Certificato di agibilità

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Il certificato di agibilità è un documento che attesta il verificarsi delle condizioni di sicurezza, igiene e salubrità di un immobile e dei suoi impianti.
Certificato di agibilità
Arch. Carmen Granata

Che cos'è il certificato di agibilità?


Il certificato di agibilità, disciplinato dagli artt. 24 – 26, Titolo III, del Testo Unico dell'Edilizia (d.p.r. 380/201) è un documento che attesta il verificarsi delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità di un immobile e dei suoi impianti, sulla base delle prescrizioni della normativa vigente.

certificato di agibilitàSi tratta quindi di una certificazione indispensabile per poter abitare un immobile, tanto che un tempo era denominato certificato di abitabilità, e si parlava di agibilità solo per immobili destinati ad altri usi, come uffici o locali commerciali.
Oggi, invece, si usa indistintamente la locuzione agibilità, anche perché gli adempimenti necessari per entrambe le certificazioni erano essenzialmente gli stessi.

Il certificato di agibilità è importante per poterlo alienare, cioè vendere, fittare o donare, quindi è necessario esserne in possesso quando si procede a stipulare un atto di compravendita o di donazione o quando si stipula un contratto di locazione.
In realtà un immobile può essere alienato anche senza il certificato, perché può essere già stata presentata la richiesta, ma non rilasciato. Tuttavia è preferibile informarsi della sua esistenza per essere certi che l'immobile abbia i requisiti per poter essere abitato.


Quando va richiesto il certificato di agibilità?


Il certificato di agibilità va richiesto al Comune dal titolare del Permesso di Costruire o di altro titolo abilitativo, ogni volta che viene ultimata una nuova costruzione, realizzato un ampliamento o sopraelevazione, o comunque viene effettuato un intervento di ristrutturazione edilizia che comporti delle modifiche sostanziali delle caratteristiche sopra indicate, come quando si procede al rifacimento degli impianti, entro 15 giorni dall'ultimazione dei lavori.

Anche quando si effettua un cambio di destinazione d'uso è necessario richiedere l'agibilità, perchè le condizioni richieste per un alloggio possono essere differenti da quelle necessarie per un negozio, un ufficio e così via.

La mancata richiesta del certificato entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori, comporta l'applicazione di una sanzione pecuniaria che può andare da 77 a 464 euro.


Come richiedere il certificato di agibilità


La domanda per richiedere il Certificato di Agibilità, a cui spesso viene richiesta l'apposizione di una marca da bollo di valore corrente, va indirizzata allo Sportello Unico dell'Edilizia del Comune in cui è ubicato l'immobile e deve essere corredata dalla seguente documentazione minima:
- ricevuta dell'avvenuta richiesta di accatastamento presentata all'ex Agenzia del Territorio;
- dichiarazione dello stesso richiedente attestante la conformità dei lavori eseguiti al progetto approvato, l'avvenuta prosciugatura dei muri e la salubrità degli ambienti;
- dichiarazione di conformità degli impianti rilasciata dall'impresa installatrice, nonché certificati di collaudo degli stessi, laddove siano previsti;
- certificato di collaudo statico laddove siano previsti interventi strutturali;
- dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche.

Ferme restando le considerazioni illustrate dettate dalla normativa nazionale, il rilascio del certificato può richiedere un iter diverso in ambito locale. Per questo è necessario far riferimento sempre al Regolamento Edilizio comunale e alle Norme di Attuazione della locale strumentazione urbanistica.

Ad esempio, ulteriori documenti che possono essere richiesti, nel caso di edilizia residenziale, possono essere i seguenti:
- autorizzazione allo scarico in fognatura delle acque reflue;
- certificazione comprovante l'allacciamento all'acquedotto comunale;
- copia della comunicazione prevista dalla Legge per il funzionamento dell'ascensore;
- richiesta di assegnazione del numero civico;
- attestato di certificazione energetica redatto da tecnico estraneo alla progettazione ed esecuzione dell'opera.

Il certificato deve essere rilasciato dal Comune entro 30 giorni dalla presentazione dell'istanza.
Durante questo periodo il responsabile dell'ufficio deve verificare la sussistenza dei requisiti richiesti. Il termine di 30 giorni può essere interrotto solo una volta (entro i primi 15 giorni) per richiedere eventuale documentazione integrativa. Dopo tale interruzione decorrono nuovamente 30 giorni.

In caso di mancata risposta, resta valido il silenzio assenso se è stato espresso il parere positivo preventivo dell'Azienda Sanitaria Locale competente.


Certificato di agibilità con autocertificazione del tecnico


certificato di agibilità con autocertificazione del tecnicoIl decreto legge n. 69/2013 (Decreto del Fare) ha introdotto la possibilità di ottenere il certificato di agibilità con un'autocertificazione del Direttore dei Lavori o di un altro tecnico incaricato, che attestino la sussistenza dei requisiti richiesti.

In questo caso la documentazione minima richiesta dovrà comprendere:
- avvenuta richiesta di accatastamento;
- dichiarazione di conformità degli impianti da parte dell'impresa installatrice;
- collaudo statico e certificazione di conformità antisismica;
- relazione relativa al superamento delle barriere architettoniche;
- relazione sulla sussistenza delle condizioni sanitarie richieste.

Anche questa opportunità potrà essere regolamentata dalle varie Regioni con delle norme attuative locali.

Articolo: Certificato di agibilità
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Certificato di agibilità: Commenti e opinioni


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  • Geppo53
    Geppo53
    1 giorni fa
    Quindi poiche' nessun lavoro potra' consentire il recupero dell'altezza in quanto trattasi di c/2 posto all'ultimo piano con tetto finale non alzabile, sembrerebbe impossibile il recupero dell'unita abitativa. Mah cmq siamoin Italja e nulla e' impossibile...un cordiale saluto e un grazie per la cortesia....
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Geppo53
      1 giorni fa
      Un ringraziamento va a Lei per la fiducia riposta. Cordialmente.
      rispondi al commento
  • Geppo53
    Geppo53
    4 giorni fa
    Salve vorrei porre una domanda sul certificato.Può un tecnico autocertificare un sottotetto C/2, la cui destinazione d'uso al solo catasto è stata variata e diventata A/2, che non ha i requisiti richiesti dalle leggi regionali relative all'altezza (H media 2,06 contro i 2,4 mt richiesti e anche il relativo repporto finestre/superficie)? Si tratta di immobile costruito 2005 e venduto allora dal costruttore come c/2 non sanabile date le misure incompatibili con le leggi.Ringrazio per la cortesia
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Geppo53
      1 giorni fa
      Il certificato di agibilità deve rispondere ad una serie di requisiti. Oltre al rispetto delle normative vigenti. Importanti e non derogabili che sono le certificazioni sulle conformità degli impianti: elettrico, gas, idraulico e di riscaldamento, altrimenti non potrà allacciare le utenze, deve avere la conformità urbanistico-catastale con lo stato dei luoghi. Da quanto appreso nella Sua domanda, mi sembra che non risponda ai requisiti posti dalle leggi vigenti. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Geppo53
        Geppo53 Pasquale
        1 giorni fa
        La ringrazio,ma allora perche il c/2 in questione ha avuto il cambio di destinazione d'uso al catasto in A2? Mi hanno poi fatto presente che al comune il tecnico puo' autocertificarne l'agibilita e se nessun tecnico comunale risponde o controlla, per il tacito assenso avra' il certificato in barba alle vigenti leggi... A completezza delle informazioni le dico che il sottotetto e' gia' abitato pur senza l'agibilita e completo di tutti gli allacci e solo ora, ad inizio pratica catastale e' stato parzialmente svuotato...grazie
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Geppo53
          1 giorni fa
          Bisogna "separare" la variazione catastale che è una dichirazione di parte con la pratica edilizia che è sottoposta ad una serie di verifiche. Il catasto non Le rilascia la conformità urbanistica ed è l'ultima parte a farsi. Nel Suo caso, il cambio di destinazione, è diventato probatorio di liceità urbanistica che non lo è affatto. Lei per stare nella legalità, la proprietà deve presentare al comune una Dia o altra equipollente, e farsela approvare. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
          • Geppo53
            Geppo53 Pasquale
            1 giorni fa
            Quindi poiche
            rispondi al commento
  • Nunzia
    Nunzia
    4 giorni fa
    Sto acquistando un piccolo appartamento di 50 mq , ho già firmato la prposta all'agente immobiliare lasciando un piccolo acconto.

    Dal notaio, l'impiegato ci ha riferito che non c'è il certficato di agibilità, non dando molta importanza alla cosa, perché 'impresa che ha costruito circa 20 anni fa ha regolarmente presentato la domanda non ottenendo risposta.

    Io non sono moltoconvinta e chiedo se questo certificato si può ottenere dopo l'acquisto .
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Nunzia
      4 giorni fa
      Se è subentrato il silenzio assenso è opportuno che lo certifichi un tecnico professionista incaricato dalla proprietà e che il notaio lo indichi espressamente nel rogito. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Andrea
    Andrea
    Lunedì 20 Giugno 2016, alle ore 12:12
    Quindi per legge la dichiarazione di agibilità del direttore lavori è di uguale efficacia e validità di un certificato di agibilità rilasciato dal comune ?

    Chiedo questo perché devo rogitare e abbiamo i tempi ristretti per attendere i 30 giorni del tacito assenso del comune.

    Andrea
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Andrea
      Martedì 21 Giugno 2016, alle ore 08:18
      Sì, l'autocerificazione di agibilità è una prassi consolidata. Migliorata dal Decreto del Fare legge n. 69/2013. consente di ottenere il certificato di agibilità mediante un'autocertificazione del Direttore dei Lavori o di un altro tecnico professionista, che certifichino la sussistenza dei requisiti richiesti ai fini di rilascio dell'agibilità. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Luigibellomi
    Luigibellomi
    Domenica 19 Giugno 2016, alle ore 17:24
    Per ottenere l'agibilità, oltre alla cucina, quali mobili sono necessari?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Luigibellomi
      Lunedì 20 Giugno 2016, alle ore 08:56
      Per il rilascio del certificato di agibilità non è richiesta la presenza o la dotazione di arredi. Può essere utile nel caso di richiesta di residenza. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Lucilla
    Lucilla
    Venerdì 17 Giugno 2016, alle ore 08:14
    Vorrei acquistare un immobile con terrazzo per ora accatastato come soffitta in un palazzo di 6 piani i cui primi 5 già abitati di cui il costruttore ha chiesto il cambio di destinazione d'uso ed una volta terminati i lavori chiederà l'abitabilità.

    L'immobile ha una altezza di 2,12 m.

    Le mie domande sono:
    con la legge sul recupero dei sottotetti nel lazio l'altezza può essere anche di 2 metri ?
    Ccome dice il costruttore, per cui soffitta e sottotetto si equivalgono?
    Inoltre per avere la fornitura del gas, l'italgas mi ha detto che c'è bisogno del certificato di abitabilità e non solo la richiesta. come mi devo comportare?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Lucilla
      Domenica 19 Giugno 2016, alle ore 16:50
      E' vero. La L.R. Lazio 13/08/2011, n. 10 ha ridotto il requisito dell'altezza media interna netta dei sottotetti, fissando in 2 metri, in luogo del precedente limite di 2,40 metri per gli spazi ad uso abitazione. Per il rilascio del certificato di agibilità, i tempi non sono proprio celeri. Su questo aspetto La invito a fare un passaggio all'UTC del Suo comune, Le darebbe maggiori certezze. In ogni caso la richiesta di agibilità, trascorsi i 180 gg. senza interruzioni, ha piena validità legale. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Humberto
    Humberto
    Mercoledì 15 Giugno 2016, alle ore 22:37
    Sto per acquistare un appartamento di recente del 2004 tramite un agenzia, ma non ha ancora il certificato di agibilità, come dovrei comportarmi ?

    Cosa dovrei fare?

    È vero che non posso fare poi la residenza né gli allacciamenti del gas, acqua ?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Humberto
      Domenica 19 Giugno 2016, alle ore 16:13
      Il certificato di agibilità non è altro che aver rispettato tutte le normative vigenti. Importanti e non derogabili sono le certificazioni sulle conformità degli impianti: elettrico, gas, idraulico e di riscaldamento, altrimenti non potrà allacciare le utenze. Si accerti, innanzitutto, che la richiesta in comune sia stata presentata e che siano trascorsi almeno sei mesi. A quel punto se non ci sono state interruzioni dei termini indicati, la richiesta vale quanto la certificazione, Senza neanche la richiesta, il rogito non è possibile stipularlo. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Roby
    Roby
    Sabato 11 Giugno 2016, alle ore 23:33
    Ho fatto un preliminare per l'acquisto di un bilocale mansardato ( H. minima m. 2,37, max m. 3,03) di nuova costruzione, in un complesso residenziale di varie palazzine costruite con un'edilizia convenzionata col Comune.

    Sul suddetto preliminare c'è scritto che in sede di atto pubblico, la parte venditrice, che è una s.r.l. formatasi in occasione della vendita del su citato complesso residenziale, si impegna a fornire la richiesta del certificato di agibilità, restando la stessa parte venditrice obbligata a garantire il buon fine della relativa pratica e a sostenerne le relative spese.

    Qualora il Comune non dovesse rilasciare il documento di agibilità, cosa potrebbe succedere, e su chi potrei rivalermi se la s.r.l. che vende, nel frattempo si dovesse sciogliere ?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Roby
      Lunedì 13 Giugno 2016, alle ore 08:50
      La Sua preoccupazione è motivata se l'unità immobiliare promessa si ricava dalla trasfotmazione di un volume tecnico, creabdo, quindi, un maggiore carico urbanistico, una variante al piano regolatore, ecc. Le consiglio di verificare la concessione edilizia che ha dato luogo alla realizzazione del corpo di fabbrica. Riguardo alle garanzie sono del tutto aleatorie: hanno una valenza simbolica visto che il 90% delle srl fallisce dopo un anno dall'ultima compravendita. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Franca
    Franca
    Giovedì 9 Giugno 2016, alle ore 22:20
    Sto acquistando un monolocale al centro della città in cui vivo a Cagliari.l'immobile originariamente era un A10 ora trasformato in A3.

    Per preparare l'atto di vendita, sono stati consegnati tutti documenti compreso il SUAP per l'A10 ma non per il nuovo A3.

    Il geometra che si è occupato dei lavori di modifica sostiene che il comune di Cagliari considera valido come certificato di abilità quello precedente cioè A10.

    Come mi dovrei comportare?

    Considero un ottimo investimento l'immobile e mi dispiacerebbe non fare l'acquisto, ma non vorrei incorrere un domani in eventuali problematiche.

    É vero che il certificato di agibilità A10 è valido anche per la nuova trasformazione A3 ?

    Mi sono informata da un tecnico del comune che mi ha risposto affermativamente in quanto sostiene che la categoria è la stessa, il problema è ora che il Notaio non è concorde e sostiene che non è valida.

    Come muovermi ?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Franca
      Venerdì 10 Giugno 2016, alle ore 10:32
      Il certificato di agibilità deve rispondere ad una serie di requisiti ed il rispetto delle normative vigenti. Importanti e non derogabili sono le certificazioni sulle conformità degli impianti: elettrico, gas, idraulico e di riscaldamento, altrimenti non potrà allacciare le utenze. Se il cambio di destinazione, fatto dalla proprietà, è avvenuto senza opere non è possibile presentare in comune la richiesta di agibilità/abitabilità. Le consiglio di seguire le indicazioni del notaio. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
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