Come comportarsi se l'impresa di pulizie lavora male?

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E? cosa comune per un amministratore sentire le lamentale dei condomini.?E? ancor più usuale che
18 Gennaio 2012 ore 15:00

ImpresaÈ cosa comune per un amministratore sentire le lamentale dei condomini.
È ancor più usuale che, quando non si lamentano del suo operato, gli strali siano diretti contro le imprese cui è affidato il servizio di pulizia delle parti comuni.
Noi italiani, si sa, siamo un popolo d'igienisti e ci teniamo a camminare in un atrio pulito, poco ci manca a prevedere l'obbligo delle pattine condominiali, a entrare in un ascensore splendente e profumato ed a parcheggiare l'auto in luoghi che manco una doccia è così splendente. Ironie a parte non è raro che la ditta appaltatrice non svolga correttamente il proprio dovere.


Che cosa fare in questi casi?

Vediamo la vicenda dal punto di vista dell'amministratore e da quello dei condomini.
Partiamo da questi ultimi: essi hanno scelto, in assemblea, l'impresa e quindi spetta ad essi, salvo diversa indicazioni della delibera, che può conferire il potere all'amministratore, la facoltà di revocarla. Le maggioranze sono le medesime previste per l'affidamento del servizio, ovverossia la delibera deve riportare:
a) in prima convocazione, un numero di voti (favorevoli) che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio;
b) in seconda convocazione, un numero di voti (favorevoli) che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio. Insomma ai condomini, in via principale, spetta il diritto di decidere le sorti del rapporto contrattuale.
Nel frattempo, però, l'amministratore può agire per evitare che le inadempienze della ditta,oltre a cagionare una disfunzione nella pulizia dell'immobile, possano cagionare altresì un danno economico alla compagine. Il danno è rappresentato dal versamento della somma di denaro per la prestazione dovuta ma non eseguita.
Che fare, quindi?
ImpresaIl contratto di appalto per la pulizia delle parti comuni dell'edificio è da ritenersi contratto a prestazioni corrispettive:
l'impresa esegue le pulizie e riceve, per l'appunto, il corrispettivo in denaro per l'opera svolta.
In caso d'inadempimento, l'amministratore, pertanto, potrà rifiutare l'adempimento, cioè non versare le somme richieste. Il riferimento normativo è rappresentato dal primo comma dell'art. 1460 c.c. a mente del quale: nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l'adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto.
Per dirla in soldoni:
se per un mese di pulizie una ditta ha diritto ad X euro ma quel mese non s'è mai presentata presso il condominio, l'amministratore potrà rifiutarsi di pagare quella somma.
Sempre meglio accompagnare questo comportamento con una raccomandata a.r. che lo motivi e, se possibile e necessario, intimi l'adempimento pena la risoluzione del contratto.

riproduzione riservata
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  • Andrea
    Andrea
    Venerdì 1 Marzo 2013, alle ore 10:53
    Buongiorno Avvocato,approfitto di questo Suo spazio per rivolgerLe una domanda relativa al servizio di pulizie all'interno di uno stabile condominiale. Sono mesi che io e gli altri inquilini ci stiamo lamentando per la poca pulizia che viene eseguita all'interno del condominio e sono state fatte molte segnalazioni all'amministratore il quale però non sà come comportarsi in quanto, il suo predecessore,non ha sottoscritto alcun contratto con la ditta, e pertanto non sa in che termini di tempo può rescindere tale servizio nonostante non sia stato "contrattualizzato". Capisco il pensiero dell'amministratore in quanto queste persone che eseguono le pulizie hanno del personale e, l'eventuale disdetta, provocherebbe, visti i tempi precari in cui viviamo, un problema all'impresa col rischio che in futuro possa procedere ad azioni legali che graverebberto di conseguenza sul condominio.Però è un dato di fatto che le pulizie non vengono eseguite in maniera idonea e la sporcizia regna sovrano nel condominio.In questo casi...l'amministratore può rescindere tale servizio, previa convocazione dell'assemblea di condominio, per mezzo di raccomandata inviata un mese prima?? o deve recedere in un tempo maggiore???....tenendo presente che anche il regolamento di condominio non descrive quasi per niente come comportarsi in questi casi.La ringrazio anticipatamente per la Sua disponibilità ed in attesa di Suo cortese riscontro Le porgo distinti saluti.
    rispondi al commento
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