Balconi e terrazzi: manutenzione in condominio

NEWS DI Manutenzione condominiale
Quando balconi e terrazzi richiedono una manutenzione questi sono spesso oggetto di discussione nelle riunioni condominiali, e allora come vanno ripartite le spese a seconda dei casi?
05 Gennaio 2009 ore 11:30
Arch. Carmen Granata

Balconi e terrazzi richiedono una frequente manutenzione ed è per questo che sono spesso oggetto di discussione nelle riunioni condominiali.
Poiché esistono tipologie differenti, è utile vedere come vanno ripartite le spese a seconda dei casi.Balconi e terrazzi

I balconi sporgenti, quelli in aggetto dalla facciata, appartengono in teoria al proprietario dell'appartamento corrispondente, a cui ne spetterebbe la manutenzione.

In realtà, in base all'art. 1125 del codice civile, se questo tipo di balcone fa da soffitto all'appartamento sottostante, spettano al proprietario dell'appartamento corrispondente le spese per la manutenzione del pavimento, mentre al proprietario dell'appartamento sottostante spettano quelle della parte che fa da soffitto.

La manutenzione del frontalino, cioè il cordolo sporgente che corre lungo tutta la facciata, balconi compresi, spetta a tutto il condominio, in base ai millesimi di proprietà, così come quella di elementi che non hanno una funzione pratica, come stucchi e decori.

Invece la manutenzione della ringhiera, che ha una funzione pratica, spetta al proprietario del balcone.
Per i ballatoi, cioè quelle balconate che servono più appartamenti, si applicano le stese regole.
Quindi la loro manutenzione e ricostruzione spetta ai proprietari di tutti gli appartamenti serviti, tranne alcune spese.

Il rivestimento del parapetto, infatti, che fa parte della facciata, è una spesa che compete all'intero condominio.


I balconi a castello sono quelli incassati nel perimetro dell'edificio.
Poiché le loro strutture fanno parte delle strutture dell'edificio, le spese di rifacimento devono essere affrontate dall'intero condominio per la parte relativa alla trave portante, dal proprietario del piano del balcone per la parte di pavimento e da quello del piano sottostante per la parte di soffitto.
TerrazzoI lastrici solari sono le terrazze di copertura degli edifici.
Sia che siano accessibili, sia che servano solo da riparo agli agenti atmosferici, le spese vanno comunque ripartite tra tutti i condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà.
Se però, al momento del rogito, il lastrico è stato dato in proprietà esclusiva al proprietario dell'ultimo piano, cambiano i criteri di ripartizione delle spese.
In questo caso la manutenzione tocca per un terzo al proprietario e per i restanti due terzi a tutti i condomini per i quali quel lastrico funge da tetto, compreso il proprietario.
Discorso analogo vale per i terrazzi a livello, che non sono altro che lastrici solari che coprono solo una parte dell'edificio.

Il proprietario del lastrico solare ha anche il diritto di costruirvi un altro piano, purché ciò sia consentito dalla strumentazione urbanistica e non pregiudichi l'estetica e la statica dell'edificio.

Alle stesse condizioni la legge concede anche di poter trasformare una finestra in porta-finestra e di costruire un nuovo balcone, a meno che non si danneggino gli interessi degli altri condomini.

È più semplice la costruzione su una facciata interna dell'edificio, mentre per quelle che prospettano sulla strada, è necessario che la costruzione non contrasti con il decoro estetico dell'edificio ed urbanistico della strada.Veranda
Chiudere un balcone o un terrazzo con una veranda, anche smontabile, significa per la legge aumentare la superficie e il volume abitabile dell'alloggio.
Per questo motivo si tratta di un'operazione che può essere eseguita solo con uno specifico Permesso di costruire.
L'installazione di una tenda, invece, è possibile almeno in linea di principio, infatti non occorrono permessi comunali e l' assemblea condominiale non può opporsi, a meno che non si presentino pregiudizi estetici.

Esistono però delle eccezioni.

Il regolamento condominiale può imporre che le tende abbiano tutte la stessa struttura e lo stesso colore, per il decoro architettonico dell'edificio.
La stessa condizione può essere prevista anche da alcuni regolamenti edilizi.
Inoltre le tende non devono impedire il “diritto di veduta” dei vicini, cioè la possibilità di guardare di fronte o di lato dalle proprie finestre.

riproduzione riservata
Articolo: Balconi e terrazzi
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Balconi e terrazzi: Commenti e opinioni


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  • Francescobart
    Francescobart
    Lunedì 3 Aprile 2017, alle ore 16:49
    Ho una domanda da fare Abito in un condominio tipica casa di ringhiera. Su due piani Ci sono dei lavori da fare  sui balconi per metterli in sicurezzaI due balconi sono parti comuni assieme hai ballatoio. Sia il balcone del secondo piano che fa anche da copertura al primo piano.sono da sistemare in quanto nelle parti sottostanti.del primo e del secondo piano.ci sono delle grosse crepe Che potrebbero staccarsi. Ma non è proprio sicuro.Chiedevo la spesa per i lavori da fare di chi è di competenza. Sono da considerarsi in millesimi.oppure a nucleo familiare. In quanto questi balconi  sono prati comuniVi ringrazio  saluti francesco
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Francescobart
      Martedì 4 Aprile 2017, alle ore 10:16
      La spesa dei lavori di risanamento dei balconi va ripartita in base ai millesimi di proprietà generale, tabella A. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Gariele Bartolozzi
    Gariele Bartolozzi
    Martedì 16 Agosto 2016, alle ore 13:00
    Non trovo rispondenza con il C.C., la norma che divide la manutenzione di un balcone tra piano proprio (soletta) e inferiore ( cielino) quando il cielino del balcone inferiore è rovinato ( crollo di calcinacci sul balcone dalla soletta mal manutenuta causa impianti esistenti di irrigazione fioriere posizionati senza riguardo per la struttura della soletta stessa )
    rispondi al commento
  • Anonymous
    Anonymous
    Mercoledì 18 Giugno 2014, alle ore 12:15
    Il sistema più sicuro può conoscerlo solo il tecnico che ha redatto il preventivo e che quindi ha effettuato il sopralluogo. Comunque sulla sicurezza non bisogna mai risparmiare.
    rispondi al commento
  • Alessandrorosanova
    Alessandrorosanova
    Mercoledì 18 Giugno 2014, alle ore 12:01
    Buongiorno. Nel mio condominio (18 unità su 6 livelli e un piano terra destinato al commercio ) devono essere rifatti i cornicioni di copertura del lastrico solare. Un preventivo portato in assemblea parlava di cifre notevoli visto che necessitava l'uso di ponteggi mobili autosollevanti. La mia domanda è: il ponteggio è obbligatorio? O si può fare un ponteggio a sbalzo dal piano inferiore o si può lavorare in sicurezza dal lastrico? Grazie mille
    rispondi al commento
  • Paolo
    Paolo
    Martedì 10 Dicembre 2013, alle ore 18:23
    La sostituzione della tenda da sole sul balcone fronte strada, necessita di autorizzazione condominiale?
    L'art 832 del c.c. è o no a tutela della proprietà all'interno del condominio?
    Ringrazio in attesa.
    rispondi al commento
  • Guglielmo
    Guglielmo
    Domenica 1 Dicembre 2013, alle ore 21:21
    Abito in un condominio dove devono essere fatti dei lavori ai terrazzi (del tipo aggettanti) i lavori per il calpestio consistono nello svellimento del pavimento, guaina e posa in opera di nuovo pavimento, invece per il soffitto bisogna spicconare l'intonaco malandato e rifacimento dello stesso, vorrei sapere come devono essere ripartite le spese?
    Grazie.
    rispondi al commento
  • Deborah
    Deborah
    Domenica 1 Dicembre 2013, alle ore 15:39
    Salve, vorrei porre un quesito: il proprietario di un immobile sito a piano terra di un fabbricato condominiale ha un balcone sito all'interno del cortile condominiale, e per motivi di sicurezza vorrebbe mettere un portoncino blindato o cancello blindato come protezione della porta finesta.
    E' necessario una semplice comunicazione all'urbanistica, oppure bisogna votare a maggioranza nell'ambito dell'assemblea condominiale?
    Grazie.
    rispondi al commento
  • Rolando  Cenciarelli
    Rolando Cenciarelli
    Mercoledì 23 Ottobre 2013, alle ore 15:31
    Vorrei sapere per cortesia se in un balcone coperto dove è già stato ripristinato il frontalino e messe già le soglie, pavimento perfetto senza infiltrazioni con cortina nel perimetro, è giusto smantellare il pavimento per mettere la guaina per non avere infiltrazioni?
    Nel caso non doveva essere messa prima di repristinare i fronalini e farla girare sotto le soglie?
    Gradirei una risposta urgente.
    Grazie.
    rispondi al commento
  • Lisa
    Lisa
    Martedì 22 Ottobre 2013, alle ore 12:19
    Buongiorno, abito in una palazzina di tre piani, io abito al primo piano e sotto di me ci sono i garage.
    Domenica dal poggiolo del piano superiore si è staccato un pezzo di cemento.
    Quando ristruttureremo i poggioli, io devo pagare i lavori solo per il mio o anche quelli del piano superiore?
    Come bisogna suddividere le spese?
    Grazie per la gentile risposta.
    rispondi al commento
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