Come individuare i confini di un terreno
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Confini di proprietà: come definirli
Una delle problematiche più diffuse quando si possiede un lotto di terreno costruito o incolto è quello di determinarne in maniera esatta i confini e la particella catastale a cui corrisponde.
Spesso infatti soprattutto quando si parla di lotti di terreno possono nascere innumerevoli controversie proprio legate alla determinazione dei confini catastali. Infatti un terreno, o qualsiasi altra proprietà viene identificata con un numero di foglio di mappa e di particella, catalogata poi presso un archivio che prende il nome di catasto.
Il catasto si divide in catasto terreni e catasto fabbricati: il primo è un archivio di mappe, la mappa catastale in genere è in scala 1:2000, il secondo invece è un'insieme di planimetrie catastali, di solito in scala 1:200 che rappresentano in maniera più dettagliata la particella in oggetto, da entrambi i sistemi è possibile ricavare un estratto di mappa catastale, da cui poter ricavare tutte le informazioni che ci servono.
Sia nella planimetria catastale, che nella piantina, vi sono riportate delle indicazioni ben precise relative all'immobile o al suolo in oggetto: infatti, tra le tante informazioni è possibile trovare il piano, le altezze interne, le proprietà confinanti, la destinazione d'uso del suolo o del locale, l'orientamento rispetto al nord etc, tutti dati importanti per caratterizzare la proprietà.
Questo archivio è in continuo aggiornamento, così da eliminare le vecchie mappe catastali, sostituendole con delle nuove, l'aggiornamento è necessario, poiché innumerevoli sono le modifiche che vengono apportate al territorio, si fa riferimento a frazionamenti o accorpamenti di una o più particelle, sconfinamento su terreni altrui etc. Gli aggiornamenti costituiscono quindi la definizione dei nuovi confini di proprietà di una particella, anche perché talvolta ci si può trovare dinanzi a confini catastali errati, che vanno dunque riallineati.
Su Catamaps sarà possibile trovare tutti gli aggiornamenti riguardanti mappe catastali e planimetrie catastali, essenziali per l'individuazione dei corretti confini dei vari territori.
Le riconfinazioni vengono eseguite da personale tecnico specializzato, ingegneri, architetti, geometri, attraverso l'ausilio di strumenti di misurazione informatici e non, partendo quasi sempre da una base che poi verrà modificata a seconda dei vari casi.
Tracciare i confini di un terreno attraverso l'utilizzo delle mappe catastali online
I confini di un terreno o di una singola particella vengono materializzati sul posto utilizzando dei picchetti o delle paline di legno, questi strumenti adoperati appunto per la misurazione terreni, presentano delle fasce rosse e bianche, così da poter essere visibili anche a grandi distanze, e vengono inseriti nel terreno per individuare dei punti di riferimento rispetto ai quali poi si eseguiranno le opportune misurazioni.
Dopo essersi accertati della posizione esatta dei punti di riferimento, i picchetti di legno dovranno essere sostituiti con dei termini lapidei, ovvero dei grossi sassi che appunto avranno la funzione di determinare in maniera più definita il punto di riferimento sul terreno.
Ovviamente questa operazione deve essere seguita da una persona competente, di solito sono i geometri o i topografi che si occupano di aggiornare le mappe catastali terreni e le planimetrie catastali, eseguendo il cosiddetto accatastamento anche perché dispongono di tutti gli strumenti necessari per eseguire questi rilievi.
Rilevare i confini di una particella non è un lavoro che si può fare in modalità fai da te. Per misurare la superficie di un terreno si utilizzano strumenti particolari anche molto costosi ma soprattutto metodi diversi. Gli strumenti più usati per il rilievo sono la stazione totale oppure il GPS.
Sono pochi i professionisti che dispongono di queste strumentazioni, perché essendo molto costose, se si eseguono rilievi solo occasionalmente è preferibile noleggiarle.
Ovviamente, sono entrambi strumenti molto precisi, che oltre alla semplice distanza numerica sono in grado di determinare anche l'angolazione rispetto alle tre dimensioni, in questo modo la misura sarà esatta.
Nel caso della stazione totale, per collocare in maniera esatta la particella di terreno si dovrà prendere un punto di riferimento certo rispetto al quale il tecnico poi svilupperà il rilievo, il punto di riferimento potrà essere lo spigolo di un fabbricato esistente o il muro di confine di una particella adiacente, di cui però sono definiti in maniera precisa i confini. Nel caso del GPS, invece si utilizzano le coordinate satellitari, quindi sicuramente la collocazione sul suolo sarà più precisa.
Quando si deve definire un confine nuovo allora attraverso questa strumentazione il tecnico è in grado in breve tempo di fare il rilievo e quindi successivamente di dare una restituzione grafica in metri quadri, individuando anche i punti esatti del perimetro del terreno o dell'unità immobiliare.
Nel caso in cui invece esiste già una base catastale, allora i dati di tale documento, dovranno essere verificati contestualmente, controllando la forma del terreno, le misure catastali del suo perimetro indicate sulla carta, vedendo se sono compatibili con lo stato dei luoghi, facendo quindi una vera e propria sovrapposizione.
Per questo tipo di operazione di sovrapposizione, molto utile è il portale Catamaps è un ottimo strumento anche per i professionisti, Avvocati, Commercialisti, Geometri, Ingegneri, Architetti, Geologi, Archeologi, Periti, Agronomi e Agrotecnici, i quali possono adoperarlo per la propria professione, come supporto nella progettazione, nella consulenza ai clienti, nelle perizie di stima, come ausilio nelle consulenze in ambito giudiziario e nei contenziosi in genere. Infatti questo portale consente di individuare le particelle catastali su Google Maps, inquadrandole nel territorio.
Questa individuazione esatta dei confini su carta catastale, attraverso una mappa catastale satellitare può costituire un ottimo aiuto per coloro a cui occorre individuare dei boschi per la legna da ardere, per gli imprenditori nel campo agricolo, zootecnico, vinicolo e simili, che hanno necessità di avere una visuale completa su mappa e su foto aerea dei terreni e dei fabbricati utilizzati dall'azienda.
Confini catastali e confini reali la sovrapposizione con Catamaps
Questo portale offre inoltre la possibilità di richiedere anche il documento relativo alle visure catastali PDF aggiornate ed ufficiali con riportati i proprietari e le informazioni relativo al terreno o immobile urbano indicato, dati che ai fini di un rilievo sono fondamentali.
Viene anche usato come strumento di supporto per l'operazione di misurazione terreni agricoli, anche in caso di eredità di proprietà ignote non identificate geograficamente, così come per studenti, ricercatori, accademici durante lo svolgimento della propria attività didattica.
Inoltre è uno strumento utilizzabile comodamente anche da smartphone.
Sovrapporre le mappe con le foto aeree in modo semplice con Catamaps PREMIUM
In un terreno o in una proprietà in genere, per riuscire a distinguere con chiarezza la differenza tra confine di fatto e confine catastale, Catamaps offre ai propri utenti registrati l'opzione PREMIUM, che consente con grande semplicità e in modo autonomo di sovrapporre una mappa catastale ad una foto aerea, individuandone in questo modo i confini.
Il servizio usato generalmente da tecnici, aziende immobiliari, o altre attività che hanno la necessità di fare questo tipo di verifiche è comodo e vantaggioso, infatti con l'abbonamento a Catamaps PREMIUM, una volta ottenuto l'estratto di mappa comodamente dal sito dell'Agenzia delle Entrate, sarà possibile con alcuni piccoli passaggi sovrapporlo alla foto aerea.
Nel video vengono indicati nel dettaglio tutti i passaggi da eseguire per poter eseguire la sovrapposizione ed ottenere il risultato desiderato.
Inoltre con il Catamaps PREMIUM è possibile ricavare la latitudine e longitudine GPS delle particelle catastali così da poterne individuare i confini.
Catamaps PREMIUM in pochi semplici passi consente di trovare la posizione sul territorio di una particella o fabbricato catastale in pochi minuti, visualizzandolo comodamente sul proprio cellulare.
Planimetrie catastali e confini: alcuni strumenti tecnici
Un altro strumento che può essere utilizzato è il laser, ma questo viene consigliato per le distanze, su lunghezze medio grandi, è uno strumento molto preciso, ma non è molto semplice da utilizzare, poiché non calcola gli angoli ma solo la lunghezza e questo non è sufficiente per calcolare l'area, anche perché nella maggior parte dei casi le linee di confine di un terreno non sono mai ortogonali tra loro.
Inoltre se il luogo dove si effettua il rilievo è molto soleggiato sarà difficile individuare il puntatore del laser che non è altro che una lucina rossa, che però è in grado di rilevare la misura solo se la superficie è piana e opaca.
Infatti si preferisce utilizzare questo strumento quando si devono fare dei rilievi in ambienti interni come capannoni o anche abitazioni dove appunto la misura si esegue da parete a parete e l'ambiente un po' più buio permette di visualizzare la lucina rossa del puntatore.
Uno strumento un po' più vecchio ma comunque valido, soprattutto se non si dispone di queste strumentazioni così costose è la rotella metrica da 100 m che attraverso l'utilizzo delle paline di legno ci permette di determinare sommariamente le lunghezze dei confini, ottenute calcolando le distanze tra vari punti di riferimento.
Infatti le varie paline rappresentano i punti di riferimento e tra queste viene fissato del nastro elastico oppure la lenza per muratori, così da determinare in maniera visibile la linea di confine.
Per calcolare in modo semplice le dimensioni di una particella si può utilizzare la formula di Erone, ma questo criterio si può usare solo se la stessa è di forma quadrangolare. Si procede scomponendo il terreno in due triangoli, di questi poi bisognerà misurare tutti i lati e la diagonale utilizzando una rotella metrica.
Come regolarizzare i fabbricati rurali
Individuare la recinzione di confine dell'appezzamento di terreno, per regolarizzare la proprietà e la destinazione d'uso spesso non basta: in molti casi in queste aree sono presenti dei fabbricati rurali che talvolta risultano non accatastati.
Il termine per l'accatastamento dei fabbricati rurali senza incorrere in sanzioni è scaduto nel 2012, ma ad oggi ci sono ancora molti proprietari di immobili classificati come rurali che, non essendo coltivatori diretti, non hanno i diritti di ruralità e pertanto hanno l'obbligo di effettuarne l'accatastamento.
In merito a questa circostanza l'Agenzia delle Entrate ha inviato comunicazioni a tutti quelli che risultano titolari di fabbricati rurali affinché possano spontaneamente regolarizzare la loro situazione approfittando della applicazioni di sanzioni ridotte.
Se i fabbricati sono crollati, demoliti o inesistenti, va comunque inviata la segnalazione alla Agenzia. Il portale Catamaps offre questo servizio a tutti coloro che a seguito della comunicazione dell'Agenzia delle Entrate abbiano intenzione di avviare la procedura di segnalazione all'Ufficio Provinciale del Catasto, comunicando la situazione reale ed eventualmente accatastare i loro fabbricati.
Le categorie di fabbricati che vanno accatastate, ovvero che devono passare dal catasto terreni a quello dei fabbricati sono le seguenti:
- Fabbricato promiscuo;
- Fabbricato rurale diviso in subalterni;
- Porzione da accertare di fabbricato rurale;
- Porzione di fabbricato rurale;
- Porzione rurale di fabbricato promiscuo.
Mappa catasto online: per individuare rapidamente i confini di una particella di terreno
Se si ha la necessità di avere delle informazioni in più su un'area di terreno, un edificio o una particella catastale in genere, si può consultare il portale Catamaps un sistema davvero semplice che permette, dopo aver fatto la ricerca attraverso il proprio smartphone, tablet o pc di casa, in sole 24 ore, di riceverete tutti i documenti e le informazioni necessarie per individuare i confini della vostra proprietà.
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 Catamaps individua le particelle ed i fabbricati catastali con la sovrapposizione alle foto satellitari del territorio direttamente sul tuo smartphone.
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