Ristrutturazione della casa, quali accorgimenti rispetto al decoro architettonico?

NEWS DI Condominio
In ambito condominiale, il codice civile impone ai proprietari di unità immobiliari di eseguire opere sulle loro unità, senza alterare il decoro dell'edificio.
24 Febbraio 2016 ore 09:06

Nozione di decoro architettonico


Decoro architettonicoChe cos'è il decoro architettonico?

Per rispondere a questa domanda facciamo ricorso alle parole di un illustre studioso della materia. Secondo Gino Terzago, esso rappresenta l'insieme delle linee e delle strutture, ornamentali, che costituiscono la nota dominante e imprimono alle varie parti dell'edificio e all'edificio stesso nel suo insieme una determinata fisionomia ed un particolare pregio estetico (G. Terzago, Il condominio, Giuffrè, 1985).

L'alterazione del decoro, quindi, rappresenta una modificazione dell'aspetto dell'edificio.
Non tutte le trasformazioni, tuttavia, devono essere considerate alla stregua di alterazioni.

Secondo la Cassazione, infatti, l'apprezzabilità dell'alterazione del decoro deve tradursi in un pregiudizio economico che comporti un deprezzamento sia dell'intero fabbricato che delle porzioni in esso comprese, per cui, sotto tale profilo, è necessario tener conto dello stato estetico del fabbricato al momento in cui l'innovazione viene posta in essere (così Cass. 25 gennaio 2010 n. 1286).

L'alterazione del decoro, pertanto, è una modificazione in senso peggiorativo dell'estetica dell'edificio cui segue un danno, economicamente valutabile, per le parti comuni e/o per le parti di proprietà esclusiva; senza danno, quindi, non v'è alterazione. L'onere della prova nei giudizi attinenti l'alterazione del decoro, è bene evidenziarlo, grava su chi se ne lamenta.

Come dire: se l’assemblea ha deciso di modificare una parte comune e da questa modificazione, secondo Caio, ne consegue un’alterazione del decoro dell’edificio, starà a quest’ultimo che la lamenta, nel momento in cui dovesse agire in giudizio, dimostrarne la ricorrenza.

L’alterazione del decoro non riguarda solamente le opere su parti di proprietà comune deliberate dall’assemblea o realizzate da un condomino ai sensi dell’art. 1102 c.c., ossia nell’ambito dell’esercizio del diritto d’uso delle cose comuni, ma riguarda anche le opere su parti di proprietà esclusiva; la disciplina rispetto a questa fattispecie è contenuta nell’art. 1122 c.c.


Opere su parti individuali


Tra gli obblighi che la legge pone in capo ai condòmini non v'è solamente quello di contribuire alle spese condominiali (art. 1123 c.c.).Il codice civile impone il rispetto delle delibere e del regolamento di condominio, oltre che, ultimo ma non ultimo, il divieto di compiere sul parti di proprietà esclusiva opere che possano recare danno all'edificio.

L’art. 1122 c.c. di cui stiamo trattando è stato modificato dalla così detta riforma del condominio, altrimenti nota come legge n. 220/2012

Si è trattato, in sostanza, di un intervento chiarificatore che non ha fatto altro che precisare la portata del precetto normativo in considerazione dell’interpretazione giurisprudenziale.

L’art. 1122 c.c., nella versione originaria, rubricata Opere sulle parti dell'edificio di proprietà comune, recitava:

Ristrutturazione appartamentoCiascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio.

Il nuovo articolo 1122 c.c., quello che si applica dal 18 giugno 2013 (data di entrata in vigore della riforma del condominio), è rubricato Opere su parti di proprietà o uso individuale, e recita:

Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.

In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea.

Differenze? Poche, come si diceva prevalentemente formali e di aggiornamento dell'articolo all'elaborazione giurisprudenziale.

La prima differenza riguarda la rubrica, ossia l'intitolazione degli articoli. Sicuramente la scelta di fare riferimento alle opere su parti di proprietà individuale è più azzeccata rispetto al passato.

Quanto al contenuto dell'articolo, si diceva in precedenza, esso, sostanzialmente, ricalca l'interpretazione fornitane dalla giurisprudenza.

Nel corso degli anni, infatti, la Cassazione, chiamata a delineare il concetto di danno indicato dall'art. 1122 (formulazione originaria), specificò in più occasioni che il concetto di danno, cui la norma fa riferimento, non va limitato esclusivamente al danno materiale, inteso come modificazione della conformazione esterna o della intrinseca natura della cosa comune, ma esteso anche al danno conseguente alle opere che elidono o riducono apprezzabilmente le utilità ritraibili della cosa comune, anche se di ordine edonistico od estetico (v. Cass. 27.4.1989, n. 1947), per cui ricadono nel divieto tutte quelle modifiche che costituiscono un peggioramento del decoro architettonico del fabbricato (così, tra le tante, Cass. 19 gennaio 2005, n. 1076).

Il Legislatore della riforma, pertanto, in questo caso s'è limitato ad una mera funzione notarile: ha condensato in un articolo di legge ciò che la giurisprudenza diceva da anni.

È stato anche inserito un secondo comma che prevede la comunicazione dei lavori all'amministratore che poi ne deve riferire all'assemblea: il dettato normativo non pone differenze tra genere di lavori. Leggendo l’art. 1122 c.c., quindi, sembrerebbe doversi concludere che la comunicazione dall’amministratore debba essere inviata sia nel caso di semplice pitturazione delle pareti dell’appartamento, sia nell’ipotesi di opere di manutenzione straordinaria.

La legge non sancisce alcunché in merito a questa comunicazione: in tale contesto, sebbene possa ritenersi sufficiente la mera comunicazione orale è utile inviare la notizia con mezzi che possano dimostrarne il pervenimento al destinatario.

In nessun caso, però, tale incombenza può bloccare l'esecuzione dei lavori che, salvo diversa indicazione di un regolamento contrattuale, continueranno a essere liberi e dovranno essere rispettosi solamente delle indicazioni di cui al primo comma dell'art. 1122 c.c.

L’amministratore che ritenga le opere lesive delle cose comuni, anche senza mandato dell’assemblea cui è tenuto comunque a riferire, può agire promuovendo un’azione per denuncia di nuova opera, rientrando tale iniziativa nell’ambito di quelle a lui demandate dall’art. 1130 c.c. che gli impone di porre in essere gli atti conservativi delle parti comuni.


Opere su parti individuali e decoro dell’edificio


In che modo le opere eseguite da un condomino su parti dell’edificio di sua proprietà possono incidere sul decoro dell’edificio?

Al riguardo è utile soffermarsi su una pronuncia della Corte di Cassazione, la n. 1326 del 30 gennaio 2012, che ci aiuta a comprendere le valutazioni da farsi.

In questo caso la Corte regolatrice s'è espressa in relazione ad opere realizzate all'interno di un'unità immobiliare e della loro capacità d'incidere, in senso peggiorativo, sull'estetica dell'edificio.

Nella causa decisa con la sentenza n. 1326, uno dei condomini aveva realizzato delle opere nella propria unità immobiliare; le modalità di esecuzione dei lavori ed il loro risultato hanno portato a concludere per l'assenza di alterazione del decoro.

Si legge in sentenza la ristrutturazione è stata effettuata solo mediante opere interne, sicché non essendovi stata alcuna variazione né ampliamento di volume dei locali originari non si è verificata nessuna compromissione per l'accesso al lastrico solare di proprietà condominiale. Questa motivazione vale a escludere la lesione del decoro architettonico del fabbricato, che è logicamente incompatibile con l'insussistenza di modifiche esterne dello stabile (Cass. 30 gennaio 2012 n. 1326).

Il fatto che l’opera sia interna all’unità immobiliare, quindi, aiuta a valutare la stessa come non lesiva del decoro dell’edificio. Chiaramente, sebbene questa localizzazione dell’intervento possa far presumere l’assenza di modificazione dell’estetica dell’edificio, la valutazione dev’essere fatta sempre caso per caso.

È utile ricordare che rientra nel novero delle opere suscettibili di lesione del decoro dell’edificio l’intervento volto a sostituire gli infissi.

Articolo: Decoro architettonico e lavori nell'appartamento
Valutazione: 5.00 / 6 basato su 1 voti.

Decoro architettonico e lavori nell'appartamento: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
Notizie che trattano Decoro architettonico e lavori nell'appartamento che potrebbero interessarti
Alterazione del decoro e poteri dell'amministratore

Alterazione del decoro e poteri dell'amministratore

Il codice civile non fornisce la nozione di decoro architettonico né tanto meno chiarisce come esso debba essere considerato...
Sostituzione degli infissi e decoro dell'edificio

Sostituzione degli infissi e decoro dell'edificio

Gli infissi delle unità immobiliari di proprietà esclusiva in un edificio in condominio, la loro sostituzione e le questioni relative al decoro dello stabile.
Ristrutturazione appartamento e decoro dell'edificio

Ristrutturazione appartamento e decoro dell'edificio

Molto spesso accade che in occasione della ristrutturazione dell?unità immobiliare di proprietà esclusiva, gli interessati intendano apportare delle...
Pensilina condominiale, distanze e decoro

Pensilina condominiale, distanze e decoro

La pensilina condominiale deve rispettare l'aspetto estetico dell'edificio in cui viene installata per non sollevare obiezioni relative al decoro architettonico.
Decoro architettonico del condominio

Decoro architettonico del condominio

Il decoro architettonico di un edificio in condominio è l'insieme delle linee e degli ornamenti che caratterizzano l'estetica dell'edificio, anche se molto semplici.
Registrati come Utente
271902 UTENTI REGISTRATI
Registrati come Azienda
20940 AZIENDE REGISTRATE
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
    • Bama vaso resina rettangolare cm 100
      Bama vaso resina rettangolare cm...
      93.50
    • Erbesi como' cucu' bianco
      Erbesi como' cucu' bianco...
      459.00
    • Bandana coprischienale in organza
      Bandana coprischienale in organza...
      6.58
    • I-lampd-sosp.15 - lampadario sospeso dalla forma a lampadina 40 watt e14 - 15 cm-
      I-lampd-sosp.15 - lampadario...
      33.61
    • Argo wally - termoventilatore
      Argo wally - termoventilatore...
      54.27
    • Ipae-progarden poltrona eden rattan antracite ipae progarden
      Ipae-progarden poltrona eden...
      10.90
    • Natale: busta 6 decoro legno pupazzo
      Natale: busta 6 decoro legno...
      6.00
    • Appendiabiti ferro-battuto a muro
      Appendiabiti ferro-battuto a muro...
      240.00
    • Lanterna a muro in ferro battuto con braccio
      Lanterna a muro in ferro battuto...
      590.00
    • Squary, un tocco estroso per Amarcord
      Squary, un tocco estroso per...
      68.70
    • Skytec stwm721 kit radiomicrofono e
      Skytec stwm721 kit radiomicrofono e...
      99.90
    • Grande fontana in marmo del '900
      Grande fontana in marmo del '900...
      6500.00
    • Panton chair design - sedia simil panton policarbonato da esterno ed interno
      Panton chair design - sedia simil...
      89.00
    • Eco-dur 4024879003067 - tenda a rullo per doccia, con contenitore per montaggio a soffitto, motivo obl bianco
      Eco-dur 4024879003067 - tenda a...
      81.03
    • Kit allarme antifurto casa gsm wireless 2500 combinatore telefonico gestibile da app
      Kit allarme antifurto casa gsm...
      123.00
    • Oregon scientific stazione meteo meteorologica barometro termometro orologio meteo sveglia colore bianco - bar292_wh
      Oregon scientific stazione meteo...
      63.95
    • G.f. srl avvolgitubo automatico rewall 30
      G.f. srl avvolgitubo automatico...
      112.50
    • Husqvarna 236 ii - motosega a scoppio, barra 40cm
      Husqvarna 236 ii - motosega a...
      199.90
    • Set microfoni wireless uhf skytec
      Set microfoni wireless uhf skytec...
      150.90
    • Ringhiera in ferro battuto forgiato con foglie di decoro grappoli uva
      Ringhiera in ferro battuto...
      500.00
    • Edilkamin termostufa pellet stufa kw 18 ural
      Edilkamin termostufa pellet stufa...
      2914.00
    • Cassapanca legno non verniciato fai-da-te
      Cassapanca legno non verniciato...
      28.00
    • Stencil
      Stencil...
      50.00
    • Zen v: tavolino in vetro
      Zen v: tavolino in vetro...
      98.00
    • Moia ombrellone rettangolare 3 x 2 m - 5006 - ombrellone da giardino
      Moia ombrellone rettangolare 3 x 2...
      57.60
    • Beko dsn05210x lvs cruscotto acciaio 12 coperti 5 programmi delay timer mezzo carico terzo irroratore water safe 12 lt
      Beko dsn05210x lvs cruscotto...
      316.49
    • Beghelli 3330 - purificatore acqua e gasatore macchina dell'acqua
      Beghelli 3330 - purificatore acqua...
      53.00
    • Bialetti bistecchiera piastra con termostato 1 manico induzione donatello petravera 28 x 28 cm 2 manici new model natural stone pietra granitium stone
      Bialetti bistecchiera piastra con...
      25.00
    • Fabbian cubetto soffitto cromato in vero cristallo trasparente al piombo
      Fabbian cubetto soffitto cromato...
      101.57
    • Tivoli audio radio fm analogica portatile casse incorporate indicatore led colore argento - bianco - 1004 model one classic
      Tivoli audio radio fm analogica...
      155.25
    • Tavolo per bimbi 115 x 58 x
      Tavolo per bimbi 115 x 58 x...
      154.00
    • Colonna francese laccata e dorata
      Colonna francese laccata e dorata...
      550.00
    • Coppia di vasi potish francesi in marmo
      Coppia di vasi potish francesi in...
      650.00
    • Specchiera veneziana dorata del xx secolo
      Specchiera veneziana dorata del xx...
      2400.00
    • Console spagnola dorata con piano in marmo
      Console spagnola dorata con piano...
      1400.00
    • Tavolo italiano in legno scolpito e intarsiato
      Tavolo italiano in legno scolpito...
      1550.00
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Mansarda.it
  • Weber
  • Immobiliare.it
  • Tapparelle
  • Vimec
  • Officine Locati
  • Onlywood
  • Ceramica Rondine
  • Faidatebook
  • Black & Decker
MERCATINO DELL'USATO
€ 500.00
foto 1 Cuneo
Scade il 30 Giugno 2017
€ 168 000.00
foto 6 Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 800 000.00
foto 6 Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 68.00
foto 5 Roma
Scade il 31 Agosto 2017
€ 500.00
foto 6 Milano
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 150.00
foto 5 Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
VENDI SUBITO IL TUO USATO DI CASA
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
91094

Utilizzo dei Cookie

Questo sito utilizza cookie propri e di terze parti, navigando ne accetti l'utilizzo. Leggi l'informativa.