Certificato di agibilità

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Il certificato di agibilità è un documento che attesta il verificarsi delle condizioni di sicurezza, igiene e salubrità di un immobile e dei suoi impianti.
Certificato di agibilità
Arch. Carmen Granata

Che cos'è il certificato di agibilità?


Il certificato di agibilità, disciplinato dagli artt. 24 – 26, Titolo III, del Testo Unico dell'Edilizia (d.p.r. 380/201) è un documento che attesta il verificarsi delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità di un immobile e dei suoi impianti, sulla base delle prescrizioni della normativa vigente.

certificato di agibilitàSi tratta quindi di una certificazione indispensabile per poter abitare un immobile, tanto che un tempo era denominato certificato di abitabilità, e si parlava di agibilità solo per immobili destinati ad altri usi, come uffici o locali commerciali.
Oggi, invece, si usa indistintamente la locuzione agibilità, anche perché gli adempimenti necessari per entrambe le certificazioni erano essenzialmente gli stessi.

Il certificato di agibilità è importante per poterlo alienare, cioè vendere, fittare o donare, quindi è necessario esserne in possesso quando si procede a stipulare un atto di compravendita o di donazione o quando si stipula un contratto di locazione.
In realtà un immobile può essere alienato anche senza il certificato, perché può essere già stata presentata la richiesta, ma non rilasciato. Tuttavia è preferibile informarsi della sua esistenza per essere certi che l'immobile abbia i requisiti per poter essere abitato.


Quando va richiesto il certificato di agibilità?


Il certificato di agibilità va richiesto al Comune dal titolare del Permesso di Costruire o di altro titolo abilitativo, ogni volta che viene ultimata una nuova costruzione, realizzato un ampliamento o sopraelevazione, o comunque viene effettuato un intervento di ristrutturazione edilizia che comporti delle modifiche sostanziali delle caratteristiche sopra indicate, come quando si procede al rifacimento degli impianti, entro 15 giorni dall'ultimazione dei lavori.

Anche quando si effettua un cambio di destinazione d'uso è necessario richiedere l'agibilità, perchè le condizioni richieste per un alloggio possono essere differenti da quelle necessarie per un negozio, un ufficio e così via.

La mancata richiesta del certificato entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori, comporta l'applicazione di una sanzione pecuniaria che può andare da 77 a 464 euro.


Come richiedere il certificato di agibilità


La domanda per richiedere il Certificato di Agibilità, a cui spesso viene richiesta l'apposizione di una marca da bollo di valore corrente, va indirizzata allo Sportello Unico dell'Edilizia del Comune in cui è ubicato l'immobile e deve essere corredata dalla seguente documentazione minima:
- ricevuta dell'avvenuta richiesta di accatastamento presentata all'ex Agenzia del Territorio;
- dichiarazione dello stesso richiedente attestante la conformità dei lavori eseguiti al progetto approvato, l'avvenuta prosciugatura dei muri e la salubrità degli ambienti;
- dichiarazione di conformità degli impianti rilasciata dall'impresa installatrice, nonché certificati di collaudo degli stessi, laddove siano previsti;
- certificato di collaudo statico laddove siano previsti interventi strutturali;
- dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche.

Ferme restando le considerazioni illustrate dettate dalla normativa nazionale, il rilascio del certificato può richiedere un iter diverso in ambito locale. Per questo è necessario far riferimento sempre al Regolamento Edilizio comunale e alle Norme di Attuazione della locale strumentazione urbanistica.

Ad esempio, ulteriori documenti che possono essere richiesti, nel caso di edilizia residenziale, possono essere i seguenti:
- autorizzazione allo scarico in fognatura delle acque reflue;
- certificazione comprovante l'allacciamento all'acquedotto comunale;
- copia della comunicazione prevista dalla Legge per il funzionamento dell'ascensore;
- richiesta di assegnazione del numero civico;
- attestato di certificazione energetica redatto da tecnico estraneo alla progettazione ed esecuzione dell'opera.

Il certificato deve essere rilasciato dal Comune entro 30 giorni dalla presentazione dell'istanza.
Durante questo periodo il responsabile dell'ufficio deve verificare la sussistenza dei requisiti richiesti. Il termine di 30 giorni può essere interrotto solo una volta (entro i primi 15 giorni) per richiedere eventuale documentazione integrativa. Dopo tale interruzione decorrono nuovamente 30 giorni.

In caso di mancata risposta, resta valido il silenzio assenso se è stato espresso il parere positivo preventivo dell'Azienda Sanitaria Locale competente.


Certificato di agibilità con autocertificazione del tecnico


certificato di agibilità con autocertificazione del tecnicoIl decreto legge n. 69/2013 (Decreto del Fare) ha introdotto la possibilità di ottenere il certificato di agibilità con un'autocertificazione del Direttore dei Lavori o di un altro tecnico incaricato, che attestino la sussistenza dei requisiti richiesti.

In questo caso la documentazione minima richiesta dovrà comprendere:
- avvenuta richiesta di accatastamento;
- dichiarazione di conformità degli impianti da parte dell'impresa installatrice;
- collaudo statico e certificazione di conformità antisismica;
- relazione relativa al superamento delle barriere architettoniche;
- relazione sulla sussistenza delle condizioni sanitarie richieste.

Anche questa opportunità potrà essere regolamentata dalle varie Regioni con delle norme attuative locali.

Articolo: Certificato di agibilità
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Certificato di agibilità: Commenti e opinioni


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  • Francesco
    Francesco
    Mercoledì 14 Settembre 2016, alle ore 16:23
    I miei genitori hanno sottoscritto un preliminare di vendita senza che comprende vendita appartmento e garage.

    Hanno poi scoperto che il garage ha il CPI scaduto da anni.

    Tra 3 mesi dovranno effettuare il rogito e l'Amministratore non ha ancora provveduto al rinnovo del CPI.

    Cosa mi consigliate di fare visti i tempi stretti ?

    Posso vendere ugualmente il garage o mi trovo nei problemi ?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Francesco
      Giovedì 15 Settembre 2016, alle ore 10:31
      Il CPI non è un documento ostativo alla compravendita. Lei faccia una richiesta per iscritto all'amministratore chiedendo lumi sul CPI. L'esito della risposta lo farà presente al nuovo acquirente ed al notaio che, se lo riterrà opportuno, potrà anche riportarlo nel rogito finale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Xego
    Xego
    Venerdì 2 Settembre 2016, alle ore 18:32
    Sto per acquistare una casa costruita nel 2005 per la quale a suo tempo non era stata richiesta l'agibilità.

    A fronte di questa mia osservazione, il costruttore ha provveduto alla redazione della richiesta di agibilità (in riratdo di oltre 10anni) e sono ora decorsi 60 giorni dalla data di protocollo in comune.

    Seguendo le indicazioni dell'articolo, prima di procedure con acquisto ho quindi richiesto che mi venisse rilasciato un "certificato di agibilità", rilasciato dal comune o un'autocertificazione del professionista, ma ho invece ricevuto una dichiarazione da parte del costruttore secondo la quale, essendo decorsi i 60 giorni, si ritiene agibilità ottenuta per silenzio assenso.

    Come mi evo comportare?

    Posso ritenere sufficiente tale dichiarazione del costruttore?


    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Xego
      Sabato 3 Settembre 2016, alle ore 19:41
      La dichiarazione del costruttore non va bene, semmai quella del tecnico incaricato ha una sua validità. Comunque la richiesta di agibilità ha una data ed un numero di protocollo, da ciò si può risalire al fascicolo, verificarne lo stato, chiedere una copia, ecc. Questo lo può fare un Suo tecnico di fiducia, il quale relazionera' e le risultanze verranno riportate nel rogito finale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Annamaria
    Annamaria
    Martedì 30 Agosto 2016, alle ore 23:08
    La nostra casa nuova ha avuto la fine lavori il 20 luglio ed é stata richiesta l'agibilità.

    Cosa rischiamo se ci andiamo ad abitare prima di avere l'agibilità?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Annamaria
      Mercoledì 31 Agosto 2016, alle ore 10:34
      Se la richiesta di agibilità è stata presentata seguendo tutte le prescrizioni in essa contenute, può stare tranquilla non rischierà nulla. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Stefano
    Stefano
    Lunedì 29 Agosto 2016, alle ore 08:23
    Ho trovato una casa nell'agro della mia citta da acquistare e mi chiedevo che, siccome non ha l'agibilità perché ai tempi della costruzione nata con progetto approvato per due piani ma ne è stato costruito solo uno con qualche modifica,non era stata richiesta.

    Qualche tempo fa cercarono di sanare la cosa e dal comune dissero che non si poteva più poiché la zona nel frattempo è passata agricola.

    Mi chiedo, ci sarebbe la possibilitàdi metterla in regola?
    C'e tutto,luce acqua ecc.

    Stefano
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Stefano
      Lunedì 29 Agosto 2016, alle ore 15:44
      Probabile che nel tempo siano state apportate modifiche al Piano Regolatore che oggi ne limita la possibilità di riedificare. Per risolvere la questione va incaricato un tecnico che dovrà verificare la rispondenza dei requisiti previsti dalla legge per inoltrare la richiesta ed il rilascio del certificato di agibilità/abitabilità. In particolare deve verificare la conformità urbanistico-catastale rispetto allo stato dei luoghi e la parte impiantistica sia igienico-sanitaria che elettrica, gas e di riscaldamento. Accertato tutto quanto, si deposita la richiesta in comune e si dovranno attendere 60gg. salvo ulteriori integrazioni. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Lorenza
    Lorenza
    Giovedì 25 Agosto 2016, alle ore 10:41
    Sto costruendo una nuova casa su terreno agricolo.
    Nel progetto è prevista una corte non coperta che collega le varie stanze della casa altrimenti scollegate tra di loro.

    Questa mancanza di collegamento "coperto" tra i diversi vani può creare problemi col permesso di agibilità?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Lorenza
      Giovedì 25 Agosto 2016, alle ore 15:25
      Sì, in quanto si tratta di tante piccole unità indipendenti tra loro con i servizi in comune. Dalle Sua domanda percepisco più una tipologia di edilizia rurale anzichè civile che, ovviamente, non tiene conto di una serie di vincoli normativi. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Davide
    Davide
    Martedì 2 Agosto 2016, alle ore 13:18
    Ho ristrutturato due appartamenti nel 2002 e ne ho ricavato uno unendoli fra di loro.
    Al catasto le variazioni sono state fatte ma non è stata fatta l'abitabilità del nuovo alloggio.
    Dovendo vendere la casa, è possibile richiedere ora l'abitabilità?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Davide
      Giovedì 4 Agosto 2016, alle ore 10:21
      La richiesta di agibilità/abitabilità Lei la può presentare in qualsiasi momento, incaricando un tecnico di Sua fiducia. E' fondamentale, però, essere in possesso delle certificazioni di conformità degli impianti e che le modifiche all'appartamento siano state realizzate nel rispetto delle norme edilizie vigenti al momento della realizzazione. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Egle
    Egle
    Giovedì 14 Luglio 2016, alle ore 00:22
    Io e i miei fratelli abbiamo ereditato una casa costruita nel 1991.

    Abbiamo ricevuto un'offerta ma non abbiamo la certificazione di agibilità perchè non sono mai stati richiesti i certificati di conformità degli impianti.

    Cosa possiamo fere adesso per richiedere l'agibilità non sapendo chi ha fatto gli impianti ?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Egle
      Giovedì 14 Luglio 2016, alle ore 18:00
      La cosa più semplice è quella di incaricare un tecnico di Sua fiducia, il quale verificherà la rispondenza degli impianti ai requisiti di legge e la certificherà attraverso una regolare conformità. Fatte le opportune verifiche di rispetto alle vigenti normative di sicurezza e sanitarie, urbanistico-catastali, predisporrà la richiesta di agibilità che depositerà in comune. Trascorsi i canonici 60gg. senza ulteriori richieste di integrazioni, il certificato avrà validità di legge. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Nicoletta
    Nicoletta
    Giovedì 30 Giugno 2016, alle ore 22:58
    Ho chiesto più volte all'impresa che ha ristrutturato l'appartamento una certificazione, fatta da un laboratorio autorizzato, del cemento armato e dei ferri usati per la soletta.
    Secondo il mio geometra questa serve per ottenere poi l'agibilita dell'appartamento e dovrà anche essere consegnata al genio civile.
    L'impresa però non procede e mi ha presentato solo la fattura dell'acquisto del cemento e servizio pompa.
    È indispensabile questa dichiarazione sui cementi e ferri utilizzati?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Nicoletta
      Martedì 5 Luglio 2016, alle ore 08:09
      Gli adempimenti e le certificazioni da Lei richieste, sono di competenza esclusiva del progettista strutturista e del collaudatore in corso d'opera che, eseguite le opportune verifiche mediante sopralluoghi e le prove di laboratorio sui materiali impiegati, vengono depositati al Genio Civile con la relazione di collaudo. Il Direttore dei Lavori raccoglie tutte le certificazioni relative agli impianti, la copia della certificazione delle strutture, la copia dell'avvenuto accatatstamento e redige la conformità urbanistica da cui, poi, scaturisce la richiesta del certificato di agibilità. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Nunzia
    Nunzia
    Martedì 28 Giugno 2016, alle ore 22:35
    In merito alla mia domanda le chiedo se il certificato di agibilità posso chiederlo io dopo l'acquisto, anche se chi vende si fa carico dei costi , e nel rogito cosa devo far specificare per evitare di avere problemi futuri.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Nunzia
      Mercoledì 29 Giugno 2016, alle ore 17:05
      Il certificato di agibilità può essere richiesto sempre, in particolare dopo una ristrutturazione completa dell'unità immobiliare. Per non sollevare problemi, il notaio dovrà riportare nell'atto gli estremi della richiesta presentata al comune e che nel corso del tempo nessun provvedimento ostativo al rilascio è stato mai notificato al venditore. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Nunzia
        Nunzia Pasquale
        Mercoledì 29 Giugno 2016, alle ore 21:13
        Grazie, è stato molto chiaro.
        rispondi al commento
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