Locazione e cambio di proprietà

News di Immobiliare
In caso di vendita dell'immobile locato il conduttore può opporre il contratto di locazione al nuovo proprietario solo se vi sono elementi oggettivi indicati dalla legge.
25 Aprile 2015 ore 09:16

Data certa


la data Come sono regolati i rapporti tra conduttore e proprietario, vecchio e nuovo, in caso di vendita dell'immobile locato? Il contratto di locazione è opponibile al nuovo acquirente?

Premettiamo che il rapporto è diversamente regolato a seconda se il nuovo acquirente debba tenere conto dell'esistenza del contratto o se si può invece comportare come se il contratto non esistesse.

Ci sono degli elementi oggettivi alla cui presenza la legge ricollega la prima o la seconda ipotesi.
Innanzitutto è bene dire che il contratto di locazione è opponibile dal conduttore al nuovo acquirente solo se ha una data certa anteriore alla vendita (v. art. 1599 c.c.).

Tradotto in parole più semplici, ciò vuol dire che l'affittuario può fare valere nei confronti del nuovo acquirente la presenza del contratto di locazione solo se è inquivocabilmente certo che il contratto sussistesse già a una data certa anteriore a quella del contratto di vendita dell'immobile.

Ciò che conferisce una data certa nei confronti di un terzo non è chiaramente la semplice forma scritta.

Va da sè che la certezza può essere innanzitutto fornita da un terzo abilitato a ciò secondo la legge.

In tal senso si dice che la scrittura è legalmente riconosciuta quando la sottoscrizione viene autenticata da un notaio o da un pubblico ufficiale, il quale attesta che la sottoscrizione è stata apposta in sua presenza (v. art. 2703 c.c.).

In assenza di autenticazione, la data certa è conferita dalla registrazione. La registrazione avviene presso l'ufficio del registro e in tal caso la data che può considerarsi certa per la legge è quella in cui avviene la registrazione (v. art. 2704, co.1).

Peraltro, la registrazione del contratto di locazione è dovuta, a pena di nullità del contratto, in tutti i casi, tranne che in quello di contratto di durata inferiore ai trenta giorni.

Dunque, in realtà, per quanto attiene alla locazione, la data certa è conferita normalmente dalla registrazione del contratto presso l'ufficio del registro.

In assenza delle prime due condizioni (autenticazione o registrazione), la data certa è attribuita a decorrere da quei momenti che indicano in maniera incontrovertibile l'anteriorità del documento (come il decesso o la sopravvenuta impossibilità fisica di sottoscrivere il contratto per una o entrambe le parti, la riproduzione del contenuto dell'atto presso atti pubblici) (v. art. 2704 c.c.).

Come noto, anche la trascrizione presso i registri immobiliari rende opponibile l'atto al terzo; anzi, per quegli atti che per legge (v. art. 2643 c.c.) debbono essere trascritti, solo la trascrizione consente di opporre l'atto al terzo (v. artt. 2644 c.c.).

Ma la locazione va trascritta solo se è di durata superiore ai nove anni (v. art. 2643, n. 8 c.c.). Se dunque l'atto di locazione non è trascritto, può essere opposto per la durata di massimo nove anni.

Naturalmente, tutto è ciò è superabile se le parti, venditore e acquirente, si accordano sul punto e l'acquirente si impegna a rispettare il contratto di locazione.


Conseguenze della mancanza della data certa


si presenta il nuovo proprietarioL'acquirente è in ogni caso tenuto a rispettare la locazione se si è impegnato in tal senso verso il venditore.

Se invece la data certa manca e l'acquirente non ha assunto alcun impegno, egli può licenziare, cioè mandare via l'affittuario, ma questi può rivalersi sul locatore per avere il risarcimento del danno subito a causa della mancanza di data certa (v. art. 1601 c.c.).


Conseguenze della presenza della data certa


Se invece la data certa risulta, allora l'acquirente subentra nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto e ciò sin dal momento dell'acquisto dell'immobile.

Ciò varrà però solo per il contratto e non ad esempio, per gli accordi modificativi di quel contratto, che le parti originarie hanno assunto verbalmente, quindi senza data certa (v. Cass. n. 2751/2015).

Secondo la giurisprudenza, tale subentro del nuovo sul vecchio proprietario, essendo individuato temporalmente nel momento della sottoscrizione del contratto non ha effetto retroattivo: quindi, se ne fa conseguire che l'acquirente deve considerarsi terzo rispetto agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore e a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto (Cass. n. 11895/2008) (Cass. n. 2751/2015).

Secondo un orientamento che appare costante il principio, stabilito dall'art. 1602 cod. civ., comporta che il rapporto di locazione viene a scindersi in due periodi distinti, rispetto a ciascuno dei quali l'unico contratto spiega i suoi effetti nei confronti di colui che in quel periodo ha la qualità di locatore, (cfr Cass. n. 22669/04, Cass. n. 8329/01, Cass. n. 15021/04), con la conseguenza che la successione dell'acquirente, salvi diversi accordi di cessione, consentiti nel nostro ordinamento come espressione del principio dell'autonomia contrattuale delle parti, non comporta il trasferimento al nuovo proprietario della situazione debitoria e creditoria, maturatasi in capo al precedente proprietario, nel periodo antecedente all'acquisto del bene locato (Cass. n. 2751/2015).

La clausola con cui le parti stabiliscono che il contratto possa sciogliersi in caso di vendita del bene (pur prevista dall'art. 1603 c.c.) è nulla per espressa previsione dell'art. 7, L. 392/1978 (anche se la giurisprudenza ha stabilito delle eccezioni, per es. nella sentenza Cass. SS.UU. n. 458/94, in caso di fallimento).

Articolo: Cambio di proprietà nella locazione
Valutazione: 3.40 / 6 basato su 5 voti.

Cambio di proprietà nella locazione: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI Alert Commenti
Notizie che trattano Cambio di proprietà nella locazione che potrebbero interessarti
Agevolazioni fiscali per i proprietari

Agevolazioni fiscali per i proprietari

Il possesso di un immobile comporta la formazione di un reddito, che naturalmente è assoggettato al pagamento dell?IRPEF. Quindi i proprietari di unità...
Successione nel contratto di locazione

Successione nel contratto di locazione

Il contratto di locazione, come quasi tutti i contratti, vincola solamente le parti che lo sottoscrivono, ma la legge prevede delle eccezioni a questo principio.
Seconda scadenza del contratto di locazione 4+4

Seconda scadenza del contratto di locazione 4+4

Al termine del contratto di locazione 4+4, le parti hanno la possibilità di attivarsi per giungere a diverse conclusioni o di rimanere silenti per non cambiare nulla.
Affitto e obbligo di APE

Affitto e obbligo di APE

In occasione di un contratto di affitto in quali casi bisogna dotarsi di Attestato di Prestazione Energetica, allegarlo al contratto o consegnarlo al conduttore?...
Gravi motivi del conduttore per il recesso dal contratto di locazione

Gravi motivi del conduttore per il recesso dal contratto di locazione

Il recesso del conduttore per gravi motivi per essere esercitabile senza poter essere contestato deve fondarsi su motivi reali e deve essere comunicato nei modi di legge.
Registrati come Utente
274836 UTENTI REGISTRATI
Registrati come Azienda
21009 AZIENDE REGISTRATE
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
    • Smoby sponge bob secchiello (7600040217)
      Smoby sponge bob secchiello...
      4.74
    • Miele blizzard cx1 excellence (garanzia italia)(ritiro gratuito presso punto vendita di busto arsizio)
      Miele blizzard cx1 excellence...
      280.00
    • Alpina htj550 tagliasiepe (garanzia italia)(ritiro gratuito presso punto vendita di busto arsizio)
      Alpina htj550 tagliasiepe...
      128.35
    • Savioli bilancia digitale portatile da cucina 0 - 30 kg, frazione 1 gr
      Savioli bilancia digitale...
      158.59
    • Mercatino dell' usato
      Mercatino dell' usato...
      1.00
    • Vendita porte interne
      Vendita porte interne...
      90.00
    • Mercatino nora banco vendita in legno
      Mercatino nora banco vendita in...
      64.00
    • Cucina cucine su misura mmilano, progettazione e vendita
      Cucina cucine su misura mmilano,...
      1200.00
    • Black & decker kw900e-qs - fresatrice, 1200w
      Black & decker kw900e-qs -...
      79.35
    • Beghelli 3330 - purificatore acqua e gasatore macchina dell'acqua
      Beghelli 3330 - purificatore acqua...
      68.90
    • Hoover scopa elettrica senza fili cordless ricaricabile senza sacco tecnologia ciclonica filtro epa potenza 26,4 v - athen evo - atv264bm 011
      Hoover scopa elettrica senza fili...
      137.01
    • Staff ice produttore di ghiaccio cubetti cavi, 22kg / 24h
      Staff ice produttore di ghiaccio...
      789.34
    • Mercatino max banco vendita in legno
      Mercatino max banco vendita in...
      100.00
    • Ristrutturazioni di pregio
      Ristrutturazioni di pregio...
      500.00
    • Cucina giocatollo all in one in legno
      Cucina giocatollo all in one in...
      128.00
    • Vendita e manutenzione elettrodomestici Milano
      Vendita e manutenzione...
      33.00
    • Hoover scopa elettrica senza fili cordless ricaricabile senza sacco filtro epa potenza 20.4 v - athen evo atv204gb 011
      Hoover scopa elettrica senza fili...
      118.94
    • Velcoc zerbino cocco c-fondo in vinile 45x80cm marrone velcoc (unità vendita 1 pz.)
      Velcoc zerbino cocco c-fondo in...
      11.28
    • Morelli fontana da giardino in ghisa mod. milano mini trevi morelli - arredo esterno
      Morelli fontana da giardino in...
      176.00
    • Kettler altalena basic 1 singola con 1 seggiolino a tavoletta - kettler - cod. 8380-100 altalene offerta in vendita su timesport24
      Kettler altalena basic 1 singola...
      129.00
    • Idrospazzola Wippy Car Claber
      Idrospazzola wippy car claber...
      9.30
    • Sistema di raccolta acqua piovana Velletri Roma e dintorni
      Sistema di raccolta acqua piovana...
      4500.00
    • Finestra alluminio trial val q
      Finestra alluminio trial val q...
      200.00
    • Cucina all in one deluxe
      Cucina all in one deluxe...
      128.00
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Immobiliare.it
  • Mansarda.it
  • Faidacasa.com
  • Weber
  • Officine Locati
  • Onlywood
  • Black & Decker
  • Faidatebook
MERCATINO DELL'USATO

° pianoforte verticale in perfetto...

€ 900.00
foto 4 Parma
Scade il 31 Dicembre 2017

Lavabo in kerlite

€ 600.00
foto 6 Torino
Scade il 31 Luglio 2017

Divano 3 posti in pelle

€ 850.00
foto 2 Napoli
Scade il 14 Luglio 2017

Ventil convettori marca joannes

€ 50.00
foto 2 Cuneo
Scade il 30 Giugno 2017
VENDI SUBITO IL TUO USATO DI CASA
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
86552

Utilizzo dei Cookie

Questo sito utilizza cookie propri e di terze parti, navigando ne accetti l'utilizzo. Leggi l'informativa.