Case sicure: come orientarsi tra leggi fiscali e interventi edilizi

Case sicure e benefici fiscali

Tra i provvedimenti che la Presidenza del Consiglio dei Ministri ha messo a punto per ridurre il rischio sismico del patrimonio edilizio, troviamo le agevolazioni fiscali previste nel provvedimento casasicura, il quale prevede delle detrazioni fiscali per gli interventi di ristrutturazione aventi come obiettivo il miglioramento o l'adeguamento degli edifici.

A tal fine, è stata prorogata la Legge di Bilancio 2017 fino al 31 dicembre 2021, introducendo anche importanti novità circa la percentuale di detrazione, la ripartizione spalmata negli anni della stessa e l'indicazione delle zone a rischio sismico in cui tale provvedimento ha efficacia.


Come molti sapranno, anche grazie alla continua pubblicità sui media, l'agevolazione di cui si argomenta, vale per immobili adibiti ad abitazione o attività produttive ed è stabilita in misura massima del 50% su un ammontare di spesa non superiore a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare riferita a ciascun anno.

L'agevolazione fiscale descritta, diventa più rilevante, raggiungendo il 70% o l'80%, qualora in seguito all'intervento progettato, si raggiunga una diminuzione del rischio sismico, rispettivamente di una o due classi.

Nel caso di interventi effettuati su edifici condominiali, le suddette detrazioni fiscali sono ulteriormente aumentate rispettivamente, nella misura del 75% e 85 %Tra le spese detraibili rientrano anche quelle effettuate per la classificazione e verifica sismica degli immobili. A differenza degli anni precedenti, la detrazione è ripartita in cinque quote annuali di pari importo nell'anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi.

A decorrere dal 1º gennaio 2017 e fino al 31 dicembre 2021, è possibile usufruire dell'agevolazione non solo per gli edifici ubicati nelle zone ad alto rischio sismico (zona 1 e 2) ma anche per quelli ubicati in zona sismica 3 dove, anche se raramente, possono verificarsi forti terremoti.

Alla luce di quanto esposto, appare evidente l'attenzione rivolta dal Governo a una problematica sempre più rilevante a causa di continui eventi tellurici, con conseguenze disastrose.
In tal modo s'intende effettuare un'azione preventiva tesa a scongiurare o quantomeno ridurre le conseguenze di un evento sismico.

Case sicure e difficoltà operative

Il provvedimento citato, pone nella sua fase operativa non pochi dubbi su come procedere nella identificazione e realizzazione degli interventi a farsi, tenendo conto come già la scelta degli stessi in ambito di proprietà esclusiva e privata, comporta procedure e tempi di realizzazione ben diversi.

Nelle riunioni condominiali a cui ho spesso partecipato, ho rilevato la grande confusione regnante sul modo di procedere; spesso le reazioni di dissenso palesate da parte di alcuni condomini, circa la bontà dell'intervento di miglioramento o adeguamento consigliato, derivano da problemi di ordine personale e scarsa conoscenza della materia, unitamente alla presunzione di essere un esperto in materia.


Il fatto di intervenire in una determinata parte della struttura condominiale, spesso trova l'assurda opposizione di quei condomini che ritengono tale intervento per loro non efficace, per il semplice fatto che la maggior parte delle parti interessate distano diversi metri dalla loro abitazione.

Altri invece, proprio per il motivo opposto, si oppongono all'intervento a causa della invasività più marcata, proprio in corrispondenza delle loro unità abitative.
Altri ancora, per sottrarsi a tale diatriba, dichiarano di voler procedere per conto proprio, facendo effettuare nella loro unità abitativa degli interventi di rafforzamento, illudendosi di mettere in tal modo al sicuro la loro incolumità in caso di evento sismico.

Chi ha un minimo di competenza in materia e di buon senso, appare subito evidente l'assurdità di tali posizioni, per cui, occorre prendere coscienza del fatto che non è possibile intervenire senza una metodica ben precisa, la quale prevede una serie di atti diagnostici e di rilievo preventivi, soltanto all'esito dei quali è possibile prospettare il miglior tipo di intervento possibile.

Per miglior intervento possibile, intendo non quello che in senso assoluto garantisca la migliore sicurezza dell'edificio, ma un intervento calibrato sul tetto massimo di spesa deciso dall'assemblea condominiale, attraverso il quale si possa raggiungere almeno una riduzione del rischio sismico di almeno una classe.

Per poter rassicurare l'assemblea condominiale, circa la reale possibilità di raggiungere almeno un tal grado di sicurezza, occorre procedere con metodo analitico, affidandosi esclusivamente a un professionista abilitato, che nel rispetto delle norme in materia, conosce le procedure per poter valutare il rischio sismico ante operam e quello raggiungibile post operam.

Case sicure ricostruendo la storia dell'edificio

Per consentire al professionista incaricato di svolgere al meglio tale incarico, è necessario procurare la maggior parte della documentazione riguardante la storia dell'edificio dalla nascita ad oggi, quindi rilievi, foto, depositi al Genio civile, interventi di modifiche effettuati negli anni, sia da singoli condomini che dall'intero condominio.

Nel caso di edifici a confine con altri, risulta utile la dove sia possibile reperire tali notizie, conoscere l'epoca di costruzione dei fabbricati limitrofi, ed eventuali criticità rilevate nel corso di costruzione degli stessi, che abbiano in qualche misura interessato staticamente l'edificio di nostro interesse.

Occorre, inoltre, verificare le reali condizioni di carico delle strutture dell'edificio, tenendo conto di cambi di destinazione intercorsi negli anni e delle conseguenze che tali episodi hanno avuto rispetto all'originaria destinazione d'uso dei locali.

Il rilievo di eventuali danni provocati negli anni passati da incendi o altro tipo di calamità, degni di nota, documentabili attraverso perizie giurate effettuate all'epoca dell'evento, sono utili al professionista, per valutare la resistenza delle parti strutturali.
Una volta acquisita tutta la possibile documentazione disponibile, sarà cura dell'amministratore fornirla al professionista incaricato di redigere il progetto di miglioramento o adeguamento richiesto.

Case sicure con indagini approfondite

Grazie a tale documentazione, il professionista procederà nel suo operato al fine di raggiungere un adeguato grado di conoscenza dell'edificio. Le norme in materia di costruzioni in zona sismica prevedono i tre gradi di conoscenza LC1, LC2,LC3 che si riferiscono rispettivamente a un livello di conoscenza limitata, adeguata, accurata. In relazione al livello di conoscenza che si intende raggiungere, occorre effettuare una serie di analisi comprendenti anche prove in situ con una certa invasività.

A tal proposito, è necessario informare i condomini della possibilità che ciò debba avvenire presso le proprie abitazioni o in corrispondenza di alcune parti strutturali, all'interno della singola abitazione.

Il numero di tali prove invasive, dipende da diversi fattori: dalla dimensione e complessità architettonica dell'edificio, all'esito delle prime risultanze già effettuate. Se per esempio le prove sui prelievi di calcestruzzo hanno messo in evidenza una disomogeneità di valori circa la resistenza del materiale, è probabile che il progettista dell'intervento a farsi ritenga necessario approfondire l'aspetto rilevato, ordinando una nuova serie di prelievi.

A questo punto voglio far osservare come non sia possibile a priori stabilire con precisione ciò che verrà alla luce in seguito ai rilievi, essendo le parti da indagare costituite da materiale monolitico al cui interno possono celarsi diverse sorprese.

Armature inadeguate, calcestruzzi di qualità scadente, staffaggi molto distanziati, ancoraggi dei nodi appena sufficienti, sezioni resistenti a limite della resistenza, rappresentano le principali criticità rilevabili in sede di esame in loco, relativamente alle opere in calcestruzzo armato.

Per le opere in muratura con parti strutturali orizzontali in legno, come tetti spingenti, innumerevoli sono gli episodi rilevabili, specie negli edifici vetusti. In molti casi, in apparenza alcune strutture come le travi portanti dei solai in legno o le capriate di un tetto, sembrano integre e capaci di assolvere al compito assegnato in origine. Purtroppo, in realtà, andando a esaminare più approfonditamente le parti interne, ecco apparire parti svuotate da tarli, ammalorate da umidità, ecc.

Per poter predisporre gli atti preliminari di un serio progetto sia di miglioramento che di adeguamento sismico, occorre dunque agire con metodo e scrupolo, nel rispetto delle norme vigenti.

Quest'ultimo aspetto, oltre a essere rilevante dal punto di vista tecnico, lo è ancor di più dal punto di vista fiscale. Infatti, un intervento realizzato di miglioramento o adeguamento, qualora a un controllo da parte delle autorità preposte dovesse risultare non rispettoso delle norme in materia, comporterebbe oltre alle conseguenze di natura penale anche la restituzione delle somme risparmiate grazie all'agevolazione prevista.