Espropriazione forzata e canoni di locazione

NEWS DI Affittare casa
Chi può agire in giudizio per ottenere il pagamento dei canoni di locazione di un bene locato dopo l'inizio dell'esecuzione, senza l'autorizzazione del giudice?
17 Luglio 2016 ore 09:41

Canoni di locazione non pagati e espropriazione forzata


passaggio di possessoÈ legittima la richiesta dei canoni di locazione da parte del proprietario-locatore di un bene sottoposto a esecuzione immobiliare , se il contratto di locazione, sottoscritto in data successiva al pignoramento, non è stato autorizzato dal giudice dell'esecuzione?

No, ha di recente risposto la Corte di Cassazione con la sentenza n. 13216 depositata il 27 giugno 2016.

No, nel senso che non è legittimato il proprietario, in quanto tale, ma colui che è il custode del bene.

Precisiamo che la decisione non è innovativa, ma è solo la più recente di un orientamento già espresso in altre occasioni.

Per comprendere a pieno la decisione, partiamo dai riferimenti normativi della questione.

Le norme cui la sentenza si riporta sono gli artt. 449, 559, 560, c.p. c. dall' art. 2912, c.c.


Processo di espropriazione immobiliare e custodia del bene


Tralasciando l'art. 449, c.p.c. (che è sicuramente un refuso), gli artt. 559 e 560, inseriti nelle norme riguardanti la procedura di esecuzione immobiliare all'interno del codice di procedura civile (c.p.c.), riguardano la disciplina della custodia del bene immobile pignorato.

Ricordiamo che l'espropriazione immobiliare altro non è che la procedura esecutiva volta a soddisfare i crediti, dotati di un titolo esecutivo, come una sentenza o una cambiale, non soddisfatti spontaneamente dal debitore (per questo l'esecuzione si dice «forzata», cioè contro la volontà del debitore) mediante la conversione in denaro di uno o più beni immobili di proprietà del debitore.

La procedura esecutiva, mirante a convertire un bene del debitore in danaro, può essere anche mobiliare, cioè può riguardare anche i beni mobili, presso il debitore, o presso terzi.

Ciò, in virtù della garanzia delle obbligazioni costituita dal patrimonio del debitore ex art. 2740 c.c., secono cui «Il debitore risponde dell'adempimento delle obbligazioni con tutti i suoi beni presenti e futuri.

«Le limitazioni della responsabilità non sono ammesse se non nei casi stabiliti dalla legge».

La procedura esecutiva può anche mirare ad ottenere un adempimento specifico: vi sono cioè anche l'esecuzione per consegna e rilascio (v. artt. 605 e ss., c.p.c.) e l'esecuzione degli obblighi di fare e di non fare (v. artt. 612 e ss., c.p.c.).

Le norme generali del processo di esecuzione sono negli artt. 474 e ss., c.p.c., mentre quelle relative alla procedura esecutiva immobiliare nello specifico sono negli artt. 555 e ss., c.p.c.

Le procedura esecutiva immobiliare parte con il pignoramento, che consiste, per quanto qui interessa, nell' «ingiunzione che l'ufficiale giudiziario fa al debitore di astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito esattamente indicato i beni che si assoggettano all'espropriazione e i frutti di essi»(v. art. 492 c.p.c.).

Da quel momento in poi il debitore diviene «custode dei beni pignorati e di tutti gli accessori, comprese le pertinenze e i frutti»; se richiesto, il giudice può nominare custode un' altra persona; se poi il debitore non occupa l'immobile, viene nominato custode un altro soggetto (v. art. 559 c.p.c.).

Quanto ai rapporti tra la custodia e la locazione, il comma secondo dell'art. 560, c.p.c., vieta la locazione, ad opera del debitore e del terzo nominato custode in assenza di autorizzazione del giudice (dell'esecuzione).


Canoni di locazione e frutti civili


espropriazione immobiliareTra le norme del codice civile invece, l'art. 2912 c.c. dispone che «Il pignoramento comprende gli accessori, le pertinenze e i frutti della cosa pignorata».

I canoni di locazione sono ricompresi tra i frutti civili (distinti dai naturali), cui, come vediamo, fanno riferimento molte delle norme che abbiamo menzionato.

I frutti civili sono descritti dall'art. 820 c.c., terzo comma come i frutti «che si ritraggono dalla cosa come corrispettivo del godimento che altri ne abbia. Tali sono... il corrispettivo delle locazioni».

Da quanto quindi dispongono gli articoli menzionati, i frutti civili rientrano nel pignoramento e nella competenza del custode.


Legittimazione del proprietario riconosciuta in appello


Vediamo ora le interpretazioni delle dette norme che si sono contrapposte nel giudizio che ha portato alla sentenza n. 13216, suindicata.

Ricordiamo che la controversia riguarda il mancato pagamento dei canoni di locazione di un bene immobile locato dopo l'inizio della procedura esecutiva, senza l'autorizzazione del giudice.

I Giudici dell'appello rigettano l'opposizione al decreto ingiuntivo relativo ai canoni di locazione non pagati e confermano dunque il detto decreto, dando con ciò ragione al proprietario-locatore dell'immobile già sottoposto ad esecuzione immobiliare, con la motivazione, in sintesi, che: il contratto di locazione stipulato senza l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, pur se inopponibile ai creditori e alla procedura esecutiva, è però efficace e vincolante tra le parti; dunque, la proprietaria-conduttrice ha diritto alla riscossione dei canoni.


Il ribaltamento in grado di cassazione


frutti civiliIn grado di cassazione tutto si ribalta, sul solco di recenti decisioni adottate dalla stessa Corte, citate nella motivazione del provvedimento.

La Corte richiama infatti la propria recente sentenza n. 8695 del 2015, con cui è stato affermato il principio di diritto secondo cui, «il proprietario-locatore di bene pignorato non è legittimato ad esercitare le azioni derivanti dal contratto di locazione concluso senza l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, ivi compresa quella di pagamento dei canoni, poichè la titolarità di tali azioni non è correlata ad un titolo convenzionale o unilaterale (il contratto di locazione o la proprietà) ma spetta al custode, in ragione dei poteri di gestione e amministrazione a lui attribuiti e della relazione qualificata con il bene pignorato derivante dall'investitura del giudice» (Cass. 29 aprile 2015, n. 8695 (v. Cass. n. 13216/2016).

Quindi, afferma la Corte che per effetto dello spossessamento avvenuto con il pignoramento e dell'estensione ex art. 2912 c.c. del pignoramento anche ai frutti (quindi ai canoni) il proprietario in quanto tale, perde sia il diritto «di gestire e amministrare», sia quello «di far propri i frutti civili» (v. Cass. n. 8695/2015 e 13216/2016).

E ciò, anche se il contratto, non essendo autorizzato dal giudice dell'esecuzione, non è opponibile ai creditori e all'assegnatario, ma rimane valido tra le parti (come stabilito ad es. dalla sentenza della Corte di Cassazione n.7422/1999, citata nella decisione in commento).

Anche in tal caso, insomma, è al custode che spetta di farlo valere, e non al proprietario, anche se è stato stipulato senza richiedere l'autorizzazione del giudice prescritta dall'art. 560 c.p.c.; all'uopo è indicata la sentenza della stessa Corte n. 16375 del 2009.


Il proprietario deve agire come custode


La Corte cita anche la propria decisione n. 13587 del 2011 dove ha precisato che il proprietario-locatore debitore esecutato che sia stato nominato custode e che esercita l'azione scaturente dal contratto di locazione non è legittimato a farlo dal diritto di proprietà, ma grazie alla qualità di custode del bene, come cioè ausiliario del giudice ed in vista della tutela delle regioni dei creditori (i quali hanno pignorato il bene per ottenere la soddisfazione del proprio credito).

Nella stessa sentenza (ma anche ad es. nella citata n. 8695 del 2015) è precisato che il proprietario, per potere agire legittimamente, deve farlo in veste di custode del bene, deve cioè spendere tale qualità, nell'atto introduttivo del giudizio, altrimenti la domanda è inammissibile.

In coerenza con ciò è stato anche stabilito che se poi il proprietario esecutato perde la qualità di custode non può esercitare le azioni relative al contratto di locazione concluso senza l'autorizzazione del giudice (v. Cass. n. 8695 del 2015).

riproduzione riservata
Articolo: Canoni di locazione ed espropriazione forzata
Valutazione: 6.00 / 6 basato su 1 voti.
  • fs
  • fs
  • fs
  • fs

Canoni di locazione ed espropriazione forzata: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
Notizie che trattano Canoni di locazione ed espropriazione forzata che potrebbero interessarti
Rent to buy: obblighi e spese delle parti

Rent to buy: obblighi e spese delle parti

Una guida del Notariato indica gli obblighi in capo al concedente e al conduttore in un contratto di rent to buy e in che modo si ripartiscono le relative spese...
Cosa deve fare il proprietario per i canoni di locazione non pagati

Cosa deve fare il proprietario per i canoni di locazione non pagati

Sul canone di locazione di un immobile ad uso abitativo, il proprietario ottiene un reddito soggetto a tassazione. Ma che cosa succede se l'inquilino non paga?...
Locazione: cosa fare se il canone non viene riscosso

Locazione: cosa fare se il canone non viene riscosso

Quando il proprietario di un immobile concesso in locazione non riscuote il canone dovuto dall'inquilino può non pagare l'IRPEF. Ecco l'ultima decisione del Fisco...
Inquilino moroso: ecco come difendersi

Inquilino moroso: ecco come difendersi

Per tutelare i proprietari di immobili in locazione da inquilini morosi, si trovano sul mercato molte polizze assicurative. Vediamo da vicino di cosa si tratta.
Locazione: nulli i canoni pattuiti in nero

Locazione: nulli i canoni pattuiti in nero

Nulla la scrittura privata successiva al contratto che stabilisce un canone di locazione più alto per evadere le tasse(Cassazione, sent.n°18213 del 17/09/2015).
accedi al social
Registrati come Utente
276342 UTENTI REGISTRATI
Registrati come Azienda
21002 AZIENDE REGISTRATE
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
    • Extraflame la nordica extraflame ketty, pergamena - stufa a pellet potenza termica nominale 2,4-6,3 kw riscalda 180 m3 ventilazione forzata rivestimen
      Extraflame la nordica extraflame...
      769.71
    • Ariston kairos fast cd-1 150-1 per tetto piano
      Ariston kairos fast cd-1 150-1 per...
      2.81
    • Extraflame 1277200 comfort p70 h49 inserti a pellet
      Extraflame 1277200 comfort p70 h49...
      1.83
    • Cordivari impianto solare termico cordivari b2 a circolazione forzata 1-3 persone
      Cordivari impianto solare termico...
      1.67
    • Ariston kairos fast cd-2 200-2 per tetto spiovente
      Ariston kairos fast cd-2 200-2 per...
      3.65
    • Cordivari impianto solare termico cordivari b2 a circolazione forzata 4-5 persone
      Cordivari impianto solare termico...
      2.09
    • SOLARE TERMICO CIRCOLAZIONE FORZATA
      Solare termico circolazione forzata...
      4500.00
    • Asciugatura casa allagata Venezia
      Asciugatura casa allagata venezia...
      12.00
    • Trappola per talpa a tubo
      Trappola per talpa a tubo...
      8.78
    • Pappylait cane 250 gr
      Pappylait cane 250 gr...
      13.42
    • Compo floranid prato con diserbante
      Compo floranid prato con diserbante...
      24.97
    • Legatrice
      Legatrice...
      34.77
    • Cordivari impianto solare termico cordivari b2 a circolazione forzata 5-6 persone
      Cordivari impianto solare termico...
      2.16
    • Universo faretto led ad incasso 1 watt mini spot punto luce tondo luce bianca 6500k calda 3000k e blu 220v
      Universo faretto led ad incasso 1...
      4.50
    • Fac affettatrici affettatrice gravità in acciaio mod 195 uso domestico, affilatoio removibile colore argento
      Fac affettatrici affettatrice...
      241.07
    • Pro-form abs proform usa - + set di cavigliere con peso
      Pro-form abs proform usa - + set...
      27.92
    • Midea italia comfee hs129cn1wh libera installazione orizzontale 102l a+ bianco congelatore - garanzia italia
      Midea italia comfee hs129cn1wh...
      108.23
    • Vidaxl set 6 coprisedie elastiche beige tessuto poliestere a coste
      Vidaxl set 6 coprisedie elastiche...
      41.99
    • Palla grasso piccola pz 6
      Palla grasso piccola pz 6...
      2.97
    • Pompa xl 300 electric pro
      Pompa xl 300 electric pro...
      330.38
    • Pompa libertis 5 l multi
      Pompa libertis 5 l multi...
      110.90
    • Wonderweed 300 canna da diserbo
      Wonderweed 300 canna da diserbo...
      24.34
    • Detergente per polverizzatori 100 bio
      Detergente per polverizzatori 100...
      12.14
    • Grasso per polverizzatori
      Grasso per polverizzatori...
      11.22
    • Smeg cx51sv - cucina a gas con forno elettrico, 60 x 50 cm, a
      Smeg cx51sv - cucina a gas con...
      423.99
    • Cordivari radiatore scaldasalviette cordivari lisa 22 1160x45
      Cordivari radiatore...
      50.00
    • Turikan coppia reggilibri bianco in metallo art.7250
      Turikan coppia reggilibri bianco...
      4.45
    • Corsair cssd-n240gbxt neutron xt harddisk
      Corsair cssd-n240gbxt neutron xt...
      134.99
    • Ombrellone decentrato esagonale da giardino in acciaio ecrù 3x3m bertozzi
      Ombrellone decentrato esagonale da...
      70.90
    • Elica cappa a parete 60cm inox missy ix-a-60 - prf0004024a
      Elica cappa a parete 60cm inox...
      68.99
    • Pond wizard
      Pond wizard...
      121.98
    • Pomodoro ibrido alto beefmaster vfn
      Pomodoro ibrido alto beefmaster vfn...
      3.19
    • Pompa zaino super lt20
      Pompa zaino super lt20...
      79.30
    • Pompa a zaino energy plus
      Pompa a zaino energy plus...
      256.20
    • Pompa a zaino uni lt12
      Pompa a zaino uni lt12...
      52.22
    • Pompa a zaino uni lt15
      Pompa a zaino uni lt15...
      53.07
Cersaie
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Officine Locati
  • Mansarda.it
  • Onlywood
  • Weber
  • Policarbonato online
  • Vimec
  • Immobiliare.it
  • Faidatebook
  • Black & Decker
  • Ceramica Rondine
MERCATINO DELL'USATO
€ 500.00
foto 6 geo Milano
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 180.00
foto 3 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 68.00
foto 1 geo Udine
Scade il 10 Maggio 2018
€ 250.00
foto 4 geo Milano
Scade il 31 Ottobre 2017
€ 168 000.00
foto 6 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 60.00
foto 3 geo Milano
Scade il 31 Ottobre 2017
VENDI SUBITO IL TUO USATO DI CASA
Inserisci annuncio
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
97470
cookie

Utilizzo dei Cookie

Questo sito utilizza cookie propri e di terze parti, navigando ne accetti l'utilizzo. Leggi l'informativa.
ok