Consistenza catastale

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La consistenza catastale ed il modo di calcolarla nel passato e nell'attuale legislazione.
15 Gennaio 2010 ore 10:26

Che cos'è la consistenza catastale


Quando si parla di consistenza catastale bisogna distinguere il contenuto di tale concetto in relazione ai testi normativi cui si fa riferimento.

abitazioneInnanzitutto, a livello generale, per consistenza s'intende la grandezza dell'immobile.

Tale parametro è fondamentale ai fini dell'applicazione delle imposte e tasse relative agli immobili (si veda glossario tecnico).

Ai fini di un adeguamento del calcolo della consistenza catastale delle unità immobiliari oggi si utilizza, per tutti gli immobili a destinazione ordinaria, un sistema di determinazione della consistenza a metro quadro (d.p.r. n. 138/98).

In passato la valutazione della consistenza, pur nell'ambito della categoria degli immobili a destinazione ordinaria, variava a seconda dell'uso dell'immobile.

È utile comprendere entrambi i sistemi di rilevazione della consistenza catastale al fine di evidenziare perché si sia deciso questo cambio di parametri. Nella vigenza del vecchio sistema le norme di riferimento erano rappresentate dagli art. 44-55 del d.p.r. n. 1142/49.

Se si trattava di immobile destinato a uso di civile abitazione il parametro cui fare riferimento era il così detto vano utile, ossia quello che ha destinazione principale (camera, stanza, salone, galleria e simili), nell'uso ordinario della unità immobiliare (art. 45 d.p.r. n. 1142/49).

abitazioneL'art. 46 del d.p.r. 1142 si occupa di disciplinare la definizione e, di conseguenza, l'importanza catastale dei così detti vani accessori.

In particolare, al secondo comma di questo articolo si specifica che si considerano vani accessori quelli necessari al servizio o al disimpegno dei vani principali (latrine, bagni, dispense, ripostiglio, veranda, ingresso, corridoio e simili), nonché quelli che, pur non essendo strettamente necessari alla utilizzazione dei vani principali, ne integrano la funzione (soffitte, cantine, bucatai, spanditoi, stalle, granai, porcili, pollai e simili).

Il precedente primo comma e quelli successivi si occupano di specificare in che modo un vano accessorio possa incidere sulla consistenza catastale e quali caratteristiche rendano un vano accessorio piuttosto che principale.

L'art. 47 d.p.r. n. 1142/49 è relativo ai vani ragguagliati, ossia a quei vani che per la loro notevole superficie dovranno essere considerati, a fini catastali, come più di un vano.

I successivi articoli disciplinano l'accertamento della consistenza in relazione a tipologie d'uso diverse da quella abitativa, prendendo come parametro di riferimento per la determinazione della consistenza catastale il metro cubo e il metro quadro (si vedano artt. 48 e 49 d.p.r. n. 1142/49).

Le successive norme specificano alcuni aspetti peculiari in relazione alla destinazione dell'unità immobiliare oggetto della valutazione.

Con l'emanazione del d.p.r. 138/98 (recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d'estimo delle unità immobiliari urbane e dei relativi criteri nonché delle commissioni censuarie in esecuzione dell'articolo 3, commi 154 e 155, della l. 23 dicembre 1996, n. 662) si è inteso sostituire a questo sistema composito di calcolo della consistenza, un metodo unico per tutti gli usi delle unità immobiliari a destinazione ordinaria.

In tal senso è importante l'art. 3 del d.p.r. n. 138/98, disciplinante la determinazione dell'unità di consistenza, che recita:

L'unità di consistenza delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria indicate nel quadro generale, di cui all'allegato B, è il metro quadrato di superficie catastale. I criteri di determinazione di tale superficie sono descritti nell'allegato C al presente regolamento.
Le tariffe d'estimo delle unità immobiliari urbane, di cui al comma 1, sono determinate con riferimento alla suddetta unità di superficie
.

Questa metodologia porta con sé due indubbi vantaggi:

a)uniformità di calcolo e minori incertezze determinate dalla destinazione del vano o dell'unità immobiliare;
b)rivalutazione economica ai fini fiscali degli immobili censiti.


Come si calcola la consistenza catastale


consistenza catastalePer le abitazioni e gli uffici, l’unità di misura della consistenza catastale è il vano catastale. Sono previsti dei valori minimi e massimi per le superfici dei vani catastali, per ogni categoria.
Se il vano considerato ha una superfice superiore al limite massimo, bisogna tenere conto dell'eccedenza.

Si procede in questo modo: si sottrae dalla sua superficie il valore del limite massimo e si divide per lo stesso l’eccedenza ottenuta; il risultato andrà aggiunto al vano base.
La formula usata per il calcolo è la seguente:
[ (mq vano / mq max vano ) – ( mq max vano / mq max vano ) ]

Al totale dei vani ottenuto potrà essere aggiunto un incremento fino a un massimo del 10% per alcune utilità comuni, come ingresso, guardiola, vano scale, androne etc, e di quelle esclusive come terrazzi, giardinetti e orti.

Parimenti si potrà effettuare un decremento, sempre senza superare il 10%, per la presenza di elementi negativi quali i locali bassi, o bagni incompleti e insufficienti.
Il valore ottenuto dalla somma delle consistenze di tutti i locali considerati si arrotonda al mezzo vano.

Per quanto riguarda gli immobili considerati pertinenze delle abitazioni, come box auto e tettoie, la loro consistenza si misura in metri quadri.
La superficie si ottiene sommando il 100% della superfice principale al 100% della superficie accessoria e applicando, dove necessario, un incremento o decremento fino al 10%.

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