Come sarà il nuovo catasto?

Riforma del catasto

Dal 2013 è in atto un processo di progressiva riforma del catasto, la cui partenza possiamo datare allo scorso novembre, quando sono state definite le commissioni censuarie che dovranno determinare le nuove rendite catastali con criteri diversi dal passato.

Si tratta di un processo che vedrà il suo definitivo completamento solo nel 2019, ma di cui un primo importante momento sarà contenuto nella legge delega che dovrebbe essere licenziata dal Consiglio dei Ministri il prossimo 20 febbraio.

Il processo di riforma è molto importante perché interesserà circa 63 milioni di immobili presenti sul territorio italiano, per i quali si cercherà di definire delle rendite più aderenti ai reali valori di mercato.

Per far questo l'Agenzia del Territorio (ora assorbita dall'Agenzia delle Entrate) dovrà contare sul contributo dei comuni e dei professionisti del settore immobiliare per aggiornare la banca dati a sua disposizione.
Essi avranno il compito di monitorare l'andamento dei prezzi di mercato e fornire dei dati statistici su base territoriale, grazie ai quali saranno calcolate le nuove rendite.

Come si calcoleranno le nuove rendite catastali?

Le rendite catastali sono fondamentali ai fini fiscali, perché rappresentano la base imponibile di diverse imposte sul mattone come Imu, Tasi e Tari. Ma in futuro sarà più opportuno parlare di valore patrimoniale di un immobile.

I tecnici del fisco, grazie ai dati rilevati come sopra indicato, formuleranno una serie di funzioni statistiche, prendendo come parametro degli immobili tipo.
In ciascuna funzione verranno poi inseriti alcuni parametri specifici di ogni singolo immobile, quali:
• stato di conservazione
• affaccio principale
• piano
• superficie
• presenza dell'ascensore.

Il risultato dell'operazione fornirà un valore al metro quadro che, moltiplicato per la superficie dell'immobile, darà la sua rendita catastale, andando così a sostituire la vecchia rendita computata per vano.
Il risultato ottenuto subirà comunque una riduzione del 30%, al fine di evitare di ottenere un risultato superiore al valore di mercato dell'immobile.

Nel caso in cui per un immobile fosse impossibile risalire ai suoi dati metrici, si applicherà un sistema di conversione dei vani in metri quadri.
A titolo di esempio, nel caso di abitazioni civili, quelle appartenenti alla categoria catastale A2, ogni vano corrisponderà a 21 metri quadri.

Il metodo descritto sarà utilizzato per gli immobili residenziali, mentre per quelli di altro tipo si adotterà una metodologia differente.
Per capannoni industriali e cliniche, ad esempio, si utilizzerà una sorta di metodo di stima diretto, il cui risultato sarà sempre ribassato, in questo caso del 20%, per evitare lo sforamento dei valori di mercato.

Nuove categorie catastali

La riforma prevede anche una nuova classificazione degli immobili, in base alla loro destinazione d'uso.

Non ci saranno più le categorie A-B-C-D-E-F, ma soltanto due gruppi:
• gli immobili ordinari (gruppo O);
• gli immobili speciali (gruppo S).

Le abitazioni non saranno più distinte in varie categorie (A1, A2, A3, ecc.), ma rientreranno tutte nella categoria O1.

Scompariranno le categorie di immobili popolari o di lusso, che però ricompariranno sotto altra forma, infatti sarà il ministero del Tesoro a definire i criteri di valutazione di immobili signorili e di valore storico artistico.

Le chiese resteranno tra gli immobili esentati dal pagamento di tasse, poiché sono ritenute immobili improduttivi, e quindi a esse non sono attribuiti una rendita e un valore immobiliare.

Il risultato finale del nuovo catasto

La tabella di marcia dell'Agenzia delle Entrate prevede la partenza entro il primo luglio di quest'anno, quando dovrà iniziare il campionamento degli immobili, mentre le funzioni statistiche per effettuare i calcoli dovranno essere messe a punto entro la metà del 2018.
In questo modo la riforma dovrebbe essere portata a compimento, come da programma, entro il 2019.

Scopo principale della riforma illustrata è quello di porre rimedio a evidenti sperequazioni presenti in molte città italiane, come quella di immobili di lusso ubicati in alcuni centri storici, classificati come abitazioni ultrapopolari e quindi soggetti a una tassazione irrisoria.

Ma tutte queste modifiche come si ripercuoteranno sulle tasche dei contribuenti? Il Governo parla di sostanziale invarianza per dire che, se da un lato ci sarà chi pagherà di più, come i proprietari degli immobili storici di cui sopra, dall'altro ci sarà anche chi pagherà di meno.
Tuttavia questa dichiarazione non garantisce la maggior parte dei cittadini dall'incubo di vedersi aumentate le rendite delle proprie abitazioni e, di conseguenza, l'importo della tassazione a cui sono soggetti e infatti sono state espresse preoccupazioni in proposito anche da Confedilizia.