Cedolare secca sulle locazioni: casi particolari

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Quando si parla di cedolare secca ci possono essere delle situazioni che creano incertezza come nel caso di affitto di una sola stanza. Ecco tutti i casi particolari.
Casi particolari cedolare secca

Cedolare secca: casi particolari


Quando si stipula un contratto di locazione di un immobile a uso abitativo, il proprietario può optare per la cedolare secca scegliendo così un regime fiscale più benevolo, ma ci sono dei casi particolari che possono generare dubbi nell’applicazione della cedolare, come nel caso di pluralità di immobili in locazione o di locatori, affitto di una sola stanza dell’appartamento o trasferimento dell’immobile locato.


La cedolare secca sulle locazioni


cedolare secca affittiLa cedolare secca è una modalità di tassazione dei canoni d’affitto alternativa a quella ordinaria che consiste nell’applicare al canone annuo di locazione un’imposta fissa, in sostituzione dell’IRPEF e delle relative addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.

Possono optare per la cedolare solo le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sulle unità immobiliari locate (usufrutto, uso, abitazione) che devono rientrare nelle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati).


Cedolare secca: locazione pluralità immobili


Ci sono dei casi particolari che riguardano la cedolare secca sugli affitti che meritano un approfondimento. Ad esempio il contratto di locazione che riguarda più unità immobiliari. In tal caso è possibile scegliere la cedolare anche solo per alcune di queste unità e l’imposta di registro deve essere calcolata sui canoni degli immobili senza cedolare. Se viene indicato un canone unico, l’imposta di registro è dovuta sulla quota di canone imputabile agli immobili per i quali non trova applicazione il regime della cedolare secca, determinata in misura proporzionale alla rendita catastale.

Per fare un esempio si pensi al contratto stipulato da due parti per un anno, relativo alla locazione di 3 immobili, per un canone di locazione annuo complessivo di 45mila euro:

- immobile n. 1 di categoria catastale A1 con rendita di 1000 euro;
- immobile n. 2 di categoria catastale A2 con rendita di 800 euro;
- immobile n. 3 di categoria catastale C1 con rendita di 2000 euro).

In questo caso il locatore sceglie la cedolare secca solo per l’immobile 1 e l’imposta di registro deve essere corrisposta solo sul corrispettivo riferibile agli immobili 2 e 3 determinato in proporzione alla rendita catastale degli stessi.


Pluralità di locatori


Altro caso particolare che può avere a oggetto la cedolare secca sugli affitti è la presenza di più locatori. In particolare se vi sono più locatori, ognuno di loro può scegliere di applicare la cedolare o meno. Se solo alcuni scelgono la cedolare e altri no, deve essere pagata l’imposta di bollo e i locatori che non applicano la cedolare devono pagare, in solido con il conduttore, l’imposta di registro che viene calcolata sulla parte del canone di locazione che corrisponde alla propria quota di possesso. Tuttavia la rinuncia agli aggiornamenti del canone ha effetto per tutti i locatori.


Locazione parziale e cedolare secca


Cedolare secca locazione parzialeL’opzione per la cedolare secca è valida anche in caso di locazione di una singola camera dell’abitazione.

Nel caso però in cui siano locate, con diversi contratti, più porzioni dell’immobile quindi più stanze della stessa abitazione, dal punto di vista fiscale tutti i redditi di locazione devono essere tassati allo stesso modo.

Quindi, se il locatore opta per la cedolare secca per un contratto di locazione che riguarda anche una sola stanza dell’abitazione è obbligato a esercitare l’opzione anche per il reddito derivante dalla contemporanea locazione di altre stanze della stessa abitazione.


Comproprietario che non risulta dal contratto


Nel caso di un immobile in comproprietà, il contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari ha effetto anche nei confronti di quello non presente nell’atto.

Di conseguenza, se il comproprietario che ha stipulato il contratto di locazione, opta per la cedolare secca questa scelta ha effetti anche per l’altro.

Ovviamente si devono sempre rispettare tutte le condizioni e i requisiti richiesti dalla legge per applicare la cedolare tra cui notificare al conduttore la scelta per la cedolare, con lettera raccomandata con cui viene comunicata la rinuncia a esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.


Cedolare secca e trasferimento immobile in locazione


Cedolare secca sugli affittiInfine tra i casi particolari che possono destare dubbi per quanto riguarda l’applicazione del regime alternativo di tassazione degli affitti, troviamo il trasferimento dell’immobile locato su cui si è applicata la cedolare.

Come specifica l’Agenzia delle entrate l’opzione per la cedolare secca cessa di avere efficacia con il trasferimento dell’immobile locato, ma l'esenzione dal pagamento dell'imposta di registro e di bollo continua ad avere effetto fino al termine dell’annualità contrattuale.

Si precisa infine che i nuovi titolari dell'immobile in locazione potranno optare per la cedolare secca entro trenta giorni dalla data del subentro.

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