Cosa dice la circolare 27/E dell'Agenzia delle Entrate?

Disciplina fiscale sugli immobili: la circolare 27/E dell'Agenzia delle Entrate

Dalle tematiche prettamente catastali ai contratti di locazione, passando per le compravendite e all'agevolazione prima casa, bonus compra-affitta, il nuovo leasingabitativo fino alla detrazione fiscale del bonus mobili.
Sono tanti i chiarimenti che fornisce l'Agenzia delle Entrate con la circolare omnibus n. 27/E del 13 giugno 2016 in cui fornisce le risposte ai quesiti formulati dalla stampa specializzata sulla normativa fiscale e su quella catastale.

Agevolazione prima casa e bonus compra-affitta

Partendo dall'agevolazione prima casa, nel documento di prassi l'Agenzia delle Entrate precisa che il contribuente già proprietario nel comune di un'abitazione non acquistata con l'agevolazione fiscale in oggetto, non può comprare una nuova casa nello stesso comune beneficiando del bonus, anche se si impegna a vendere entro un anno l'immobile pre-posseduto.

Le Entrate forniscono chiarimenti anche in merito al bonus compra-affitta, la deduzione fiscale introdotta dal Decreto Sblocca Italia, che consiste nella possibilità di dedurre in misura pari al 20% il costo di acquisto o di costruzione di un immobile nuovo che poi deve essere concesso in locazione a canone agevolato per almeno otto anni.
In merito, l'Amministrazione finanziaria chiarisce che le abitazioni nuove acquistate per essere date in locazione con il bonus compra-affitta, non devono essere obbligatoriamente cedute da imprese di costruzione e da cooperative edilizie.

L'ambito di applicazione della norma riguarda tutti i contratti di locazione che hanno una durata di otto anni, includendo anche le ipotesi in cui il contratto ha lo stesso periodo di efficacia per effetto di proroghe, previste per legge o concordate tra le parti, come ad esempio, i contratti stipulati solo per quattro anni rinnovabili, come previsto dalla norma sulle locazioni, per altri quattro anni.

Leasing abitativo per giovani under 35 anni

Nella circolare omnibus l'Agenzia delle Entrate si sofferma anche a dare chiarimenti sulla nuova figura del leasing abitativo introdotto dalla Legge di Stabilità 2016, una valida opportunità per chi desidera una casa da adibire ad abitazione principale.

Il leasing consiste in un'operazione di finanziamento che consente all'utilizzatore di ottenere l'utilizzo di un immobile e di acquistarne, al termine della durata prevista, la proprietà, grazie alla provvista messa a sua disposizione da un soggetto abilitato al credito - il concedente - dietro il pagamento di canoni periodici e del prezzo di riscatto.

Con l'operazione di locazione finanziaria, a fronte della stipula del contratto:

- il bene è acquistato, o fatto costruire, dalla società di leasing – detto concedente - su scelta e indicazione del cliente – detto utilizzatore;

- la società di leasing mette a disposizione dell'utilizzatore il bene acquistato o fatto costruire per un determinato periodo di tempo e l'utilizzatore si impegna a pagare periodicamente dei canoni;

- l'utilizzatore ha la facoltà di acquistare il bene esercitando il cosiddetto riscatto, a un prezzo predeterminato alla scadenza del contratto.

Il cliente, anche se non proprietario, assume tutti i rischi e benefici legati all'utilizzo del bene.
Il leasing abitativo è particolarmente vantaggioso per i giovani che hanno meno di 35 anni visto che, se hanno un reddito non superiore a 55.000 euro, possono detrarre dall'IRPEF, l'Imposta sul reddito delle persone fisiche, nella misura pari al 19%, sia il canone di locazione pagato per l'utilizzo dell'immobile ma fino a 8.000 euro annui, sia il riscatto finale per un importo non superiore a 20.000 euro.
Per chi ha invece più di 35 anni, l'agevolazione fiscale è dimezzata, nel senso che, ai fini della determinazione dell'imposta sui redditi, è possibile fruire di:

- una detrazione pari al 19% delle spese sostenute relative ai canoni di leasing, nonché ai relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 4.000 euro annui;

- una detrazione pari al 19% del costo di riscatto a fronte dell'esercizio dell'opzione finale, per un importo non superiore a 10.000 euro.

Per fruire delle detrazioni IRPEF previste dalla Legge di Stabilità 2016 è necessario che l'immobile oggetto dell'operazione di leasing immobiliare abitativo venga destinato dall'utilizzatore ad abitazione principale entro un anno dalla consegna.
A tal fine si considera abitazione principale secondo le disposizioni del Testo Unico delle Imposte sui redditi, quella nella quale la persona fisica o i suoi familiari dimorano abitualmente.

L'Agenzia chiarisce che i requisiti anagrafico e reddituale per accedere alla detrazione delle spese sostenute per i contratti di leasing abitativo devono essere verificati solo al momento della stipula del contratto. In merito, si considera irrilevante il fatto che, durante il periodo di fruizione dell'agevolazione, si raggiungano i 35 anni di età o si dichiari un reddito complessivo superiore al tetto indicato.
Per quanto riguarda gli oneri accessori, le Entrate chiariscono che non sono detraibili quelli sostenuti per l'eventuale stipula di contratti di assicurazione sugli immobili né gli eventuali costi di intermediazione sostenuti da chi concede il finanziamento per la ricerca dell'immobile.
Rientrano invece fra le spese detraibili i costi di stipula del contratto di leasing.

Bonus mobili per l'acquisto di casa da impresa di costruzione

Nella circolare 27/E, l'Agenzia delle Entrate fornisce chiarimenti anche in merito al bonus mobili, ossia la detrazione IRPEF al 50% per l'acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici, di classe non inferiore alla A+ (A per i forni), finalizzati all'arredo di immobili oggetto di ristrutturazione.
La legge di stabilità 2016 ha prorogato questa detrazione fino al 31 dicembre 2016.

Il principale presupposto per avere la detrazione è la realizzazione di un intervento di recupero del patrimonio edilizio, sia su singole unità immobiliari residenziali, sia su parti comuni di edifici residenziali.

Tra gli interventi edilizi che costituiscono il presupposto per usufruire del bonus per l'acquisto di mobili e grandi elettrodomestici rientrano – come precisa l'Agenzia delle Entrate - anche quelli di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione e da cooperative edilizie, che entro diciotto mesi dal termine dei lavori provvedono alla successiva vendita o assegnazione dell'immobile.

Contratti di locazione: registrazione e proroga

Nella circolare omnibus, l'Agenzia fornisce chiarimenti anche in merito ai contratti di locazione.
La Legge di Stabilità 2016 ha introdotto l'obbligo, per il solo proprietario, di registrare il contratto di locazione nel termine perentorio di trenta giorni dalla data della sua stipula.

Non è mutata la disciplina dell'imposta di registro, quindi, l'obbligo di richiedere la registrazione e di pagare la relativa imposta resta in capo alle parti contraenti - locatore e conduttore - ovvero all'eventuale agente immobiliare intervenuto per la conclusione del contratto.

In merito poi alla proroga tacita anche non scritta del contratto di locazione, le Entrate chiariscono che questa debba essere comunicata in ogni caso all'Agenzia delle Entrate con il modello RLI, entro trenta giorni dall'evento e dopo aver pagato l'eventuale relativa imposta.
Il modello va inviato tramite i servizi telematici o presentato all'ufficio delle Entrate presso il quale è stato registrato il contratto di locazione.

Circolare n. 27/E: tematiche catastali

Per quanto riguarda le tematiche catastali, nel documento di prassi le Entrate forniscono chiarimenti in merito ai fabbricati cosiddetti collabenti. In particolare si è chiesto all'Amministrazione finanziaria a quale categoria catastale iscrivere abitazioni e immobili produttivi caratterizzati dalla presenza di muri perimetrali e interni sostanzialmente integri ma privi della copertura.

L'Agenzia risponde ammettendo che, quando lo stato di fatto non ne consente comunque l'iscrizione in altra categoria catastale, possono essere registrate nella F/2 – unità collabenti, che identifica le costruzioni caratterizzate da un notevole livello di degrado, tale da impedire l'attribuzione di una propria rendita catastale.

In caso di immobili non ultimati, che vengono impropriamente classificati a tempo indeterminato nelle categorie catastali F/3 – Unità in corso di costruzione ed F/4 – Unità in corso di definizione, il Comune sul cui territorio insistono può sempre segnalare la circostanza al competente ufficio dell'Agenzia delle Entrate per le verifiche del caso.

L'Agenzia chiarisce, inoltre, che la rendita catastale di un'unità immobiliare dipende non solo dalle caratteristiche intrinseche del fabbricato che la ospita e dalla destinazione dell'unità stessa, ma anche da quelle estrinseche, come l'ubicazione e i servizi territoriali disponibili.
Sono queste ultime a determinare il livello di redditività (la classe) dell'immobile, che può modificarsi nel tempo.

Infine, nel caso di due abitazioni contigue e autonomamente accatastate - ciascuna intestata a un diverso soggetto, ad esempio moglie e marito - di fatto comunicanti, nell'impossibilità di attuare una fusione catastale vista la diversa titolarità, l'Agenzia chiarisce che non basta chiedere all'ufficio delle Entrate l'inserimento di un'apposita annotazione negli atti catastali per dare evidenza dell'unione di fatto ai fini fiscali, ma vanno presentate due distinte dichiarazioni di variazione.