Compravendita: guida all'ispezione ipotecaria

Compravendita: l'ispezione ipotecaria

Quando si decide di acquistare casa una delle prime cose da fare, dopo aver visionato l'immobile ovviamente e verificato che sia rispondente alle proprie esigenze e alle proprie tasche, è raccogliere tutte le informazioni necessarie e soprattutto accertarsi di effettuare l'acquisto dal legittimo proprietario.
Così, rivolgersi a un notaio di fiducia è fondamentale nel caso di una compravendita immobiliare, ma ogni singolo cittadino può agire anche da sé informandosi e questo grazie agli strumenti messi in campo dall'Agenzia delle Entrate.

É il caso dell'ispezione ipotecaria con cui è possibile visionare i dati riguardanti le tipologie di formalità presenti nei Registri immobiliari. Vediamo di seguito a cosa serve più precisamente l'ispezione ipotecaria e la procedura da seguire per richiederla e anche i costi connessi.

Ispezione ipotecaria: a cosa serve

L'ispezione ipotecaria potremmo definirla in linea generale come una ricerca che viene effettuata presso una determinata Conservatoria dei Registi Immobiliari, ufficio presso il quale vengono depositati tutti gli atti notarili, giudiziari e amministrativi che riguardano beni immobili.
L'ispezione ipotecaria, in particolare, serve a individuare quali siano le proprietà immobiliari di un certo soggetto, nonché a verificare se su di esse vi siano eventuali pendenze, sia di natura volontaria che pregiudizievoli, come ad esempio ipoteche volontarie derivanti da mutuo, ipoteche giudiziarie derivanti da decreto ingiuntivo, pignoramenti e altri.

L'ispezione ipotecaria si configura perciò come un passo necessario e vivamente consigliato prima di acquistare un immobile o prima di venderlo o ancora prima di trascrivere atti di natura pregiudizievole sul patrimonio immobiliare di un soggetto e infine per accertare la consistenza patrimoniale di un potenziale cliente o di un debitore insolvente.

Le formalità che possono essere svolte con la visura ipotecaria

Con la visura ipotecaria è possibile consultare registri, note e titoli depositati presso i Servizi di pubblicità immobiliare dell'Agenzia delle Entrate.
In particolare con le ispezioni ipotecarie è possibile visionare informazioni riguardanti le tipologie di formalità presenti nella banca dati ipotecaria e sono:

- trascrizioni: tali formalità sono per lo più relative ad atti di trasferimento o costituzione di diritti su beni immobili.
Il soggetto referenziato nell'ispezione può comparire come parte a favore, per esempio, l'acquirente o come parte contro ad esempio, il venditore. Mediante l'ispezione delle trascrizioni è possibile visionare anche quelle relative ad atti di costituzione di vincoli di vario genere come pignoramenti, sequestri, domande giudiziali.

-iscrizioni: l'ispezione delle iscrizioni consente la visione delle formalità relative alla costituzione di ipoteche su immobili derivanti, per esempio, da contratti di finanziamento.

- annotazioni: in tal caso vengono visionate le formalità che modificano precedenti trascrizioni, iscrizioni o annotazioni, come le cancellazioni di ipoteche e di pignoramenti.

L'ispezione ipotecaria può essere richiesta a un ufficio dell'Agenzia delle Entrate o on line.

Ispezione ipotecaria d'ufficio: quale procedura da seguire

L'ispezione in tal caso può essere richiesta presso gli sportelli degli uffici provinciali - Territorio dal lunedì al venerdì, dalle ore 8.00 alle ore 12.30. Nell'ultimo giorno lavorativo del mese, dalle ore 8.00 alle ore 11.00. L'ispezione non può essere richiesta presso le sedi di Trento e Bolzano, nelle quali il servizio è gestito dalle rispettive Province autonome.
Come fare? L'utente deve presentare allo sportello il modulo di richiesta di ispezione Modello 310. Nel modello devono essere indicati:

- dati del richiedente

- soggetti e/o immobili da ispezionare

- documenti da ispezionare.

Gli utenti meno esperti possono utilizzare il Modello 310 – semplificato Mod 2T-310 Semplificato, anch'esso reperibile on line dal sito dell'Agenzia delle Entrate dove sono richieste da compilare meno colonne.

Visura ipotecaria d'ufficio: ricerca per soggetto e ricerca diretta per nota

Le ispezioni ipotecarie possono essere effettuate secondo due modalità:

- ricerca per soggetto, per immobile o incrociata soggetto/immobile, al fine di individuare ed eventualmente visionare le note di interesse: in tal caso l'utente presenta il modello 310 con l'indicazione dei dati relativi al soggetto e/o all'immobile oggetto della ricerca.
Se la ricerca nella banca dati informatizzata ha dato esito positivo, l'operatore consegna l'elenco sintetico e lo sottopone al richiedente per la selezione delle note da visionare. Se la consultazione dell'archivio informatizzato invece dovesse rivelarsi insufficiente, la ricerca può essere estesa all'archivio cartaceo; in questo caso, il personale dell'ufficio consulta i registri cartacei (rubriche, tavole, repertori) e sottopone al richiedente i repertori per la selezione delle note da visionare.

- ricerca diretta per nota: in tal caso l'utente già conosce gli estremi identificativi e li indica con il a modello 310 insieme all'anno della formalità che intende visionare e i dati di almeno un soggetto o di un immobile presente nella nota.

Si ricorda che è possibile escludere dall'ispezione le formalità di iscrizione cancellate o non rinnovate allo scadere del loro termine di efficacia, ossia 20 anni. Il servizio di ispezione ipotecaria in ufficio è gratuito se viene richiesto per beni immobili dei quali il richiedente risulta titolare, anche in parte, del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento (ispezione ipotecaria personale).

Se, invece, il richiedente non è titolare, neanche in parte, dell'immobile per il servizio si applicano i tributi previsti nella cosiddetta Tabella delle Tasse Ipotecarie, prevista ai sensi del Decreto legislativo 31/10/1990, n. 347, presente anche sul sito dell'Agenzia delle Entrate.

L'ispezione ipotecaria può riguardare ogni nominativo censito e deve essere richiesta presso gli uffici provinciali - Territorio con esclusione delle sedi di Trento e Bolzano, nelle quali il servizio è gestito dalle rispettive Province autonome. Per venire incontro alle esigenze dei contribuenti, l'Agenzia delle Entrate ha messo a disposizione in un'apposita sezione del suo sito istituzionale un'area in cui trovare, tramite un'apposita ricerca per regione e comune, l'ufficio delle Entrate più vicino a cui avanzare una richiesta di ispezione ipotecaria.

Ispezione ipotecaria on line: ecco come fare

Per chi invece volesse richiedere l'ispezione ipotecaria direttamente on line, può usare il servizio telematico messo a punto dall'Agenzia delle Entrate sul suo sito e chiamato Consultazione personale con cui è possibile consultare la banca dati ipotecaria, a titolo gratuito e senza dover pagare alcun tributo ma solo se gli immobili di cui si chiede l'ispezione ipotecaria sono quelli di proprietà del soggetto richiedente, anche per quota o su di cui risulti titolare, di altri diritti reali di godimento.
Per utilizzare il Servizio Telematico delle Entrate è necessario essere registrati ai servizi telematici Entratel o Fisconline.

Per chi richiede un'ispezione ipotecaria e non è titolare neanche in parte dell'immobile, è possibile utilizzare il servizio Ispezione ipotecaria online.

In tal caso è necessario registrarsi ai servizi finanziari online di Poste Italiane S.p.A., che consentono di effettuare il pagamento dei tributi dovuti. Per ogni consultazione effettuata, il costo del servizio è maggiorato del 50% rispetto alla tariffa base applicata allo sportello.

A decorrere dal 1° ottobre 2012 inoltre l'importo dovuto è ridotto del 10%. Per ogni nominativo oggetto della ricerca sono dovuti 9,45 euro. Se nell'elenco sintetico relativo al soggetto sono presenti più di 30 formalità, sono corrisposti ulteriori 4,73 euro per ogni gruppo di 15 formalità. Per ogni formalità consultata sono dovuti 5,40 euro.