Contratto d'appalto per lavori edili privati

Quando un privato affida ad un'impresa l'incarico dell'esecuzione di opere edili, di qualsiasi natura esse siano, è opportuno che tra le parti venga stipulato un contratto d'appalto.

Tale documento può, a differenza di quanto accade nei lavori pubblici, contenere le prescrizioni relative agli oneri solitamente elencate e descritte nel Capitolato Speciale d'Appalto, insieme alle norme per la misurazione dei lavori e alle prescrizioni tecniche sulla corretta esecuzione delle opere.

Non potendo pretendere in questa sede di dare informazioni esaustive dell'argomento, che tra l'altro coinvolge tematiche giuridiche anche estranee alla mia professione, mi propongo di fornire una traccia o un modello dal quale prendere spunto, eventualmente da integrare secondo le necessità del caso.

Un contratto/ tipo può essere strutturato in una serie di articoli raggruppati secondo le seguenti categorie:

1. contraenti e altri soggetti che interverranno nel corso dell'esecuzione delle opere;

2. forma e consistenza dell'appalto;

3. disciplina del cantiere;

4. danni, vertenze e arbitrato.

1. Contraenti e altri soggetti

Devono essere indicati in modo chiaro e ordinato i dati anagrafici del privato Committente e dell'Impresa (compresi codice fiscale e partita IVA);
quest'ultima deve indicare anche i riferimenti riguardanti la posizione INAIL e INPS e gli estremi di registrazione alla Cassa Edile e al Registro Imprese, oltre che la Categoria ISTAT.



Altri soggetti interessati dalle norme contrattuali possono essere il Responsabile dei Lavori (ad esempio l'Amministratore di un Condominio), il Direttore di Cantiere dell'Impresa, il Direttore dei Lavori, il Progettista e, se nominati, i Coordinatori per la Sicurezza in fase di progettazione e in fase di esecuzione.

Per ogni soggetto è opportuno che vengano decritti obblighi, oneri e responsabilità. Il Committente, ad esempio, assume gli oneri derivanti dalla stesura del contratto e della sua registrazione, oltre che quelli relativi alle necessarie autorizzazioni edilizie e alla progettazione e al collaudo delle opere.

L'Appaltatore, d'altra parte, ha l'obbligo di condurre a buon fine quanto previsto come oggetto del contratto e in conformità alle disposizioni del progetto e della Direzione dei Lavori, assicurando allo stesso tempo ottimali condizioni del cantiere in vista della sicurezza e buona salute delle maestranze.

Il Direttore dei Lavori e i Coordinatori concorrono infine al buon esito del cantiere secondo le proprie competenze professionali.

2. Forma e consistenza dell'appalto

L'appalto può essere stipulato a corpo o a misura, riservando una quota di lavori in economia.

L'importo complessivo indicato, al netto del ribasso proposto dall'Impresa, è sempre presunto e deve tenere conto delle inevitabili oscillazioni e variazioni che interverranno nel corso dell'esecuzione e non sono prevedibili al momento della stipula.

In questo senso è dunque importante che venga chiaramente descritta la procedura di definizione dei prezzi di nuove lavorazioni inizialmente non incluse (solitamente la base è il prezziario regionale per le opere edili e impiantistiche).

Devono essere infine descritte le tempistiche relative ai pagamenti, compreso l'acconto e il saldo finale.

3. Disciplina del cantiere

Le norme riguardanti la disciplina del cantiere mirano a prevenire l'insorgenza di danni, ritardi e intoppi dovuti alla negligenza dell'Appaltatore o degli altri soggetti coinvolti.

A tal fine è importante che venga chiaramente stabilita una data di consegna dei lavori e una durata degli stessi ponderata secondo le reali necessità tecniche di esecuzione; pretendere un anticipo sull'ultimazione può essere dannoso quanto un'eccessiva dilazione ed è bene ricordare, a chi non è del mestiere, che qualsiasi cantiere ha i suoi tempi.

Rispettare, ad esempio, tempi di riposo di murature, massetti e pavimentazione è essenziale per la buona riuscita dell'insieme e su questo non è possibile fare sconti. In questo contesto deve poi essere definita la disciplina di sospensioni, proroghe e riprese, nonché la loro ripercussione sullo slittamento dell'ultimazione dei lavori.

4. Danni, vertenze e arbitrato

Anche se un cantiere ideale lo escluderebbe, è sempre possibile, in condizioni reali, l'insorgere di comportamenti tali da dar luogo a controversie e vertenze.

In caso di mancata composizione amichevole, i soggetti dovranno richiedere la soluzione con giudizio arbitrale.