seconda convocazione (come una prima) tenutasi senza una regolare convocazione di tutti è invalida.

Ragion d'essere della seconda convocazione

Presupposto per la seconda convocazione è che la prima non si sia tenuta.

Infatti, è stato deciso che se l'assemblea riunita in prima convocazione delibera malgrado la mancanza del numero dei partecipanti e del requisito di valore richiesti per la valida costituzione dell'assemblea, è preclusa la possibilità della riunione dell'assemblea stessa in seconda convocazione (a meno che non vi intervengano tutti i condomini, compresi quelli che avevano preso parte alla riunione in prima convocazione). Ne consegue che, al fine della revoca della deliberazione adottata nella prima riunione, si deve procedere alla riconvocazione dell'assemblea con le forme e le modalità prescritte dall'art. 66 delle disp. attuaz. del Codice civile (Cass. n. 1930/1982).

Rinvio di assemblea

Insomma, tutto ciò che non era incluso nella convocazione di assemblea deve essere oggetto di nuova convocazione: anche un rinvio per il prosieguo della seconda convocazione deve esssere nuovamente comunicato agli assenti (Cass. n. 1516/1988 e n. 4648/1981).

A meno che l'amministratore non eserciti la facoltà consentitagli, oggi, espressamente dall'ultimo comma dell'art. 66, disp. att. e trans, cioè quella di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi.