Cos'è e come calcolare la consistenza catastale

Definizione categoria immobili

In ambito fiscale, gli immobili sono catalogati in base a criteri connessi a diverse esigenze, ovvero:

• determinare le analogie con altri immobili così da attribuirli a una determinata categoria;
  
  
• evidenziare le caratteristiche rilevanti per eseguire una valutazione quantitativa al fine di determinare il reddito prodotto;
  
  
• esaltare la presenza di fattori che riducono o incrementano il potenziale di compravendita.

Le categorie catastali si suddividono in 6 gruppi (a loro volta ripartiti in diverse classi immobiliari):

• Categoria A: uffici privati e alloggi residenziali;
  
  
• Categoria B: scuole, uffici pubblici ed ospedali;
  
  
• Categoria C: laboratori artigianali, negozi e magazzini;
  
  
• Categoria D: alberghi, teatri e case di cura;
  
  
• Categoria E: stazioni per servizi di trasporto e ponti;
  
  
• Categoria F: unità collabenti, unità in corso di costruzione e lastrici solari.

I metodi di stima spesso non sono in grado di restituire un'immagine fedele alle caratteristiche effettive degli immobili, in più si aggiunge il fatto che i fattori legati all'inserimento di un'unità immobiliare nella realtà circostante sono mutevoli.
Per cui entra in gioco la consistenza catastale, un valore che permette di ricavare la rendita immobiliare mediante il prodotto con gli estremi catastali in vigore nel Comune a cui si fa riferimento.

Consistenza catastale significato

La consistenza catastale dunque è la grandezza di un immobile calcolata utilizzando uno specifico parametro come unità di misura.
Questo parametro varia in base alla categoria di immobili:

• per la categoria A l'unità di misura è il vano utile;
  
  
• per la categoria B l'unità di misura è il metro cubo;
  
  
• per la categoria C l'unità di misura è il metro quadro;
  
  
• per le categorie D ed E, la rendita non viene calcolata con la consistenza catastale ma mediante una stima diretta.

La consistenza catastale è un valore importante per la corretta determinazione del reddito proveniente dall'immobile e delle imposte dovute all'Erario.

Cosa sono i vani catastali

Vediamo qual è la definizione di vano catastale.
Per i fabbricati ricadenti nella categoria A la misura è il vano, con cui si indica lo spazio delimitato dalle pareti, dai pavimenti e dai soffitti, munito di illuminazione diretta.


Metri catastali e metri reali non coincidono, infatti in base alla destinazione d'uso il vano catastale può corrispondere a una frazione di quello reale.

Le tipologie sono:

• vani principali che corrispondono alle stanze più utilizzate dell'abitazione (camere, soggiorno, cucina), la cui consistenza è pari a un vano;
  
  
• vani accessori diretti, cioè gli ambienti a cui si accede in maniera diretta all'interno della casa (ingressi, bagni e disimpegni), pari a un terzo di vano;
  
  
• vani accessori indiretti non necessari alla funzione abitativa (soffitte e cantine), pari a un quarto di vano;
  
  
• dipendenze, cioè le superfici libere dell'immobile (terrazze e giardini), con consistenza pari a una percentuale, non superiore al 10%, che si applica alla somma delle precedenti consistenze.
  
  
  

Differenza tra consistenza e superficie catastale

Per comprendere al meglio l'argomento, è necessario fare una differenza tra superficie catastale e consistenza.


La superficie catastale è composta da vani principali e accessori diretti, come le camere e gli ingressi, a cui si aggiungono i vani indiretti, ovvero le soffitte e le cantine.

Questi ultimi si suddividono in due sottocategorie:

• vani indiretti che comunicano con i principali, calcolati come il 36% della superficie reale;
  
  
• vani indiretti che non comunicano con i principali, calcolati come il 25% della superficie reale.

Fanno parte della superficie catastale i terrazzi e i balconi, anche loro suddivisi in:

• comunicanti con i principali, calcolati al 30% fino a 25 mq, al di sopra di questo valore si calcola il 10%;
  
  
• non comunicanti con i principali, calcolati al 15% fino a 25 mq, al di sopra di questo valore si calcola il 5%.

Per calcolare la superficie catastale, si prendono in considerazione anche le superfici scoperte, calcolate al 10% se la superficie arriva fino a quella dei vani principali, oltre questa superficie si calcola al 2%.

Calcolo vani catastali

Per il calcolo della consistenza catastale della categoria A si considera il vano catastale minimo e massimo, variabile in base alla provincia in cui è situato l'immobile. Prima del calcolo vero e proprio della consistenza, saranno necessarie:

• le assegnazioni giuste dei vani che compongono l'immobile;
  
  
• la misurazione di ogni ambiente rispetto al vano catastale.

Per la consistenza si considerano anche la parti di vano reale eccedenti alla misura massima intera del vano catastale.

Questo valore è espresso in: (superficie vano misurato – superficie massima vano catastale) / superficie massima vano catastale.
Quindi il totale sarà pari a 1 sommato al valore dell'eccedenza.


La consistenza dell'immobile intero si misurerà come somma delle consistenze dei singoli vani arrotondata di mezzo vano, ad esempio, se il valore è 5,3 si considererà 5,5.

In seguito al totale si potrà aggiungere un 10% in cui sono inclusi vano scale o caldaie, o detrarre un 10% se presenti locali bassi o bagni incompleti.

Calcolo consistenza catastale c1

Per le unità immobiliari facenti parte della categoria C, ovvero locali commerciali e negozi, non avviene il calcolo dei vani catastali ma la somma in metri quadri della superficie utile degli ambienti principali e quella degli ambienti accessori.


Come nel caso della categoria A vengono applicati dei correttivi non superiori al 10%.
Il valore totale si arrotonda al metro quadro.

Eccezione è data dalla categoria C1, per cui si considerano per intero i metri quadri del locale utilizzato per l'attività commerciale, mentre per i locali accessori si calcola solo una percentuale, variabile tra il 20% ed il 50%.