Come leggere correttamente una visura catastale

Il catasto: cos'è e come funziona

Il catasto è un ente incaricato di accertare e aggiornare la consistenza e la proprietà di tutti gli immobili, terreni o edifici, posti in un certo territorio.
In Italia esistono due tipologie di catasto: il catasto dei terreni e il catasto dei fabbricati, o più precisamente Nuovo Catasto Edilizio Urbano (NCEU), in cui vengono censiti tutti gli edifici e le unità immobiliari (cioè i singoli uffici, negozi, appartamenti e così via) legittimamente esistenti, cioè non abusivi.



I documenti relativi a ciascun edificio o unità immobiliare sono di due tipi: la planimetria catastale, detta anche catastino e costituita da una pianta in scala 1:100 o 1:200 comprensiva anche di orientamento, affacci e parti comuni, e la vera e propria visura, in cui compaiono i dati catastali propriamente detti.

Anatomia e significato di una visura catastale

Esistono tre tipologie di visure catastali: storica, per soggetto e per immobile.

Per ottenere una visura per soggetto, basta utilizzare come chiave di ricerca il codice fiscale di una persona fisica, ottenendo l'elenco completo di immobili a lui intestati (anche in quota parte) come proprietario e/o usufruttuario.



Una visura catastale per immobile è invece relativa a una singola unità immobiliare e contiene i seguenti dati:

- Comune e provincia in cui si trova l'edificio o unità immobiliare: oltre al nome, per ciascun comune è indicato anche un codice di identificazione, che generalmente compare anche nel codice fiscale delle persone nate all'interno del suo territorio;

- Indirizzo comprendente via, numero civico e piano;

- Identificativo catastale propriamente detto: è univoco (cioè nello stesso comune non esistono due unità immobiliari con lo stesso identificativo) e formato da foglio, particella e subalterno.
Il foglio si riferisce all'estratto di mappa, cioè a una planimetria consuntiva generalmente in scala 1:500 o 1:1000 dell'intero territorio comunale, che per ovvi motivi di praticità è divisa in numerose porzioni dette appunto fogli.
La particella, chiamata anche mappale, si riferisce invece alla più piccola porzione di proprietà immobiliare, generalmente contiene un solo edificio con le relative pertinenze.
Nel caso di condomini, abitazioni plurifamiliari o edifici, anche non residenziali, suddivisi in più unità immobiliari, si rende perciò necessaria un'ulteriore suddivisione, il subalterno, coincidente appunto con ciascuna unità immobiliare;

- Categoria: indica la destinazione d'uso e il pregio dell'unità immobiliare.
Per le funzioni residenziali, possiamo trovare queste categorie:
A1, abitazioni signorili;
A2, abitazioni di tipo civile, si riferisce generalmente ad abitazioni di pregio (attici, appartamenti molto centrali del centro storico, appartamenti in edifici con servizi particolari come piscine o impianti sportivi, eccetera);
A3, abitazioni di tipo economico, riguarda la maggior parte dei comuni appartamenti;
A4, abitazioni di tipo popolare, si trova generalmente negli appartamenti originariamente costruiti come case popolari, o in vecchie abitazioni non ristrutturate da lungo tempo;
A5, abitazioni ultrapopolari, ormai non più riscontrabile in una normale visura;
A6, abitazioni di tipo rurale;
A7, abitazioni in villini, si tratta di una categoria ormai caduta in disuso;
A8, abitazioni in ville;
A9, castelli e palazzi di grande pregio storico, anche con funzioni diverse da quella residenziale;
A10, uffici e studi professionali;
A11, abitazioni tipiche dei luoghi, come chalet, baite, malghe o trulli;

- Classe: si riferisce sostanzialmente al pregio dell'unità immobiliare e alle peculiarità del mercato immobiliare:
può dunque succedere che due unità immobiliare di uguale superficie e caratteristiche abbiano una diversa classe di appartenenza;

- Consistenza: per le unità immobiliari con funzioni residenziali si misura in vani catastali, che si calcolano nel modo seguente:
1 vano per ciascun locale principale (soggiorno, cucina, studio, camere da letto singole o matrimoniali),
1/3 di vano per gli accessori diretti come corridoi, bagni, disimpegni e ripostigli,
1/4 di vano per gli accessori complementari (soffitte, cantine, garage, eccetera).
Il calcolo è arrotondato al mezzo vano;

- Rendita catastale, cioè un valore fiscale utilizzato, moltiplicandolo per alcuni coefficienti correttivi appositamente studiati, come base per calcolare il valore di alcune imposte sugli immobili e sui servizi comunali, tra cui ad esempio l'IMU e la TASI;

- Origine della proprietà: questa indicazione è contenuta nella casella derivante da e specifica se l'immobile è frutto di una donazione, una successione (legittima o testamentaria) o un atto di compravendita;

- Dati dei proprietari e degli eventuali usufruttuari: nome e cognome, codice fiscale, luogo e data di nascita, quote di proprietà e indicazione di eventuali usufrutti;

Con la visura storica è invece possibile visualizzare tutti i beni che una certa persona, fisica o giuridica ha posseduto nel corso del tempo; oppure i passaggi di proprietà di un edificio o unità immobiliare.

Visura catastale on-line

Ma come si ottiene una visura catastale?

Il metodo più semplice consiste nell'iscriversi a una banca dati on-line, oppure direttamente sul sito dell'Agenzia delle Entrate: questo è il metodo più diffuso tra gli addetti ai lavori, cioè notai, agenti immobiliari, geometri, architetti e ingegneri.

Chi invece necessita di una visura ad esempio, per un atto di compravendita o semplicemente per calcolare l'IMU e la TASI, può invece rivolgersi a uno dei molti siti specializzati attualmente esistenti: questo servizio è però a pagamento, con un costo generalmente inferiore a 15 €.

Visura gratis

Dal 31 marzo 2014 è possibile ottenere una visura catastale in modo completamente gratuito, purché relativa agli immobili su cui il richiedente gode di un diritto reale (usufrutto, nuda proprietà o piena proprietà), anche per una quota.

Per usufruire di questo servizio, basta accedere al sito dell'Agenzia delle Entrate e registrarsi ai servizi telematici Entratel/Fisconline seguendo le apposite istruzioni contenute sul portale.

Visura catastale alle poste

Se, infine, non si ha dimestichezza con internet, si può utilizzare il servizio Certitel di Poste Italiane s.p.a., con cui è possibile chiedere la visura di qualsiasi edificio o unità immobiliare situata in Italia, con la sola eccezione delle province di Trento, Trieste, Gorizia e Bolzano.



Il servizio risulta disponibile per le visure per soggetto (persona fisica o persona giuridica) o per immobile, con le seguenti modalità:
- visura per soggetto:su un gruppo massimo di cinque province, fornendo i dati anagrafici del soggetto, cioè il codice fiscale;
- visura per immobile: su una sola provincia, eventualmente dettagliando la ricerca su un singolo comune, e ovviamente indicando i dati catastali completi.

La domanda può essere fatta in tre modi: recandosi personalmente in uno dei tanti uffici postali aderenti a Sportello Amico, online sul sito internet Certitel Catasto Web o telefonando al numero verde 800 000 186, attivo tutti i giorni, festivi compresi, dalle 8:00 alle 20:00.

La consegna dei documenti può inoltre avvenire a domicilio a mezzo raccomandata con contrassegno, entro quattro giorni lavorativi dalla domanda, via email entro due giorni, oppure ritirandoli allo Sportello Amico di un ufficio postale.

I costi del servizio sono 11 € (Iva inclusa) per le richieste allo Sportello Amico, 18,40 € per ciascuna richiesta nel caso di invio a mezzo raccomandata, e 6,00 € per i documenti ricevuti via email.