Perché la costituzione del condominio non ha valore come quella delle società e delle associazioni?

Nascita del condominio

Per costituire un'associazione è necessario che i soci fondatori si riuniscano, se del caso davanti a un notaio, per redigere lo statuto e così provvedere all'assegnazione delle cariche sociali. Idem per la costituzione di una società. In quest'ultimo caso, la presenza del notaio non è eventuale ma obbligatoria.


Decisamente differente la situazione in relazione alla costituzione del condominio.

In tal senso la consolidata giurisprudenza di legittimità ormai da anni afferma che il condominio, quella particolare forma comunione disciplinata dagli artt. 1117 ss. cod. civ. si costituisce, ipso iure et facto, cioè per legge e in ragione della situazione di fatto esistente.

Che vuol dire ciò? Significa che per la costituzione di un condominio non c'è bisogno che siano espresse particolari manifestazioni di volontà o altre esternazioni né tanto meno specifiche approvazioni assembleari; il condominio, come sopra definito, sorge quando l'unico proprietario di un edificio lo frazioni in più porzioni autonome trasferendo la proprietà esclusiva di queste a una pluralità di soggetti.
In realtà, per la costituzione del condominio è sufficiente la cessione al primo di essi, ovvero più soggetti che costruiscano su un suolo comune mantenendo ognuno la proprietà esclusiva di un'unità immobiliare, oppure ancora quando l'unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva.

Il momento costitutivo della compagine è individuato in quest'atto, in quanto è con esso che si realizza l'oggettiva condizione del frazionamento che pone delle cose, ossia quelle individuate dall'art. 1117 c.c. ovvero quelle a esse assimilabili, in relazione di funzionalità e/o accessorietà con le unità immobiliari di proprietà esclusiva (tra le tante, Cass. 17 gennaio 2011 n. 886).

Non c'è bisogno che il condominio sia formalmente costituito perché si possa dire che le scale sono condominiali e devono essere gestite collegialmente. È la legge a imporre tale conseguenza. Al massimo gli atti possono prevedere il contrario, ad esempio riservando la proprietà delle scale a un condòmino.

Come si vedrà dopo, quella che noi chiamiamo costituzione del condominio, cioè la prima riunione, è in realtà più utile alla regolamentazione di aspetti che nulla hanno a che vedere con l'esistenza della compagine condominiale, riguardando solamente il suo funzionamento.

Costituzione del condominio minimo

Quale particolare forma di condominio, anche quello minimo, cioè composto da due soli proprietari (si badi due devono essere i proprietari non le unità immobiliari che possono essere di più) è soggetto alle stesse norme dettate per il condominio normale (su tutte Cass. SS.UU. n. 2046/06) e di conseguenza anche questa particolare forma di compagine deve considerarsi costituita quando l'originario unico proprietario cede la prima unità immobiliare ad altra persona.

Quanto verrà detto in relazione alla prima assemblea del condominio, quindi, deve ritenersi pienamente valido anche con riferimento all'assemblea del condominio minimo.

Costituzione del supercondominio

Il supercondominio, istituto d'elaborazione dottrinaria e giurisprudenziale basato sull'interpretazione estensiva delle norme dettate per il condominio negli edifici, è quella particolare forma di condominio nel quale più edifici, eventualmente costituenti autonomi condomini, hanno in comune beni e servizi tra quelli elencati dall'art. 1117 c.c. o comunque a essi equiparabili (com'è noto, la norma appena citata contiene una elencazione esemplificativa delle parti comuni).


La figura del supercondominio è stata sostanzialmente riconosciuta dalla legge con la riforma del condominio che ha introdotto nel codice civile gli artt. 1117-bis c.c. e 67 disp. att. c.c.

Come il condominio, anche il supercondominio – è sempre la giurisprudenza a parlare – sorge, ipso iure et facto, cioè senza necessità di formali atti costitutivi, se il titolo non dispone altrimenti, quando singoli edifici, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e di conseguenza con gli appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati (Cass. 31 gennaio 2008, n. 2305).

Classico esempio di supercondominio è quello che vede un viale di accesso comune a più edifici posti nell'ambito del medesimo caseggiato, gli impianti connessi a questi spazi, ecc.

Prima assemblea del condominio

Come detto, se di costituzione in senso lato si vuol parlare, questa ha maggiore rilevanza guardando alla prima assemblea.

In realtà formule sacramentali tipo è costituito il condominio, non hanno alcun senso e sono assolutamente pleonastiche nonché indice di scarsa conoscenza della materia.
La prima assemblea è come un'altra qualunque successiva.

Essa dovrebbe svolgersi essendoci una serie di elementi già predisposti dall'originario unico proprietario.

Si pensi alle tabelle millesimali, oppure al codice fiscale del condominio, che va indicato nella nota di trascrizione inerente gli atti d'acquisto delle unità immobiliari ubicate nell'edificio.

Eppure tutto ciò potrebbe non essere avvenuto. Ecco allora la funzione fondamentale della prima assemblea, che in assenza degli elementi minimi utili al regolare funzionamento della compagine, nonché alla regolarizzazione della sua posizione fiscale sarà chiamata a:

- ordinare la richiesta di codice fiscale;

- incaricare un tecnico per la redazione delle tabelle millesimali;

- valutare la necessità di dotarsi di un regolamento condominiale;

- nominare un amministratore laddove intenda dotarsene oppure nominare comunque se obbligatorio per legge (superati gli otto condòmini, art. 1129, primo comma, c.c.).

Nell'assemblea del condominio minimo, essendo solamente due i proprietari, queste decisioni devono essere prese di comune accordo, non essendo numericamente possibile il formarsi di una maggioranza. In mancanza di concordia ciascuno dei proprietari può rivolgersi all'Autorità Giudiziaria ai sensi dell'art. 1105 c.c. (si veda Cass. 28 marzo 2017 n. 7929).

Prima assemblea del supercondominio

Più articolata la situazione relativamente all'assemblea del supercondominio.

Spieghiamo meglio: nulla di differente rispetto a quanto detto con riferimento a competenza e scopo della prima riunione, la diversità sta nella composizione di questo organismo che varia a seconda del numero dei condòmini partecipanti al supercondominio.

Ai sensi dell'art. 67 disp. att. c.c., infatti, in quei supercondominii che non superano sessanta partecipanti tutto funziona come in un condominio.


In quelle compagini con più di sessanta partecipanti bisogna distinguere:

- un'assemblea di delegati, votati dalle assemblee dei singoli condominii e avente competenza sulla nomina dell'amministratore e la gestione ordinaria delle cose comuni;

- un'assemblea dei proprietari riguardante tutto il resto.

Già solo per i primi adempimenti collegati alla necessità di fornire il supercondominio degli strumenti di regolare funzionamento è possibile notare che alcuni di essi (es. nomina amministratore, richiesta codice fiscale) sono di competenza dell'assemblea dei delegati, mentre gli altri sarebbero da considerarsi appannaggio dell'assemblea di tutti i condòmini.

Verbale della prima assemblea

In questo contesto, è bene tenere presente che il primo verbale di assemblea condominiale non ha alcun valore intrinseco maggiore a quelli successivi né rispetto a esso sono indicati obblighi particolari.

Come un qualunque verbale, una volta redatto, dev'essere conservato dall'amministratore e trascritto nell'apposito registro (art. 1130 n. 7 c.c.), ma al di là di questo non vi sono ulteriori obblighi. Ricordiamo che secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità il verbale dell'assemblea condominiale è un documento che contiene una prova presuntiva dei fatti che in essa si sono verificati, almeno secondo quanto scritto. (Cass. 11 novembre 1992, n. 12119).