Gestione condominio: come calcolare l'esercizio di riferimento?

Gestione condominio

Gestire un condominio vuol dire assumere un incarico che consiste nel compimento di atti giuridici in favore di un insieme di persone.


Chi si occupa di amministrazioni condominiali lo sa, l'incarico di gestione del condominio è assimilabile a un contratto di mandato.

L'amministratore, accettato l'incarico, diviene mandatario dei condòmini, o forse è più corretto dire del condominio, e così è tenuto a porre in essere una serie di atti e fatti: adempimenti previsti espressamente dalla legge (es. artt. 1129-1130 c.c.), ovvero comunque collegati a quelli indicati specificamente dalle norme (art. 1708 c.c.).

Quanto dura la gestione di un condominio? Come calcolare la durata? Su quali aspetti incide l'individuazione della periodo di gestione del condominio?

Durata gestione condominio

La durata della gestione del condominio è annuale.

Non vi sono dubbi su questo aspetto. L'art. 66 disp. att. c.c. fa riferimento all'assemblea ordinaria annuale.

L'art. 1135 c.c. specifica che l'assemblea ordinaria approva il rendiconto annuale dell'amministratore; e ancora lo stesso art. 1135 c.c. attribuisce all'assemblea la competenza di approvare il preventivo per le spese occorrenti durante l'anno. Non solo: l'art. 1129 c.c. stabilisce che l'incarico dell'amministratore ha durata annuale. Inoltre, l'art. 63 disp. att. c.c. individua in un biennio (cioè in due gestioni) la responsabilità solidale tra cedente e cessionario di un'unità immobiliare in condominio, in relazione ai debiti condominiali.


Individuata la dimensione annuale della gestione condominiale, dimensione che riguarda tanto la contabilità quanto le amministrazioni condominiali, è utile comprendere come si debba calcolare questo periodo.

Gestione condominio: calcolo del periodo

Il problema del calcolo del periodo di gestione condominio lo si è posto principalmente in relazione a quanto stabilito dall'art. 63 disp. att. c.c. in relazione alla citata solidarietà tra neo condòmino ed ex condòmino.

Il dilemma, se così si può dire, riguarda il punto di partenza del calcolo del periodo: anno solare – 1/1 31/12 – o anno di gestione, che ad esempio può essere 1/6 -30/5?

Al riguardo si è pronunciata la Corte di Cassazione, affermando che le annualità, cui fa riferimento l'art. 63 disp. att. c.c., comma 2 vanno riferite al periodo annuale costituito dall'esercizio della gestione condominiale, periodo che non necessariamente coincide con l'anno solare.

Questa conclusione, dicono i giudici, è il naturale approdo pienamente coerente col principio della cosiddetta dimensione annuale della gestione condominiale (tra le tante sentenze in materia ricordiamo Cass. 21 agosto 1996 n. 7706, ed anche Cass. 20 settembre 2013 n. 21650 e Cass. 22 marzo 2017 n. 7395).


Si badi, sfugge spesso e la prassi porta a far coincidere il periodo di esercizio con la durata dell'incarico di amministratore, ma non sempre è così. Se l'amministratore è nominato a maggio, la dimensione annuale del suo incarico porta a dire che la prima scadenza avviene nel maggio dell'anno successivo, sicché, qualora egli presentasse all'assemblea il rendiconto a febbraio, ben potrebbe (laddove non gli sia richiesto) non inserire all'ordine del giorno l'argomento nomina/rinnovo/revoca amministratore, poiché sarebbe ancora nel pieno del suo incarico.

Periodo gestione condominio e riflessi sui rapporti giuridici

Se la gestione condominiale cioè l'esercizio del condominio segue l'anno comune e quindi va dall'1 gennaio al 31 dicembre, allora chi acquista una casa in condominio sarà responsabile in solido per il periodo dell'anno (solare e di gestione coincidenti) precedente al giorno di acquisto dell'abitazione, e per quello precedente.

Ipotizzando che Tizio abbia acquistato l'abitazione il giorno 20 giugno 2018, egli sarà responsabile in solido verso il condominio per i debiti del suo predecessore per l'anno 2017 e per il periodo 1 gennaio – 20 giugno 2018, poiché dopo sarà lui il titolare delle obbligazioni condominiali.

Se la gestione condominiale segue un altro periodo, per ipotesi 1/06 – 31/05, allora i debiti seguiranno questo periodo, non l'anno comune.

Esempio: Caio acquista l'abitazione il 20 giugno 2018. Egli sarà responsabile in solido per l'anno di gestione nel corso del quale è avvenuto l'acquisto, cioè per il periodo 1/06 – 20/06 e per l'anno di gestione precedente, cioè 1/06/2017 – 30/05/2018. Non tutto il 2017, quindi ma solamente sette mesi (giugno-dicembre).

È utile rammentare che colui che cede l'abitazione resta obbligato in solido con l'acquirente fintanto che non sia prodotta all'amministratore copia autentica dell'atto notarile di cessione, ovvero dichiarazione equivalente rilasciata dal medesimo notaio rogante (il riferimento a quest'ultimo atto non è citato nel quinto comma dell'art. 63 disp. att. c.c. che stabilisce questa regola, ma esso è stato considerato equiparabile dal Consiglio del notariato).

Amministrazioni condominiali, periodo gestione condominio e conseguenze per gli inadempimenti

L'amministratore di condominio deve rendere il conto della gestione annuale e deve presentarlo all'assemblea entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio.

Centottanta giorni che si contano non dalla fine dell'anno, ma dalla fine dell'anno di gestione, cioè dal momento in cui la gestione annuale condominiale deve considerarsi conclusa.

Se i centottanta giorni non sono rispettati, allora l'amministratore rischierebbe un'azione di revoca giudiziale configurandosi questo inadempimento quale grave irregolarità che può portare fino al sollevamento dall'incarico ad opera dell'Autorità Giudiziaria.

Spetta all'amministratore in carica al momento della scadenza del termine di centottanta giorni presentare il rendiconto all'assemblea, sia pur chiaramente sulla base della contabilità tenuta dal predecessore, nel caso di subentro a ridosso della conclusione dell'anno di gestione.