L'amministratore di condominio, questo ci dice la più autorevole giurisprudenza, raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato (così, ex multis, Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148).
Insomma, egli dev'essere considerato il mandatario dei condomini, vale a dire la persona che per essi, in relazione alle parti comuni dell'edificio, svolge determinate attività.
Tali attività, è noto, possono riguardare tanto i rapporti interni quanto quelli esterni, ossia con soggetti estranei al condominio.
Per l'opera prestata l'amministratore, salvo diverso accordo, ha diritto ad essere retribuito.
In tal senso è stato specificato che che i rapporti fra amministratore e condominio sono regolati dalle disposizioni sul mandato:
in particolare, per quanto riguarda la retribuzione, dall'art. 1709 cod. civ., secondo cui (contrariamente a quanto stabilito dal corrispondente art. 1753 del codice civile previgente e, per quanto riguarda espressamente l'amministratore del condominio, dall'art. 16 del r.d.l. 15 gennaio 1934, n. 56) il mandato si presume oneroso.
In tale contesto normativo, l'art. 1135, n. 1, cod. civ., che considera eventuale la retribuzione dell'amministratore, va inteso nel senso che l'assemblea può determinarsi espressamente per la gratuità (Cass. 16 aprile 1987 n. 3774).
In questo contesto e guardando all'attività svolta con rilevanza interna, spesso, nei preventivi degli amministratori nominati dall'assemblea si trova la previsione di un compenso extra per la convocazione e partecipazione all'assemblea straordinaria.
Posto che rientra tra in compiti istituzionali dell'amministratore convocare le assemblee (vedi art. 66 disp. att. c.c.) è da ritenersi lecita tale voce di compenso?
La Cassazione, chiamata ad esprimersi sul punto, ha risposto negativamente specificando che sarebbe assurdo consentire all'amministratore, cui è demandato il compito di convocare l'assemblea ordinaria e straordinaria, di incrementare il suo compenso, con iniziative più o meno giustificate, convocando a suo piacimento l'assemblea dei condomini in sessione straordinaria (Cass. 12 marzo 2003 n. 3596).
Da questa presa di posizione, sia pur leggermente, si discosta il Tribunale di Pescara.
La motivazione di tale presa di posizione è meritevole di segnalazione.
Si legge in sentenza che se è vero che in linea di principio rientrano nel compenso previsto per l'amministratore tutte quelle attività connesse ed indispensabili allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali e non esorbitanti dal mandato nell'ambito dell'incarico annuale ricevuto (Cass. Sez. II 28.4.2010, n. 10204, Rv. 612637), dovendosi ritenere tali anche la partecipazione dell'amministratore alle assemblee straordinarie (Cass. Sez. II 12.3.2003, n. 3596, Rv. 561080); ciò non toglie che, nella specie, non si disquisisce del compenso di cui l'amministratore ha richiesto giudizialmente la corresponsione (come nel caso delle due massime citate) ma di un compenso aggiuntivo che le parti hanno regolarmente concordato, con riguardo ad una attività comunque diversa ed eventuale rispetto a quella della normale gestione condominiale, per cui non è ipotizzabile una nullità nell'unica forma possibile, invero neppure dedotta, dell'eccesso di potere quale esercizio di facoltà del tutto esorbitanti dalle attribuzioni dell'assemblea concernente beni e servizi comuni (Trib. Pescara 30 agosto 2012 n. 986).
Insomma se le parti concordano il compenso extra e non è l'amministratore a chiederlo davanti ad un giudice nel caso di disaccordo, quell'accordo, anche se sui generis, dev'essere considerato valido.
Vale la pena, per comprendere meglio la fondatezza di quest'affermazione, valutare un aspetto.
S'è vero che l'amministratore può convocare a piacimento assemblee straordinarie, è altrettanto vero che l'abuso di questa facoltà potrebbe portare alla sua revoca per fondati sospetti di gravi irregolarità.
Non solo:
se sono i condomini, in forma vincolante (art. 66 disp. att. c.c.) a sollecitare la convocazione di un'assemblea straordinaria, l'amministratore non può rifiutarsi di convocarla.
A ben vedere, insomma, il compenso per questo genere di attività non dev'essere per forza considerato fuori luogo.
