Certificato di agibilità

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Il certificato di agibilità è un documento che attesta il verificarsi delle condizioni di sicurezza, igiene e salubrità di un immobile e dei suoi impianti.
Certificato di agibilità
Arch. Carmen Granata

Che cos'è il certificato di agibilità?


Il certificato di agibilità, disciplinato dagli artt. 24 – 26, Titolo III, del Testo Unico dell'Edilizia (d.p.r. 380/201) è un documento che attesta il verificarsi delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità di un immobile e dei suoi impianti, sulla base delle prescrizioni della normativa vigente.

certificato di agibilitàSi tratta quindi di una certificazione indispensabile per poter abitare un immobile, tanto che un tempo era denominato certificato di abitabilità, e si parlava di agibilità solo per immobili destinati ad altri usi, come uffici o locali commerciali.
Oggi, invece, si usa indistintamente la locuzione agibilità, anche perché gli adempimenti necessari per entrambe le certificazioni erano essenzialmente gli stessi.

Il certificato di agibilità è importante per poterlo alienare, cioè vendere, fittare o donare, quindi è necessario esserne in possesso quando si procede a stipulare un atto di compravendita o di donazione o quando si stipula un contratto di locazione.
In realtà un immobile può essere alienato anche senza il certificato, perché può essere già stata presentata la richiesta, ma non rilasciato. Tuttavia è preferibile informarsi della sua esistenza per essere certi che l'immobile abbia i requisiti per poter essere abitato.


Quando va richiesto il certificato di agibilità?


Il certificato di agibilità va richiesto al Comune dal titolare del Permesso di Costruire o di altro titolo abilitativo, ogni volta che viene ultimata una nuova costruzione, realizzato un ampliamento o sopraelevazione, o comunque viene effettuato un intervento di ristrutturazione edilizia che comporti delle modifiche sostanziali delle caratteristiche sopra indicate, come quando si procede al rifacimento degli impianti, entro 15 giorni dall'ultimazione dei lavori.

Anche quando si effettua un cambio di destinazione d'uso è necessario richiedere l'agibilità, perchè le condizioni richieste per un alloggio possono essere differenti da quelle necessarie per un negozio, un ufficio e così via.

La mancata richiesta del certificato entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori, comporta l'applicazione di una sanzione pecuniaria che può andare da 77 a 464 euro.


Come richiedere il certificato di agibilità


La domanda per richiedere il Certificato di Agibilità, a cui spesso viene richiesta l'apposizione di una marca da bollo di valore corrente, va indirizzata allo Sportello Unico dell'Edilizia del Comune in cui è ubicato l'immobile e deve essere corredata dalla seguente documentazione minima:
- ricevuta dell'avvenuta richiesta di accatastamento presentata all'ex Agenzia del Territorio;
- dichiarazione dello stesso richiedente attestante la conformità dei lavori eseguiti al progetto approvato, l'avvenuta prosciugatura dei muri e la salubrità degli ambienti;
- dichiarazione di conformità degli impianti rilasciata dall'impresa installatrice, nonché certificati di collaudo degli stessi, laddove siano previsti;
- certificato di collaudo statico laddove siano previsti interventi strutturali;
- dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche.

Ferme restando le considerazioni illustrate dettate dalla normativa nazionale, il rilascio del certificato può richiedere un iter diverso in ambito locale. Per questo è necessario far riferimento sempre al Regolamento Edilizio comunale e alle Norme di Attuazione della locale strumentazione urbanistica.

Ad esempio, ulteriori documenti che possono essere richiesti, nel caso di edilizia residenziale, possono essere i seguenti:
- autorizzazione allo scarico in fognatura delle acque reflue;
- certificazione comprovante l'allacciamento all'acquedotto comunale;
- copia della comunicazione prevista dalla Legge per il funzionamento dell'ascensore;
- richiesta di assegnazione del numero civico;
- attestato di certificazione energetica redatto da tecnico estraneo alla progettazione ed esecuzione dell'opera.

Il certificato deve essere rilasciato dal Comune entro 30 giorni dalla presentazione dell'istanza.
Durante questo periodo il responsabile dell'ufficio deve verificare la sussistenza dei requisiti richiesti. Il termine di 30 giorni può essere interrotto solo una volta (entro i primi 15 giorni) per richiedere eventuale documentazione integrativa. Dopo tale interruzione decorrono nuovamente 30 giorni.

In caso di mancata risposta, resta valido il silenzio assenso se è stato espresso il parere positivo preventivo dell'Azienda Sanitaria Locale competente.


Certificato di agibilità con autocertificazione del tecnico


certificato di agibilità con autocertificazione del tecnicoIl decreto legge n. 69/2013 (Decreto del Fare) ha introdotto la possibilità di ottenere il certificato di agibilità con un'autocertificazione del Direttore dei Lavori o di un altro tecnico incaricato, che attestino la sussistenza dei requisiti richiesti.

In questo caso la documentazione minima richiesta dovrà comprendere:
- avvenuta richiesta di accatastamento;
- dichiarazione di conformità degli impianti da parte dell'impresa installatrice;
- collaudo statico e certificazione di conformità antisismica;
- relazione relativa al superamento delle barriere architettoniche;
- relazione sulla sussistenza delle condizioni sanitarie richieste.

Anche questa opportunità potrà essere regolamentata dalle varie Regioni con delle norme attuative locali.

Articolo: Certificato di agibilità
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Certificato di agibilità: Commenti e opinioni


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  • Federico
    Federico
    22 ore 27 min. 37 sec. fa
    Dovrei vendere un immobile degli anni 60/70.

    Ii miei hanno effettuato una ristrutturazione usufruendo di una sanatoria intorno agli anni 2000, ora che sto provando a venderla in comune non risulta la certificazione di agibilità.

    Come posso risolvere il tutto ?

    In questo modo è vero che la casa non ha valore?

    Grazie
    rispondi al commento
  • Mirco
    Mirco
    Mercoledì 18 Maggio 2016, alle ore 16:44
    Salve ho un dubbio,
    sto per affittare mio appartamanto ante '67 è vero che posso locarlo senza avere certificato conformità ne certificato agibilità?
    Ma che se fosse costruita dopo il 67 invece è obbligatorio?
    È giusta questa data come spartiacque?
    Non ho la messa a terra ho fatto solo l'A.P.E. Grazie mille!
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Mirco
      Mercoledì 18 Maggio 2016, alle ore 18:48
      Sono due cose diverse. La fatidica data "ante 1° settembre 1967" ha riguardato tutti gli immobili costruiti precedentemente senza il rilascio di un documento autorizzativo. Successivamente è entrato in vigore l'obbligo della richiesta di rilascio della licenza edilizia. Il certificato di agibilità o di abitabilità va prodotto sempre indipendentemente dalla data di inizio lavori. Deve contenere mediante certificazione di terzi, il rispetto delle norme igienico.sanitarie, la conformità degli impianti elettrico- adduzione gas e riscaldamento, nonchè il rispetto di tutte quelle norme vigenti nel comune dove è ubicato l'immobile. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Mirco
        Mirco Pasquale
        Mercoledì 18 Maggio 2016, alle ore 21:19
        Grazie della risposta ma non è chiaro, noi abbiamo sempre affittato 3 appartamenti di questo condominio ma non abbiamo mai avuto certificato di agibilità ne impianti a norma ne certificazioni e ci han detto che non è obbligatorio.
        Lei dice il contrario?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Mirco
          2 giorni fa
          Il certificato di agibilità/abitabilità è come il libretto di circolazione dell'automobile. Le rammento, inoltre, che non adeguando gli appartamenti alle vigenti normative in materia di sicurezza impiantistica, assume su di sè, responsabilità penali oltre che civili in caso di folgorazione, incendio, ecc. di uno degli occupanti. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Nicobe@katamail.com
    Nicobe@katamail.com
    Giovedì 31 Marzo 2016, alle ore 20:22
    L 'impresa che ha svolto i lavori di ristrutturazione nel mio appartamento non mi consegna le certificazioni utili per chiedere l 'abitabilità, oltre a tanti altri problemi che mi hanno creato. Io intanto sono entrata nell'abitazione. Come posso procedere?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Nicobe@katamail.com
      Domenica 3 Aprile 2016, alle ore 00:04
      Se la ditta è regolarmente costituita e Lei ha commissionato i lavori di ristrutturazione con un regolare contratto di applato, va inviata a mezzo A/R, una lettera di denunzia delle inadempienze e la relativa messa in mora in un termine di 15 gg. ad ottemperare agli obblighi tra cui le certificazioni di conformità con il blocco del pagamento delle ritenute a garanzia. E' il primo passo, a seguire una citazione a giudizio. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Giadaottelli
    Giadaottelli
    Venerdì 18 Marzo 2016, alle ore 09:36
    Buongiorno, io volevo un'informazione riguardo i diritti di presentazione della documentazione. con la richiesta di agibilità si pagava un tot ?... l'attestazione invece è sempre a pagamento? o essendo un'autocertificazione è a titolo gratuito? nel caso fosse gratuita, esiste un riferimento normativo a riguardo?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Giadaottelli
      Lunedì 21 Marzo 2016, alle ore 09:17
      La richiesta di agibilità va vatta dal proprietario dell'immobile incaricando un proprio tecnico di fiducia iscritto ad un ordine professione. Questi, raccolta la documentazione necessaria (dichiarazione di conformità degli impianti, documentazione catastale, ecc.), la presenta in comune. Trascorsi sei mesi, senza sopralluoghi o integrazioni varie, si intende rilasciata. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Sterus68
    Sterus68
    Martedì 1 Marzo 2016, alle ore 21:59
    Salve. Ho firmato una proposta d'acquisto per un immobile ante '67, munito di permesso a costruire in sanatoria per delle opere edificate abusivamente e per il cambio di destinazione d'uso d'una cantina. Il tutto è privo di agibilità, e le pareti di una stanza della vecchia costruzione è alta 2.50 m; le altre, benché superino i 3.00 m, sono accatastate con misure inferiori. Potrò ottenere i permessi per ristrutturare l'immobile e poi l'agibilità?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Sterus68
      Giovedì 3 Marzo 2016, alle ore 11:31
      La conformità urbanistica tra lo stato di fatto dell'immobile e la posizione urbanistico-catastale è di fondamentale importanza e va accerato prima del rogito notarile. Nel caso specifico ci sono delle incongruenze da sanare che sicuramente possono incidere sull'eventuale rilascio di permessi edilizi. La sanatoria edilizia, in particolare, se rilasciata su autocertificazione (es.: comune di Napoli) sono da valutare seriamente. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Sterus68
        Sterus68 Pasquale
        Giovedì 3 Marzo 2016, alle ore 13:50
        La ringrazio. Quali sono le procedure da attuarsi per sanare le incongruenze? E potrei addurre queste incongruenze a motivo di recesso dalla stipula del preliminare? Cordiali saluti?
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Sterus68
          Giovedì 3 Marzo 2016, alle ore 18:11
          È fondamentale incaricare un tecnico per valutare le incongruenze, la loro sanabilita'e la relativa tempistica. A seconda delle difformità riscontrate, se sono rilevanti dal punto di vista urbanistico, possono essere motivo di risoluzione con risarcimento danni. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Pasquale
    Pasquale
    Domenica 21 Febbraio 2016, alle ore 21:50
    La firma apposta al rogito nel quale il venditore dichiara che l'immobile non ha la conformità degli impianti, sta difatti, trasferendo a Lei l'obbligo di adeguarli. Potrà fare i relativi lavori nei successivi anni di possesso. Cordiali saluti.
    rispondi al commento
  • Robertodamico
    Robertodamico
    Sabato 20 Febbraio 2016, alle ore 00:44
    Salve.dovrei comprare una casa degli anni 70 mi e venuto un dubbio per quanto riguarda gli impianti elettrico e dell'acqua.sono obbligato a rifarli una volta comprata la casa?o posso farli in un secondo momento?grazie
    rispondi al commento
  • Studiocasali.iride@gmail.com
    Studiocasali.iride@gmail.com
    Giovedì 14 Gennaio 2016, alle ore 11:24
    Buongiorno Architetto, ho consegnato l'agibilità il 13 novembre 2015 con autocertificazione decreto del fare.Ad oggi Il comune non mi ha comunicato il responsabile del procedimento e non mi ha chiesto integrazioni.Sono quindi passati i canonici 60 giorni. La mia domanda riguarda i sopra luoghi. In che tempi il comune può effettuarli? Grazie
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Studiocasali.iride@gmail.com
      Mercoledì 20 Gennaio 2016, alle ore 22:58
      Non è certo il sopralluogo da parte del comune. Di solito, trascorsi sei mesi senza verifica alcuna, la richiesta di agibilità o abitabilità viene validata automaticamente. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Giuseppeango
    Giuseppeango
    Giovedì 26 Novembre 2015, alle ore 16:29
    Buongiorno architetto, io ho finito di ristrutturare il mio appartamento da pochi giorni. volevo sapere se devo fare richiesta di nuova agibilità. ho fatto tutti gli impianti idrici e sanitari nuovi, pavimenti e porte nuove e demolito un tramezzo. ho tenuto lo stesso riscaldamento condominiale anche se ho fatto la predisposizione per quello autonomo. grazie
    rispondi al commento
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