Certificato di agibilità

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Il certificato di agibilità è un documento che attesta il verificarsi delle condizioni di sicurezza, igiene e salubrità di un immobile e dei suoi impianti.
Certificato di agibilità
Arch. Carmen Granata

Che cos'è il certificato di agibilità?


Il certificato di agibilità, disciplinato dagli artt. 24 – 26, Titolo III, del Testo Unico dell'Edilizia (d.p.r. 380/201) è un documento che attesta il verificarsi delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità di un immobile e dei suoi impianti, sulla base delle prescrizioni della normativa vigente.

certificato di agibilitàSi tratta quindi di una certificazione indispensabile per poter abitare un immobile, tanto che un tempo era denominato certificato di abitabilità, e si parlava di agibilità solo per immobili destinati ad altri usi, come uffici o locali commerciali.
Oggi, invece, si usa indistintamente la locuzione agibilità, anche perché gli adempimenti necessari per entrambe le certificazioni erano essenzialmente gli stessi.

Il certificato di agibilità è importante per poterlo alienare, cioè vendere, fittare o donare, quindi è necessario esserne in possesso quando si procede a stipulare un atto di compravendita o di donazione o quando si stipula un contratto di locazione.
In realtà un immobile può essere alienato anche senza il certificato, perché può essere già stata presentata la richiesta, ma non rilasciato. Tuttavia è preferibile informarsi della sua esistenza per essere certi che l'immobile abbia i requisiti per poter essere abitato.


Quando va richiesto il certificato di agibilità?


Il certificato di agibilità va richiesto al Comune dal titolare del Permesso di Costruire o di altro titolo abilitativo, ogni volta che viene ultimata una nuova costruzione, realizzato un ampliamento o sopraelevazione, o comunque viene effettuato un intervento di ristrutturazione edilizia che comporti delle modifiche sostanziali delle caratteristiche sopra indicate, come quando si procede al rifacimento degli impianti, entro 15 giorni dall'ultimazione dei lavori.

Anche quando si effettua un cambio di destinazione d'uso è necessario richiedere l'agibilità, perchè le condizioni richieste per un alloggio possono essere differenti da quelle necessarie per un negozio, un ufficio e così via.

La mancata richiesta del certificato entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori, comporta l'applicazione di una sanzione pecuniaria che può andare da 77 a 464 euro.


Come richiedere il certificato di agibilità


La domanda per richiedere il Certificato di Agibilità, a cui spesso viene richiesta l'apposizione di una marca da bollo di valore corrente, va indirizzata allo Sportello Unico dell'Edilizia del Comune in cui è ubicato l'immobile e deve essere corredata dalla seguente documentazione minima:
- ricevuta dell'avvenuta richiesta di accatastamento presentata all'ex Agenzia del Territorio;
- dichiarazione dello stesso richiedente attestante la conformità dei lavori eseguiti al progetto approvato, l'avvenuta prosciugatura dei muri e la salubrità degli ambienti;
- dichiarazione di conformità degli impianti rilasciata dall'impresa installatrice, nonché certificati di collaudo degli stessi, laddove siano previsti;
- certificato di collaudo statico laddove siano previsti interventi strutturali;
- dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche.

Ferme restando le considerazioni illustrate dettate dalla normativa nazionale, il rilascio del certificato può richiedere un iter diverso in ambito locale. Per questo è necessario far riferimento sempre al Regolamento Edilizio comunale e alle Norme di Attuazione della locale strumentazione urbanistica.

Ad esempio, ulteriori documenti che possono essere richiesti, nel caso di edilizia residenziale, possono essere i seguenti:
- autorizzazione allo scarico in fognatura delle acque reflue;
- certificazione comprovante l'allacciamento all'acquedotto comunale;
- copia della comunicazione prevista dalla Legge per il funzionamento dell'ascensore;
- richiesta di assegnazione del numero civico;
- attestato di certificazione energetica redatto da tecnico estraneo alla progettazione ed esecuzione dell'opera.

Il certificato deve essere rilasciato dal Comune entro 30 giorni dalla presentazione dell'istanza.
Durante questo periodo il responsabile dell'ufficio deve verificare la sussistenza dei requisiti richiesti. Il termine di 30 giorni può essere interrotto solo una volta (entro i primi 15 giorni) per richiedere eventuale documentazione integrativa. Dopo tale interruzione decorrono nuovamente 30 giorni.

In caso di mancata risposta, resta valido il silenzio assenso se è stato espresso il parere positivo preventivo dell'Azienda Sanitaria Locale competente.


Certificato di agibilità con autocertificazione del tecnico


certificato di agibilità con autocertificazione del tecnicoIl decreto legge n. 69/2013 (Decreto del Fare) ha introdotto la possibilità di ottenere il certificato di agibilità con un'autocertificazione del Direttore dei Lavori o di un altro tecnico incaricato, che attestino la sussistenza dei requisiti richiesti.

In questo caso la documentazione minima richiesta dovrà comprendere:
- avvenuta richiesta di accatastamento;
- dichiarazione di conformità degli impianti da parte dell'impresa installatrice;
- collaudo statico e certificazione di conformità antisismica;
- relazione relativa al superamento delle barriere architettoniche;
- relazione sulla sussistenza delle condizioni sanitarie richieste.

Anche questa opportunità potrà essere regolamentata dalle varie Regioni con delle norme attuative locali.

Articolo: Certificato di agibilità
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Certificato di agibilità: Commenti e opinioni


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  • Domenico
    Domenico
    Sabato 7 Gennaio 2017, alle ore 14:53
    Avrei bisogno di un informazione importante , ho acquistato un immobile in cui il vecchio proprietario affermava davanti al notaio che non erano stati fatti lavori dopo il '67 , anno dopo il quale obbligatoriamente bisognava presentare il certificato di abitabilità dopo la fine di qualsiasi lavoro quasi.
    Il vecchio proprietario ha fatto dei lavori non riguardanti la struttura ( almeno credo , perchè sul comune non ci sta nessuna domanda per la struttura , mentre per la facciata si ) .
    Per me è importante sapere se ad oggi il certificato può essere richiesto o meno.
    Come faccio ? 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Domenico
      Giovedì 2 Febbraio 2017, alle ore 10:21
      Il certificato di abibilità/abitabilità può essere richiesto in qualsiasi momento. Per richiederlo è necessario essere in regola con la certificazione di conformità degli impianti di: riscaldamento, condizionamento, idrico-sanitario, gas, elettrico, ecc. oltre alla parte urbanistico-catastale. Se tutto quanto è già in Suo possesso, deve incaricare un tecnico di Sua fiducia e presentare una nuova richiesta di agibilità. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Matteo
    Matteo
    Giovedì 5 Gennaio 2017, alle ore 14:41
    Sono interessato ad acquistare una casa di cui l'attuale proprietario ha fatto la richiesta di ABITABILITA' ma non ha ancora avuto il certificato.
    Posso già fare una offerta e provare a comprarla, o devo attendere il che il certificato arrivi?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Matteo
      Giovedì 5 Gennaio 2017, alle ore 16:55
      Il certificato è difficile che arrivi. Se vuole avere maggiori certezze, prima di formulare l'offerta, conviene che Lei, o un tecnico di Sua fiducia, si rechi allo sportello unico di edilizia privata del comune dove insiste l'immobile e chiedere se si è verificato il "silenzio assenso" o se ci sono motivi ostativi al rilascio. Cordiali saluti.  
      rispondi al commento
  • Massimo Fabbri
    Massimo Fabbri
    Mercoledì 4 Gennaio 2017, alle ore 21:07
    Vorrei acquistare immobile all'asta che purtroppo non ha agibilità, da perizia si evince che non ha nessun tipo di abuso ed è conforme alle planimetrie catastali depositate.
    Essendo il mutuo condizionato dalla presenza dell'agibilità, secondo voi esiste un modo per richiedere l'agibilità prima dei 4 mesi a disposizione per saldare l'ammontare definitivo?
    In altre parole è possibile chiedere agibilità anche se non si è ancora proprietari dell'immobile? 
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Massimo Fabbri
      Giovedì 5 Gennaio 2017, alle ore 08:48
      Sì. Il certificato di agibilità è richiesto dal proprietario o da chi avente titolo dell'immobile. Nel Suo caso, alla domanda, va allegato o il compromesso o il verbale di aggiudicazione dell'asta giudiziaria. Naturalmente l'iter procedurale della presentazione della documentazione tecnica non cambia. Cordiali saluti. 
      rispondi al commento
  • Leonardo
    Leonardo
    Lunedì 2 Gennaio 2017, alle ore 15:17
    Sto valutando l'ipotesi di acquistare immobile oggi accatastato come ufficioaffittarlo o venderlo come studio/depandance devo chiedere variazione classe?
    L'agibilita' ?
    Tengo a precisare che il bagno ad uso esclusivo si trova fuori ( tipico delle case vecchia Milano) e la luce all'immobile arriva da una finestra che da sulla strada .
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Leonardo
      Mercoledì 4 Gennaio 2017, alle ore 09:37
      Sicuramente è più facile rivenderlo come ufficio/studio privato che come abitativo in quanto quest'ultima destinazione comporta una variazione d'uso ed il rispetto di una serie di prescrizioni igienico-sanitarie che potrebbero non essere soddisfatte vista la particolarità dell'immobile. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Simone
    Simone
    Martedì 27 Dicembre 2016, alle ore 15:47
    Sto acquistando una nuova costruzione,cosa rischio se non installo il fotovoltaico?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Simone
      Giovedì 29 Dicembre 2016, alle ore 12:36
      Non Le verrà rilasciato la certificazione di conformità e quindi l'agibilità/abitabilità. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Maria
    Maria
    Mercoledì 21 Dicembre 2016, alle ore 18:17
    Vorrei affittare un locale ad uso commerciale, in cui sono in corso dei lavori di rifacimento dei bagni e impianti elettrici.
    Attualmente questi lavori sono stati richiesti da un un primo affittuario che non riesce più a tenere il locale e il proprietario delle mura vorrebbe in accordo con l'affittuario trovare un nuovo locaore. A chi spettano questi costi al proprietario delle mura o al nuovo locatore che sarei io?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Maria
      Giovedì 22 Dicembre 2016, alle ore 12:00
      Sono lavori che a Lei, come nuova affittuaria, non spettano pagare. Se le opere in corso di esecuzione possono soddisfare le Sue esigenze locative, può eventualmente tenerne conto sul canone di affitto con una maggiorazione che non vada oltre il 10/20% del costo sostenuto, ripartito in 12 mensilità. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Teresa
    Teresa
    Martedì 13 Dicembre 2016, alle ore 20:57
    Devo effettuare un cambio d uso di un immobile da commerciale ad abitazione ( destinazione originaria).
    L'immobile è provvisto di certificazione di abitabilità.
    Devo presentarla di nuovo per il cambio d'uso?
    E se sì cosa devo fare?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Teresa
      Mercoledì 14 Dicembre 2016, alle ore 17:53
      Sì, ad ogni variazione di destinazione d'uso va presentata la richiesta di agibilità/abitabilità. Innanzitutto deve incaricare un tecnico di Sua fiducia che redigerà una Scia.  Alla presentazione del provvedimento autorizzativo al Suo comune, dovranno seguire i lavori necessari con la relativa parte impiantistica opportunamente certificata che sarà allegata alla nuova richiesta di agibilità, oltre alla variazione catastale, in sede di ultimazione lavori. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Elam
    Elam
    Martedì 13 Dicembre 2016, alle ore 18:31
    Vorrei avere un'informazione aggiornata circa questa situazione: pdc per costruzione prima casa che scadrà a fine 2017 se per tale data (che è già la scadenza della proroga avuta dopo la richiesta di abitabilità parziale) non avremo ultimato i lavori cosa succede?Perdiamo i benefici sull'iva agevolata del 4% (su tutti i lavori eseguiti o in che misura)? oppure è prevista "solo" una multa o altro? chiaramente in qualsiasi caso dovrei poi provvedere a chiedere nuovo permesso per le opere da ultimare. Grazie in anticipo
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Elam
      Mercoledì 14 Dicembre 2016, alle ore 17:44
      Non rischia e non deve restituire nulla. Come Lei stessa ha anticipato della domanda, il problema è che va richiesta una ulteriore proroga del permesso con una motivazione diversa e portare a compimento tutte le opere mancanti. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Elam
        Elam Pasquale
        Mercoledì 14 Dicembre 2016, alle ore 20:58
        Quindi anche il discorso iva agevolata non viene messo in discussione? Mi preoccupa non poco se dovessi versare la differenzaUltimo dubbio: se il comune dovesse far storie e non dare il permesso... neanche in quel caso possono venirmi a chiedere nulla?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Elam
          Giovedì 15 Dicembre 2016, alle ore 12:33
          No, la restituzione dell'iva non è a rischio. L'importante è rinnovare il permesso a costruire ed ultimare le opere mancanti. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Corrado
    Corrado
    Domenica 11 Dicembre 2016, alle ore 08:50
    Sono il proprietario di  una mansarda per la quale è stata rilasciata la concessione in sanatoria per cambio di destinazione d'uso nel 1986 con legge dell'85 e con legge regionale 23 del11/10/85 Sardegna.
    Premetto che io l'ho aquistata nel 2000 con mutuo regionale.
    Ora che voglio vendere la casa il comune non mi vuole rilasciare il certificato di agibilità perché dice che le misure delle altezze non alineate con le normative vigenti.
    Volevo sapere in quanto la legge regionale imponeva il rilascio del certificato di abitabilità in corrispondenza del certificato di concessione in sanatoria anche in difformità della altezze cosa posso fare?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Corrado
      Martedì 13 Dicembre 2016, alle ore 12:03
      Se il comune ha espresso il parere negativo in forma scritta, va impugnato proponendo ricorso al Tar della Sardegna. Supportando la tesi con adeguata documentazione, avrà esito favorevole. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Corrado
        Corrado Pasquale
        Martedì 13 Dicembre 2016, alle ore 18:28
        Grazie 
        rispondi al commento
        • Daniela
          Daniela Corrado
          Mercoledì 1 Febbraio 2017, alle ore 17:16
          Buonasera Sig. Corrado, ho il Suo stesso problema con la mia mansarda, può gentilmente comunicarmi come e se ha risolto risolto?  
          rispondi al commento
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