Certificato di agibilità

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Il certificato di agibilità è un documento che attesta il verificarsi delle condizioni di sicurezza, igiene e salubrità di un immobile e dei suoi impianti.
Certificato di agibilità
Arch. Carmen Granata

Che cos'è il certificato di agibilità?


Il certificato di agibilità, disciplinato dagli artt. 24 – 26, Titolo III, del Testo Unico dell'Edilizia (d.p.r. 380/201) è un documento che attesta il verificarsi delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità di un immobile e dei suoi impianti, sulla base delle prescrizioni della normativa vigente.

certificato di agibilitàSi tratta quindi di una certificazione indispensabile per poter abitare un immobile, tanto che un tempo era denominato certificato di abitabilità, e si parlava di agibilità solo per immobili destinati ad altri usi, come uffici o locali commerciali.
Oggi, invece, si usa indistintamente la locuzione agibilità, anche perché gli adempimenti necessari per entrambe le certificazioni erano essenzialmente gli stessi.

Il certificato di agibilità è importante per poterlo alienare, cioè vendere, fittare o donare, quindi è necessario esserne in possesso quando si procede a stipulare un atto di compravendita o di donazione o quando si stipula un contratto di locazione.
In realtà un immobile può essere alienato anche senza il certificato, perché può essere già stata presentata la richiesta, ma non rilasciato. Tuttavia è preferibile informarsi della sua esistenza per essere certi che l'immobile abbia i requisiti per poter essere abitato.


Quando va richiesto il certificato di agibilità?


Il certificato di agibilità va richiesto al Comune dal titolare del Permesso di Costruire o di altro titolo abilitativo, ogni volta che viene ultimata una nuova costruzione, realizzato un ampliamento o sopraelevazione, o comunque viene effettuato un intervento di ristrutturazione edilizia che comporti delle modifiche sostanziali delle caratteristiche sopra indicate, come quando si procede al rifacimento degli impianti, entro 15 giorni dall'ultimazione dei lavori.

Anche quando si effettua un cambio di destinazione d'uso è necessario richiedere l'agibilità, perchè le condizioni richieste per un alloggio possono essere differenti da quelle necessarie per un negozio, un ufficio e così via.

La mancata richiesta del certificato entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori, comporta l'applicazione di una sanzione pecuniaria che può andare da 77 a 464 euro.


Come richiedere il certificato di agibilità


La domanda per richiedere il Certificato di Agibilità, a cui spesso viene richiesta l'apposizione di una marca da bollo di valore corrente, va indirizzata allo Sportello Unico dell'Edilizia del Comune in cui è ubicato l'immobile e deve essere corredata dalla seguente documentazione minima:
- ricevuta dell'avvenuta richiesta di accatastamento presentata all'ex Agenzia del Territorio;
- dichiarazione dello stesso richiedente attestante la conformità dei lavori eseguiti al progetto approvato, l'avvenuta prosciugatura dei muri e la salubrità degli ambienti;
- dichiarazione di conformità degli impianti rilasciata dall'impresa installatrice, nonché certificati di collaudo degli stessi, laddove siano previsti;
- certificato di collaudo statico laddove siano previsti interventi strutturali;
- dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche.

Ferme restando le considerazioni illustrate dettate dalla normativa nazionale, il rilascio del certificato può richiedere un iter diverso in ambito locale. Per questo è necessario far riferimento sempre al Regolamento Edilizio comunale e alle Norme di Attuazione della locale strumentazione urbanistica.

Ad esempio, ulteriori documenti che possono essere richiesti, nel caso di edilizia residenziale, possono essere i seguenti:
- autorizzazione allo scarico in fognatura delle acque reflue;
- certificazione comprovante l'allacciamento all'acquedotto comunale;
- copia della comunicazione prevista dalla Legge per il funzionamento dell'ascensore;
- richiesta di assegnazione del numero civico;
- attestato di certificazione energetica redatto da tecnico estraneo alla progettazione ed esecuzione dell'opera.

Il certificato deve essere rilasciato dal Comune entro 30 giorni dalla presentazione dell'istanza.
Durante questo periodo il responsabile dell'ufficio deve verificare la sussistenza dei requisiti richiesti. Il termine di 30 giorni può essere interrotto solo una volta (entro i primi 15 giorni) per richiedere eventuale documentazione integrativa. Dopo tale interruzione decorrono nuovamente 30 giorni.

In caso di mancata risposta, resta valido il silenzio assenso se è stato espresso il parere positivo preventivo dell'Azienda Sanitaria Locale competente.


Certificato di agibilità con autocertificazione del tecnico


certificato di agibilità con autocertificazione del tecnicoIl decreto legge n. 69/2013 (Decreto del Fare) ha introdotto la possibilità di ottenere il certificato di agibilità con un'autocertificazione del Direttore dei Lavori o di un altro tecnico incaricato, che attestino la sussistenza dei requisiti richiesti.

In questo caso la documentazione minima richiesta dovrà comprendere:
- avvenuta richiesta di accatastamento;
- dichiarazione di conformità degli impianti da parte dell'impresa installatrice;
- collaudo statico e certificazione di conformità antisismica;
- relazione relativa al superamento delle barriere architettoniche;
- relazione sulla sussistenza delle condizioni sanitarie richieste.

Anche questa opportunità potrà essere regolamentata dalle varie Regioni con delle norme attuative locali.

Articolo: Certificato di agibilità
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Certificato di agibilità: Commenti e opinioni


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  • Lorenza
    Lorenza
    3 giorni fa
    Sto costruendo una nuova casa su terreno agricolo.
    Nel progetto è prevista una corte non coperta che collega le varie stanze della casa altrimenti scollegate tra di loro.

    Questa mancanza di collegamento "coperto" tra i diversi vani può creare problemi col permesso di agibilità?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Lorenza
      2 giorni fa
      Sì, in quanto si tratta di tante piccole unità indipendenti tra loro con i servizi in comune. Dalle Sua domanda percepisco più una tipologia di edilizia rurale anzichè civile che, ovviamente, non tiene conto di una serie di vincoli normativi. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Davide
    Davide
    Martedì 2 Agosto 2016, alle ore 13:18
    Ho ristrutturato due appartamenti nel 2002 e ne ho ricavato uno unendoli fra di loro.
    Al catasto le variazioni sono state fatte ma non è stata fatta l'abitabilità del nuovo alloggio.
    Dovendo vendere la casa, è possibile richiedere ora l'abitabilità?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Davide
      Giovedì 4 Agosto 2016, alle ore 10:21
      La richiesta di agibilità/abitabilità Lei la può presentare in qualsiasi momento, incaricando un tecnico di Sua fiducia. E' fondamentale, però, essere in possesso delle certificazioni di conformità degli impianti e che le modifiche all'appartamento siano state realizzate nel rispetto delle norme edilizie vigenti al momento della realizzazione. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Egle
    Egle
    Giovedì 14 Luglio 2016, alle ore 00:22
    Io e i miei fratelli abbiamo ereditato una casa costruita nel 1991.

    Abbiamo ricevuto un'offerta ma non abbiamo la certificazione di agibilità perchè non sono mai stati richiesti i certificati di conformità degli impianti.

    Cosa possiamo fere adesso per richiedere l'agibilità non sapendo chi ha fatto gli impianti ?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Egle
      Giovedì 14 Luglio 2016, alle ore 18:00
      La cosa più semplice è quella di incaricare un tecnico di Sua fiducia, il quale verificherà la rispondenza degli impianti ai requisiti di legge e la certificherà attraverso una regolare conformità. Fatte le opportune verifiche di rispetto alle vigenti normative di sicurezza e sanitarie, urbanistico-catastali, predisporrà la richiesta di agibilità che depositerà in comune. Trascorsi i canonici 60gg. senza ulteriori richieste di integrazioni, il certificato avrà validità di legge. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Nicoletta
    Nicoletta
    Giovedì 30 Giugno 2016, alle ore 22:58
    Ho chiesto più volte all'impresa che ha ristrutturato l'appartamento una certificazione, fatta da un laboratorio autorizzato, del cemento armato e dei ferri usati per la soletta.
    Secondo il mio geometra questa serve per ottenere poi l'agibilita dell'appartamento e dovrà anche essere consegnata al genio civile.
    L'impresa però non procede e mi ha presentato solo la fattura dell'acquisto del cemento e servizio pompa.
    È indispensabile questa dichiarazione sui cementi e ferri utilizzati?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Nicoletta
      Martedì 5 Luglio 2016, alle ore 08:09
      Gli adempimenti e le certificazioni da Lei richieste, sono di competenza esclusiva del progettista strutturista e del collaudatore in corso d'opera che, eseguite le opportune verifiche mediante sopralluoghi e le prove di laboratorio sui materiali impiegati, vengono depositati al Genio Civile con la relazione di collaudo. Il Direttore dei Lavori raccoglie tutte le certificazioni relative agli impianti, la copia della certificazione delle strutture, la copia dell'avvenuto accatatstamento e redige la conformità urbanistica da cui, poi, scaturisce la richiesta del certificato di agibilità. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Nunzia
    Nunzia
    Martedì 28 Giugno 2016, alle ore 22:35
    In merito alla mia domanda le chiedo se il certificato di agibilità posso chiederlo io dopo l'acquisto, anche se chi vende si fa carico dei costi , e nel rogito cosa devo far specificare per evitare di avere problemi futuri.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Nunzia
      Mercoledì 29 Giugno 2016, alle ore 17:05
      Il certificato di agibilità può essere richiesto sempre, in particolare dopo una ristrutturazione completa dell'unità immobiliare. Per non sollevare problemi, il notaio dovrà riportare nell'atto gli estremi della richiesta presentata al comune e che nel corso del tempo nessun provvedimento ostativo al rilascio è stato mai notificato al venditore. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Nunzia
        Nunzia Pasquale
        Mercoledì 29 Giugno 2016, alle ore 21:13
        Grazie, è stato molto chiaro.
        rispondi al commento
  • Geppo53
    Geppo53
    Lunedì 27 Giugno 2016, alle ore 17:36
    Quindi poiche' nessun lavoro potra' consentire il recupero dell'altezza in quanto trattasi di c/2 posto all'ultimo piano con tetto finale non alzabile, sembrerebbe impossibile il recupero dell'unita abitativa. Mah cmq siamoin Italja e nulla e' impossibile...un cordiale saluto e un grazie per la cortesia....
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Geppo53
      Lunedì 27 Giugno 2016, alle ore 17:39
      Un ringraziamento va a Lei per la fiducia riposta. Cordialmente.
      rispondi al commento
  • Geppo53
    Geppo53
    Venerdì 24 Giugno 2016, alle ore 12:28
    Salve vorrei porre una domanda sul certificato.Può un tecnico autocertificare un sottotetto C/2, la cui destinazione d'uso al solo catasto è stata variata e diventata A/2, che non ha i requisiti richiesti dalle leggi regionali relative all'altezza (H media 2,06 contro i 2,4 mt richiesti e anche il relativo repporto finestre/superficie)? Si tratta di immobile costruito 2005 e venduto allora dal costruttore come c/2 non sanabile date le misure incompatibili con le leggi.Ringrazio per la cortesia
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Geppo53
      Domenica 26 Giugno 2016, alle ore 20:46
      Il certificato di agibilità deve rispondere ad una serie di requisiti. Oltre al rispetto delle normative vigenti. Importanti e non derogabili che sono le certificazioni sulle conformità degli impianti: elettrico, gas, idraulico e di riscaldamento, altrimenti non potrà allacciare le utenze, deve avere la conformità urbanistico-catastale con lo stato dei luoghi. Da quanto appreso nella Sua domanda, mi sembra che non risponda ai requisiti posti dalle leggi vigenti. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Geppo53
        Geppo53 Pasquale
        Lunedì 27 Giugno 2016, alle ore 16:48
        La ringrazio,ma allora perche il c/2 in questione ha avuto il cambio di destinazione d'uso al catasto in A2? Mi hanno poi fatto presente che al comune il tecnico puo' autocertificarne l'agibilita e se nessun tecnico comunale risponde o controlla, per il tacito assenso avra' il certificato in barba alle vigenti leggi... A completezza delle informazioni le dico che il sottotetto e' gia' abitato pur senza l'agibilita e completo di tutti gli allacci e solo ora, ad inizio pratica catastale e' stato parzialmente svuotato...grazie
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Geppo53
          Lunedì 27 Giugno 2016, alle ore 17:09
          Bisogna "separare" la variazione catastale che è una dichirazione di parte con la pratica edilizia che è sottoposta ad una serie di verifiche. Il catasto non Le rilascia la conformità urbanistica ed è l'ultima parte a farsi. Nel Suo caso, il cambio di destinazione, è diventato probatorio di liceità urbanistica che non lo è affatto. Lei per stare nella legalità, la proprietà deve presentare al comune una Dia o altra equipollente, e farsela approvare. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
          • Geppo53
            Geppo53 Pasquale
            Lunedì 27 Giugno 2016, alle ore 17:22
            Quindi poiche
            rispondi al commento
  • Nunzia
    Nunzia
    Giovedì 23 Giugno 2016, alle ore 22:11
    Sto acquistando un piccolo appartamento di 50 mq , ho già firmato la prposta all'agente immobiliare lasciando un piccolo acconto.

    Dal notaio, l'impiegato ci ha riferito che non c'è il certficato di agibilità, non dando molta importanza alla cosa, perché 'impresa che ha costruito circa 20 anni fa ha regolarmente presentato la domanda non ottenendo risposta.

    Io non sono moltoconvinta e chiedo se questo certificato si può ottenere dopo l'acquisto .
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Nunzia
      Giovedì 23 Giugno 2016, alle ore 23:15
      Se è subentrato il silenzio assenso è opportuno che lo certifichi un tecnico professionista incaricato dalla proprietà e che il notaio lo indichi espressamente nel rogito. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Andrea
    Andrea
    Lunedì 20 Giugno 2016, alle ore 12:12
    Quindi per legge la dichiarazione di agibilità del direttore lavori è di uguale efficacia e validità di un certificato di agibilità rilasciato dal comune ?

    Chiedo questo perché devo rogitare e abbiamo i tempi ristretti per attendere i 30 giorni del tacito assenso del comune.

    Andrea
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Andrea
      Martedì 21 Giugno 2016, alle ore 08:18
      Sì, l'autocerificazione di agibilità è una prassi consolidata. Migliorata dal Decreto del Fare legge n. 69/2013. consente di ottenere il certificato di agibilità mediante un'autocertificazione del Direttore dei Lavori o di un altro tecnico professionista, che certifichino la sussistenza dei requisiti richiesti ai fini di rilascio dell'agibilità. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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