Locazione e cambio di proprietà

Data certa

Come sono regolati i rapporti tra conduttore e proprietario, vecchio e nuovo, in caso di vendita dell'immobile locato? Il contratto di locazione è opponibile al nuovo acquirente?

Premettiamo che il rapporto è diversamente regolato a seconda se il nuovo acquirente debba tenere conto dell'esistenza del contratto o se si può invece comportare come se il contratto non esistesse.

Ci sono degli elementi oggettivi alla cui presenza la legge ricollega la prima o la seconda ipotesi.
Innanzitutto è bene dire che il contratto di locazione è opponibile dal conduttore al nuovo acquirente solo se ha una data certa anteriore alla vendita (v. art. 1599 c.c.).

Tradotto in parole più semplici, ciò vuol dire che l'affittuario può fare valere nei confronti del nuovo acquirente la presenza del contratto di locazione solo se è inquivocabilmente certo che il contratto sussistesse già a una data certa anteriore a quella del contratto di vendita dell'immobile.

Ciò che conferisce una data certa nei confronti di un terzo non è chiaramente la semplice forma scritta.

Va da sè che la certezza può essere innanzitutto fornita da un terzo abilitato a ciò secondo la legge.

In tal senso si dice che la scrittura è legalmente riconosciuta quando la sottoscrizione viene autenticata da un notaio o da un pubblico ufficiale, il quale attesta che la sottoscrizione è stata apposta in sua presenza (v. art. 2703 c.c.).

In assenza di autenticazione, la data certa è conferita dalla registrazione. La registrazione avviene presso l'ufficio del registro e in tal caso la data che può considerarsi certa per la legge è quella in cui avviene la registrazione (v. art. 2704, co.1).

Peraltro, la registrazione del contratto di locazione è dovuta, a pena di nullità del contratto, in tutti i casi, tranne che in quello di contratto di durata inferiore ai trenta giorni.

Dunque, in realtà, per quanto attiene alla locazione, la data certa è conferita normalmente dalla registrazione del contratto presso l'ufficio del registro.

In assenza delle prime due condizioni (autenticazione o registrazione), la data certa è attribuita a decorrere da quei momenti che indicano in maniera incontrovertibile l'anteriorità del documento (come il decesso o la sopravvenuta impossibilità fisica di sottoscrivere il contratto per una o entrambe le parti, la riproduzione del contenuto dell'atto presso atti pubblici) (v. art. 2704 c.c.).

Come noto, anche la trascrizione presso i registri immobiliari rende opponibile l'atto al terzo; anzi, per quegli atti che per legge (v. art. 2643 c.c.) debbono essere trascritti, solo la trascrizione consente di opporre l'atto al terzo (v. artt. 2644 c.c.).

Ma la locazione va trascritta solo se è di durata superiore ai nove anni (v. art. 2643, n. 8 c.c.). Se dunque l'atto di locazione non è trascritto, può essere opposto per la durata di massimo nove anni.

Naturalmente, tutto è ciò è superabile se le parti, venditore e acquirente, si accordano sul punto e l'acquirente si impegna a rispettare il contratto di locazione.

Conseguenze della mancanza della data certa

L'acquirente è in ogni caso tenuto a rispettare la locazione se si è impegnato in tal senso verso il venditore.

Se invece la data certa manca e l'acquirente non ha assunto alcun impegno, egli può licenziare, cioè mandare via l'affittuario, ma questi può rivalersi sul locatore per avere il risarcimento del danno subito a causa della mancanza di data certa (v. art. 1601 c.c.).

Conseguenze della presenza della data certa

Se invece la data certa risulta, allora l'acquirente subentra nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto e ciò sin dal momento dell'acquisto dell'immobile.

Ciò varrà però solo per il contratto e non ad esempio, per gli accordi modificativi di quel contratto, che le parti originarie hanno assunto verbalmente, quindi senza data certa (v. Cass. n. 2751/2015).

Secondo la giurisprudenza, tale subentro del nuovo sul vecchio proprietario, essendo individuato temporalmente nel momento della sottoscrizione del contratto non ha effetto retroattivo: quindi, se ne fa conseguire che l'acquirente deve considerarsi terzo rispetto agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore e a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto (Cass. n. 11895/2008) (Cass. n. 2751/2015).

Secondo un orientamento che appare costante il principio, stabilito dall'art. 1602 cod. civ., comporta che il rapporto di locazione viene a scindersi in due periodi distinti, rispetto a ciascuno dei quali l'unico contratto spiega i suoi effetti nei confronti di colui che in quel periodo ha la qualità di locatore, (cfr Cass. n. 22669/04, Cass. n. 8329/01, Cass. n. 15021/04), con la conseguenza che la successione dell'acquirente, salvi diversi accordi di cessione, consentiti nel nostro ordinamento come espressione del principio dell'autonomia contrattuale delle parti, non comporta il trasferimento al nuovo proprietario della situazione debitoria e creditoria, maturatasi in capo al precedente proprietario, nel periodo antecedente all'acquisto del bene locato (Cass. n. 2751/2015).

La clausola con cui le parti stabiliscono che il contratto possa sciogliersi in caso di vendita del bene (pur prevista dall'art. 1603 c.c.) è nulla per espressa previsione dell'art. 7, L. 392/1978 (anche se la giurisprudenza ha stabilito delle eccezioni, per es. nella sentenza Cass. SS.UU. n. 458/94, in caso di fallimento).