L'assemblea condominiale, vale a dire l'organo che decide sulla gestione e conservazione delle parti comuni, prende le proprie decisioni con uno strumento chiamato deliberazione.
Le delibere assembleari, è la giurisprudenza a dircelo, devono essere suddivise in tre categorie:
a) regolari; b) invalide perché nulle; c) invalide perché annullabili.
Dopo un lungo contrasto dottrinario-giurisprudenziale, è stato necessario un intervento delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione per stabilire che sono da considerarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all'oggetto;
sono, invece, da ritenersi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto (Cass. SS.UU. n. 4806/05).
Una deliberazione invalida può essere eliminata dall'Autorità Giudiziaria che si limita a porla nel nulla o dalla stessa assemblea che, eventualmente, può sostituirla con la medesima decisione presa regolarmente. In tal caso, è chiaro l'art. 2377 c.c.:L'annullamento della deliberazione non può aver luogo, se la deliberazione impugnata è sostituita con altra presa in conformità della legge e dell'atto costitutivo.
Abbiamo detto in principio che le decisioni assembleari, com'è logico attendersi, devono anche considerarsi regolari; di più, questa dev'essere ritenuta la normalità.
Ciò detto è utile comprendere che cosa accade se presa regolarmente una decisione, l'assemblea torni indietro sui suoi passi?
Si pensi alla deliberazione di affidamento dell'incarico di esecuzione di lavori di manutenzione affidato alla ditta Alfa, sostituita con altra delibera di affidamento all'impresa Beta.
Quali sono le conseguenze di questo cambio d'idea?
Ragioniamoci bene.
Il discorso non è molto diverso da quello riguardante una singola persona.
Che cosa accade se Tizio, decisosi ad affidare un appalto alla ditta Alfa, cambia idea ed incarica altra impresa?
Se la volontà di affidarsi non è stata comunicata alla prima ditta, non accade nulla: egli avrà piena libertà di cambiare appaltatore.
Diversamente, visto che per l'appalto il contratto non dev'essere obbligatoriamente scritto, potrebbe vedersi chiesto un risarcimento dalla ditta Alfa per mancato guadagno o se il contratto è scritto vedersi opposta anche la richiesta di pagamento della penale.
Stesso ed identico discorso va fatto per il condominio.
Unica eccezione: la revoca dell'amministratore anche se in questi casi, per l'ipotedi di comunicazione della nomina, s'è affermato che la revoca senza giusta causa può portare alla richiesta di risarcimento da parte del soggetto incaricato e poi ingiustamente rimosso.
