Crisi del mercato immobiliare, cambio di destinazione d'uso

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In tempi di crisi del mercato immobiliare cambiare destinazione d'uso di un immobile di proprietà può risultare una valida alternativa per far fruttare un investimento.
11 Gennaio 2013 ore 15:12
Arch. Filippo Frangi

Cambiamento di destinazione d'uso


Molti sono stati gli effetti della crisi economica, soprattutto nel campo dell'edilizia, attraverso i ripetuti tentativi di rilanciare il settore attraverso presunte agevolazioni ai cittadini o deroghe a dispositivi di legge consolidati nel nostro paese.

Un esempio è la legge 106/2011 di conversione del Dl Sviluppo (70/2011) che consente la realizzazione di volumetrie aggiuntive in deroga al piano regolatore, il mutamento delle destinazioni d'uso in atto, la demolizione e la ricostruzione degli edifici dismessi anche con modifica della sagoma.

Recupero e riuso di un magazzino - ACAAltro esempio risale allo scorso Agosto 2012 con la pronuncia della Corte di Cassazione Civile che, con la sentenza n. 14107, supera precedenti di diverso orientamento in merito alla trasformazione possibile del sottotetto da parte del proprietario del piano sottostante:
Il condomino del piano sottostante al tetto comune, può effettuare la trasformazione di una parte del tetto dell'edificio, in terrazza ad uso esclusivo proprio, a condizione che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture.
Può risultare quindi che un cittadino che possiede una proprietà di qualsiasi tipo, possa o voglia decidere di rivolgere la stessa al mercato, magari non per venderla ma anche solo nell'ipotesi in cui la si voglia affittare o affidare in gestione.

Sfruttando un cambio di destinazione d'uso può succedere che un garage, un deposito oppure un magazzino sfitto diventi abitazione. L'intento è indubbiamente quello di far fruttare al meglio un investimento immobiliare , ad esempio, oppure avere la volontà di recuperare una proprietà; in tempi di scarse disponibilità economiche e di crisi del mercato immobiliare può risultare più proficuo infatti, piuttosto che vendere una proprietà, recuperare gli spazi che si hanno già a disposizione, mettendo alla prova magari le abilità di professionisti del settore quali architetti o interior designers.


Convertire volumi esistenti


Andrea Quarello - magazzino in abitazioneIl tentativo di ridurre il consumo di suolo e infondere nuova linfa vitale ad un settore paralizzato, quello dell'edilizia, erano probabilmente tra le motivazioni che hanno lanciato il Piano Casa in Italia, legge questa che, naturalmente in modo differente da regione a regione, ha ottenuto risultati diversi e poco omogenei su tutto il territorio nazionale.

Convertire volumi edilizi esistenti, resi abbandonati da attività precedenti andate in fallimento o delocalizzate presso nuove sedi, senza ulteriore consumo di suolo, è da sempre la teoria d'intervento sostenuta da architetti ed esperti di urbanistica. D'altronde il tentativo dell'Agenzia del Territorio di agevolare la regolarizzazione dei fabbricati rurali, lasciati magari inutilizzati a seguito dell'abbandono delle attività agricole in campagna, può essere un chiaro segnale, se vogliamo perseguire tale strada.

Ex Magazzino industriale convertitoA questa dinamica, relativa quindi a vecchi casolari, stalle o masserie, si è aggiunto negli ultimi anni l'incessante sviluppo dei grandi centri commerciali, nelle periferie dei centri abitati, il che ha lasciato magari comprensibilmente vuoti numerosi piani terra di edifici costruiti negli anni '60-'70 nei centri storici.

Si tratta di locali molto piccoli, tra i 50 e i 100 metri quadri, e quindi molto appetibili.

Se quindi i piani regolatori comunali, regolamenti e norme tecniche di attuazione, rendono possibile la conversione, acquistare un ex negozio potrebbe rivelarsi quindi un affare.
Esempi già realizzati di moderni recuperi si possono trovare in molte città italiane e vanno al di là del solito e inflazionato loft convertito in appartamento dallo stile post-industriale, dall'ex cantina all'ufficio dismesso; la tendenza è comunque in crescita sul territorio nazionale.


Quadro normativo per cambiamenti di destinazione d'uso


Il Testo unico dell'edilizia (Dpr 380/2001) è la legge che a livello nazionale garantisce, fornendone indicazioni in funzione degli interventi edilizi e dei titoli abilitativi, norme sui cambi di destinazione d'uso.

studio Zecc Architects - ex garage di UtrechtL'art. 3, comma 1, lett. c), alla descrizione degli interventi di restauro e risanamento conservativo, riporta che sono tali gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio.

Il citato Dpr 380/2001, poi, prevede all'art. 10, comma 1, lett. c) che gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire.

La giurisprudenza comunque ha più volte affermato che, quando non comporti la realizzazione di opere evidenti, il cambio di destinazione d'uso non implica mutamento del territorio comunale sotto il profilo urbanistico-edilizio e quindi non necessita obbligatoriamente di un permesso.
Questo naturalmente a seconda del comune in cui viene fatta richiesta e qualora il cambiamento stesso non stravolga l'assetto urbanistico dell'area in cui l'intervento ricade.

A Milano il cambio di destinazione senza opere, ad esempio, è possibile con una semplice comunicazione di inizio attività anche se le norme a riguardo cambiano da zona a zona della città.

Facendo alcuni esempi si possono riportare le sentenze del T.A.R. Abbruzzo, Lazio e Liguria: nel primo caso si è ritenuta fattibile, senza il rilascio preventivo di permesso di costruire, la trasformazione di un fabbricato agricolo in artigianale trattandosi di una trasformazione che non incideva sugli indici di edificabilità non comportando neanche una modifica dell'assetto urbanistico ed edilizio; nel secondo caso si è consentita la trasformazione di una abitazione ad uso civile in ufficio; nel terzo caso di un box auto in un deposito per materiali e mezzi.


Permessi e vincoli


Risulta quindi chiaro come la differenza, in questi casi, la fa il tipo di intervento e se questo genera o meno opere edilizie. Di sicuro la trasformazione di un box in deposito attrezzi, senza effettuare opere edilizie, è più semplice che trasformare uno studio in abitazione.

Arco - Recupero di un sottotettoInfatti in questo caso il cambio di destinazione d'uso può comportare un carico urbanistico differente, in conseguenza della differente richiesta di servizi richiesta ed i permessi si complicano: le opere legate ad un intervento simile servono a soddisfare le esigenze di una famiglia che infatti, vivendo nella propria abitazione, produce ogni giorno dei flussi, di persone e rifiuti, diversi da quelli di un ufficio. Le fogne saranno soggette a carchi differenti così come differente potrebbe essere la richiesta di tubazioni di scarico acque grigie o nere; potrebbe essere necessario un nuovo impianto, un bagno, lo spostamento di un tramezzo o la realizzazione di una parete per la cucina.
In questo caso l'operazione richiede quasi sempre il rilascio di un permesso di costruire o di una Scia, oltre al pagamento di un contributo per gli oneri di urbanizzazione e al costo dei lavori di ristrutturazione.


Chiedi un progetto per la tua casa

A questo si aggiungono le condizioni da rispettare per ottenere, da parte del comune, il certificato di agibilità o le eventuali verifiche per rispondere alle richieste delle Asl in merito alle caratteristiche igienico-sanitarie. Senza dimenticare di aggiornare la situazione catastale dell'immobile a lavori ultimati.

Oltre alla rispondenza alle prescrizioni dei piani regolatori potrebbe risultare, in alcuni casi, necessario rispettare anche le indicazioni contenute in alcuni regolamenti condominiali che possono risultare particolarmente restrittivi.
Potrebbe essere necessario in questi casi chiedere preventivamente il parere favorevole dell'assemblea di condominio al fine di evitare inutili perdite di tempo, tra la prassi amministrativa comune da rispettare e che detta la propria tempistica.

A seconda della posizione geografica ci si può affidare ad imprese che hanno acquisito una certa specializzazione in interventi di recupero o cambi di destinazione d'uso:

Imprese consigliate per recupero e cambio destinazione d'uso

Monza

Edil Tecno Di Ghilardi Marcello

Milano

Codice Insolito Srl - Mp Costruzioni Edili Srl - Edile Cartongesso Milano

Torino

Rosso Service - Costruzioni E Manutenzioni - Speedy Di Nervo

Genova

Massimiliano Lusetti Ingegnere

Bologna

Studio Di Ingegneria Sandon - Dittaposapiù Di Piazza Eugenio

Firenze

Home In Tuscany

Roma

Icos Srl - Tecnoartigianaappalti Edilizia Ecologia - Castelli Romani
Centro Artigiani E Tecnici Srl - Acm Impresa Purger

Napoli

Cacciapuoti Costruzioni - Cogeart Soc Coop


o comunque a tecnici esperti, architetti ed urbanisti, che sapranno analizzare caso per caso le opportunità a disposizione.

riproduzione riservata
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  • Federicaribaldi
    Federicaribaldi
    Mercoledì 12 Aprile 2017, alle ore 21:44
    Salve, ho un terreno agricolo con sovrastante garage di ca 80mq avevo intenzione di cambiare destinazione d'uso ad abitazione, con relativa demolizione e ricostruzione essendo fatiscente, ma l'architetto mi ha consigliato di costruire ex novo un'abitazione iscrivendomi ad agricoltore, quindi intraprendendo un'attività agricola come secondo lavoro. Mi ha confuso le idee, lei cosa pensa a proposito? È veramente conveniente? Grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Federicaribaldi
      Martedì 18 Aprile 2017, alle ore 11:32
      L'idea lanciata dal Suo tecnico è piuttosto complessa. Costruire una casa colonica, oltre ai requisiti tecnici previsti dagli standards urbanistici, ce ne uno fondamentale da rispettare: deve essere una attività primaria di vera coltivatrice diretta. Non può essere considerato un secondo lavoro, rischierebbe non solo una multa salata, ma anche la demolizione della casa costruita. Ci pensi. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Navy
    Navy
    Mercoledì 30 Novembre 2016, alle ore 12:23
    Per convertire un magazzino/ laboratorio C2/C3 in abitazione civile A2 è necessario effettuare lavori di isolamento termico?
    In piemonte (Torino) quali sarebbero gli oneri di urbanizzazione per il cambio di destinazione d uso? (euro/mq)
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Navy
      Giovedì 1 Dicembre 2016, alle ore 09:43
      Sì. Il Suo è un cambio di destinazione d'uso cosiddetto "pesante" cioè con opere che prevedono anche la presentazione di un progetto sul contenimento energetico. Gli oneri di urbanizzazione variano a seconda del comune dove è ubicato l'immobile, in media si aggirano tra i 30/40 euro per metroquadro di superficie. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Ketty
    Ketty
    Giovedì 20 Ottobre 2016, alle ore 13:51
    Ho trovato una casa indipendente con grande giardino che mi piace molto.
    Unico problema, sul fianco della casa c'è un magazzino collegato col tetto all'abitazione e non di pertinenza di quest'ultima, penalizzando cucina e bagno di servizio perchè le finestre si affacciano praticamente su di un muro.
    Il magazzino viene utilizzato dall'associazione culturale che organizza la sagra paesana.
    Volevo sapere se era possibile fare una proposta ed acquistare questo magazzino ed usarlo per ampliare la cubatura della casa.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Ketty
      Giovedì 20 Ottobre 2016, alle ore 23:35
      Prima di procedere alla formulazione di una proposta di acquisto, è opportuno accertarsi presso l'ufficio tecnico del comune la fattibilità del Suo intento rispetto alle norme urbanistiche che regolano la materia. Solo se il parere è favorevole si può ipotizzare la possibilità di intavolare una trattativa. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Samuele Trinca
    Samuele Trinca
    Mercoledì 1 Gennaio 2014, alle ore 10:55
    Gentile architetto, ho acquistato un magazzino / laboratorio C3 di 250 metri quadi sotto terra a Bresso, provincia di Milano zona3 e arredato di bagni e antibagno.
    Vorrei sapere se è possibile la trasformazione in appartamenti o box/posti auto.
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Samuele Trinca
      Sabato 4 Gennaio 2014, alle ore 11:31
      E' più probabile la seconda ipotesi, quella dei box-auto.
      Le consiglio, comunque, di recarsi all'U.T.C. oppure presso lo sportello unico dell'edilizia, con uno stralcio aerofotogrammetrico o catastale della zona dove è ubicato l'immobile, per avere tutte le informazioni sulla fattibilità del cambio di destinazione d'uso.
      Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Daniele Zucchelli
    Daniele Zucchelli
    Lunedì 30 Dicembre 2013, alle ore 09:28
    Gent.mo Architetto, vorrei acquistare un laboratorio (da 35 anni pelletteria, solo taglio, cucitura, incolalggio) a piano terra, nel contesto residenziale di una corte ristrutturata (a Milano zona 9) per trasformarlo in abitazione.
    Sono 80 mq x 4h con antibagno e bagno, gas e tubi elettricità a vista.
    Come accertare la fattibilità del cambio?
    Quali valutazioni preliminari mi consiglia prima di contattare un Architetto per il progetto?
    Grazie!
    rispondi al commento
    • Pasquale E.
      Pasquale E. Daniele Zucchelli
      Martedì 31 Dicembre 2013, alle ore 00:48
      Innanzitutto si accerti se in zona esistono situazioni simili alla Sua ipotesi.
      Le consiglio, poi, di recarsi all'ufficio urbanistica oppure presso lo sportello unico dell'edilizia, con uno stralcio aerofotogrammetrico o catastale della zona dove è ubicato l'immobile, per avere tutte le informazione sulla fattibilità del cambio di destinazione d'uso.
      Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Alida Depase
    Alida Depase
    Sabato 2 Novembre 2013, alle ore 12:09
    Buon giorno, ecco il mio quesito: Ho ora acquistato un ufficio, con preliminare registrato dal notaio,che intendo rogitare entro i tre anni consentiti.
    Nel frattempo mi è sopravvenuta la necessità di trasformarlo in abitazione (era già abitazione 20 anni fa).
    E' possibile chiedere cambio di destinazione d'uso, da ufficio ad abitazione, prima di rogitare?
    Grazie e saluti.
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Alida Depase
      Lunedì 4 Novembre 2013, alle ore 15:04
      Deve mettersi d'accordo con il venditore, anche per valuitare se il cambio è consentito dagli strumenti urbanistici.
      rispondi al commento
  • Hectorzoe
    Hectorzoe
    Giovedì 19 Settembre 2013, alle ore 17:09
    Buongiorno Architetto, sono conduttrice di un appartamento a Bergamo; sotto il mio locale c'è uno scantinato sotto il livello stradale, adibito a garage/magazzino (credo C/1).
    Il proprietario dell'immobile vuole convertire questo locale ad uso abitativo, con opere di ridimensionameno delle attuali aperture in finestre tradizionali, con scavi e parziale demolizione di muri.
    Può farlo senza avvisare gli inquilini e che permessi sono richiesti?
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Hectorzoe
      Venerdì 20 Settembre 2013, alle ore 17:44
      A livello condominiale deve dare una comunicazione all'amministratore (art. 1122 c.c.) che poi deve riferirne in assemblea.
      Se dalla modifica della destinazione d'uso non dreivano pericoli per l'edificio, le uniche norme da rispettare sono quelle edilizie.
      rispondi al commento
  • Alessandro Iotti
    Alessandro Iotti
    Giovedì 20 Giugno 2013, alle ore 18:02
    Gentile Architetto, io vorrei cambiare destinazione d'uso di un appartamento al piano terra di una casa multifamiliare.
    Il comune ha detto che non ci sono problemi.
    L'unico problema è che bisogna togliere la cucina, cosa che non riesco a spiegarmi visto che sarebbe comoda banalmente per farsi il caffè.
    Mi conferma che non ci possono essere cucine in un ufficio?
    Grazie.
    rispondi al commento
  • Teresa
    Teresa
    Lunedì 10 Giugno 2013, alle ore 23:36
    Gentile architetto vorrei avere chiarimenti su un cambio di destinazione d'uso di un deposito in un appartamento privato.
    Mio padre avrebbe questo deposito che vorrebbe trasformare in apartamento, vorrei sapere che documenti ci vogliono e più o meno un costo orientativo delle spese.
    Il locale è sito nel comune di mugnano di napoli.
    Grazie.
    rispondi al commento
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