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Cosa controllare quando si acquista casa

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E' consigliabile che prima del rogito l'acquirente si affidi ad un tecnico di fiducia, che lo segua con competenza, ma già egli stesso può effettuare alcune verifiche.
Cosa controllare quando si acquista casa
Arch. Carmen Granata
Arch. Carmen Granata

cosa controllareL’acquisto di una casa è un passo importante nella vita di un famiglia, perché richiede un investimento economico certamente ingente ed è una scelta spesso fatta per la vita.

Per questo, una volta scelto l’immobile che fa al proprio caso, bisogna controllare attentamente tutta la situazione documentale dello stesso, affinchè non ci siano problemi, e questi controlli vanno ovviamente effettuati prima del rogito.

E’ consigliabile che in questa fase l’acquirente si affidi ad un tecnico di sua fiducia, che lo segua con competenza, ma già egli stesso può effettuare alcune verifiche, se sa  cosa controllare. Illustriamo, perciò, gli aspetti a cui fare attenzione.


Controllo dei soggetti coinvolti


Una prima verifica va fatta sui soggetti coinvolti nella compravendita. E’ scontato, ad esempio, verificare, che chi si propone come venditore sia effettivamente il proprietario dell’immobile.

Il venditore, inoltre, deve essere un soggetto in grado di intendere e di volere, ma anche di formulare dichiarazioni giuridicamente valide e sono impossibilitati a farlo, ad esempio, i minori o gli interdetti.

Anche in presenza di un procuratore che eserciti tale diritto al loro posto è necessario verificare che egli abbia effettivamente una procura valida.

La verifica di tutti questi aspetti, comunque, rientra tra i compiti del notaio che dovrà stipulare l’atto.

coniugi in comunione dei beniDa esaminare anche il tipo di regime coniugale, sia del venditore che dell’acquirente.

Infatti, se il venditore è in regime di comunione legale con il proprio coniuge, bisogna verificare se è possibile vendere l’immobile senza il consenso di entrambi i coniugi, o se questo occorre.

Se, invece, ad essere in comunione legale è l’acquirente, occorre sapere che, anche se l’atto d’acquisto sarà firmato solo da uno dei due coniugi, la proprietà sarà trasferita automaticamente ad entrambi.


Documenti da controllare

Atto di provenienza


Per prima cosa occorre procedere all’esame della regolarità dell’atto grazie al quale il venditore è venuto in possesso della proprietà.

Esso può essere un rogito (atto di compravendita), una donazione o una successione ereditaria.

Bisogna quindi verificare che la proprietà non sia gravata da particolari vincoli, come un eventuale diritto di prelazione, o che la proprietà sia piena e non costituita, ad esempio, da un diritto di superficie limitato nel tempo, o che la vendita dell’appartamento sia legata a quella di una sua pertinenza, come l’autorimessa.

situazione catastale ed urbanisticaDati catastali


E’ necessario verificare presso l’Agenzia del Territorio che l’immobile sia regolarmente accatastato, con la giusta categoria catastale di appartenenza, e che la planimetria catastale rispecchi la situazione di fatto.

In caso contrario, sarà necessario che il venditore incarichi un tecnico di provvedere all’aggiornamento catastale.

Situazione ipotecaria


Altro controllo va effettuato presso la Conservatoria dei Registri immobiliari, per verificare che l’immobile non sia gravato da ipoteche o altre situazioni pregiudizievoli come sequestri e pignoramenti o che non sia coinvolto in controversie giudiziarie.


Situazione urbanistica


L’immobile compravenduto deve essere stato realizzato con un regolare permesso di costruire o titolo autorizzativo equivalente.

Se sono state compiute opere edilizie abusive, deve essere stato oggetto di richiesta ed aver ottenuto un condono edilizio. In ogni caso, tutte le opere realizzate fino alla firma del rogito devono essere  regolari.

Anche in questo caso, in presenza di qualche difformità sanabile, si deve richiedere la regolarizzazione da parte del proprietario prima della vendita.

Situazione condominiale


Occorre controllare che il venditore sia in regola con il pagamento delle spese condominiali, sia ordinarie che straordinarie, per evitare che l’acquirente debba poi accollarsi i suoi debiti e doversi rivalere.

Inoltre è bene verificare che non siano state approvate in assemblea nuove spese straordinarie per lavori in corso o non ancora iniziati.

Certificazione conformità impianti


sicurezza impiantiIn base alla legge 37/08 tutti gli impianti realizzati dopo il 27 marzo 2008 devono essere dotati di una certificazione di conformità rilasciata dalla ditta installatrice.

Per gli impianti eseguiti prima di tale data, essa può essere sostituita da una certificazione di rispondenza.

Non esiste un vero e proprio obbligo di allegare tale certificazione al rogito, in quanto l’acquirente può anche accollarsi l’onere dell’adeguamento (dichiarandolo nell’atto), magari in cambio di uno sconto sul prezzo di vendita.

Certificazione energetica


A partire dal primo gennaio di quest’anno l’indice di prestazione energetica di un immobile deve essere riportato negli annunci di vendita o di affitto.

Esso si ricava dalla redazione dell’Attestato di Certificazione Energetica, per questo tale certificazione deve essere consegnata all’acquirente in sede di stipula dell’atto.

In realtà solo in Piemonte e Lombardia sono previste sanzioni per la mancata consegna dell’ACE, mentre in molte Regioni è sufficiente, se si ritiene che l’immobile ricada in classe G, presentare una autocertificazione del proprietario, che va anche inviata entro 15 giorni alla Regione, anche se molto spesso i notai richiedono lo stesso l’ACE.

In ogni caso l’Ace è obbligatorio per gli immobili di nuova costruzione.

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  • Danielergilio.it
    Martedì 12 Novembre 2013, alle ore 23:07
    Buonasera, vorrei comprare una casa da ristrutturare, ma non riesco a capire quando questa si può considerare tale e non semi-recente.
    Il valore d'acquisto al mq varia e di parecchio da semi-recenti a da ristrutturare, quotazioni che trovo sulla rivista del settore "listino dei prezzi degli immobili di Bergamo e provincia 2013".
    Grazie.
    rispondi al commento
  • Giuseppe
    Giovedì 28 Febbraio 2013, alle ore 17:36
    Salve a tutti, volevo chiedere, comprare tramite agenzia è sempre il modo più sicuro?
    rispondi al commento
  • Anna Maria Lombardo
    Giovedì 17 Gennaio 2013, alle ore 16:12
    Cosa bisogna fare per non avere fregature, ho acquistando casa da un'agenzia, oggi mi chiedono 5.000 euro per la richiesta d'acquisto.
    rispondi al commento
    • Arch.granata Anna Maria Lombardo
      Venerdì 18 Gennaio 2013, alle ore 10:28
      Per Anna Maria Lombardo: le agenzie immobiliari applicano di solito una provvigione, per la loro mediazione, pari a circa il 2-3% del prezzo d'acquisto.
      Se per richiesta d'acquisto intende appunto il compenso dell'agenzia, mi sembra una cifra equa, considerato il prezzo di mercato degli immobili.
      rispondi al commento
    • Carla Antonina Anna Maria Lombardo
      Venerdì 1 Marzo 2013, alle ore 20:42
      Per Anna Maria Lombardo: contesta la fattura - proponi uno sconto.
      C'è il garante, puoi tentare una denuncia, auguri sono nella stessa situazione, ciao.
      rispondi al commento
  • Francesco
    Martedì 1 Gennaio 2013, alle ore 20:08
    Salve,vorrei comprare casa direttamente dal costruttore.ho trovato molto utili i suoi consigli, volevo però chiederle se è vero che se il rogito è già stato fatto e l'impresa fallisce i curatori del fallimento possono mettere le mani anche sugli immobili già venduti,e se sì quanti anni possono andare indietro.grazie per l'informazione.
    rispondi al commento
    • Arch.granata Francesco
      Mercoledì 2 Gennaio 2013, alle ore 10:41
      Per Francesco: provi a leggere questo articolo, sulla tutela degli acquirenti in caso di fallimento del costruttore.
      rispondi al commento
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