Cosa si intende per attività edilizia libera

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Alcuni interventi possono essere realizzati senza titolo abilitativo: vediamo quali sono e di quale documentazione bisogna munirsi per la redazione della pratica.
Attività edilizia libera
Arch. Ilenia Pizzico

Titoli abilitativi e Attività edilizia libera


Il Titolo II del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, il cosiddetto Testo Unico dell'edilizia, è dedicato ai Titoli abilitativi, ossia quell'insieme di documenti atti a comunicare la sussistenza o la previsione di modifiche e trasformazioni sul patrimonio edilizio.

documenti attività edilizia liberaLo scambio di documentazione avviene tra il proprietario dell'immobile o avente diritto e il Comune nel quale è sito lo stesso; alcuni dei titoli abilitativi dovranno contenere documenti a firma di un tecnico abilitato che asseveri e descriva tecnicamente le lavorazioni previste.

A seconda dell'entità della trasformazione esistono diversi titoli abilitativi: in ordine crescente, si ha l'Attività Edilizia Libera, la Comunicazione di Inizio Lavori, senza e con asseverazione, la Segnalazione Certificata di Inizio Attività, la Denuncia di Inizio Attività e, per nuove costruzioni o ristrutturazioni con modifica della sagoma, il Permesso di Costruire.

In questo articolo ci occuperemo di descrivere gli interventi eseguibili senza alcun titolo abilitativo e quindi definiti di attività edilizia libera.


Quali sono gli interventi di edilizia libera


Al comma 1 dell'art. 6 del Testo Unico, denominato Attività edilizia libera, vengono elencati gli interventi rientranti in questa categoria:
- gli interventi di manutenzione ordinaria di cui all'articolo 3, comma 1, lettera a) ivi compresi gli interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW;
- gli interventi volti all'eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio;
- le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato;
- i movimenti di terra strettamente pertinenti all'esercizio dell'attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;
- le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell'attività agricola.

Le suddette lavorazioni devono comunque essere realizzate nel rispetto degli strumenti urbanistici comunali, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all'efficienza energetica nonché delle disposizioni contenute nel Codice dei beni culturali e del paesaggio.

attività edilizia libera manutenzioneLa tipologia di intervento che più ci interessa e che più di frequente ricorre negli edifici a destinazione residenziale è quella relativa alla manutenzione ordinaria; nello specifico per interventi di manutenzione ordinaria si intendono opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Al comma 2 si descrivono, invece, le tipologie di lavorazione che rientrano sì nell'attività edilizia libera, ma che devono essere denunciate attraverso la trasmissione, anche per via telematica, dell'inizio lavori; esse sono:
- gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all'articolo 3, comma 1, lettera b), ivi compresa l'apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell'edificio;
- le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni;
- le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;
- i pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A);
- le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici;
- le modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d'impresa, sempre che non riguardino le parti strutturali, ovvero le modifiche della destinazione d'uso dei locali adibiti ad esercizio d'impresa.

attività edilizia libera manutenzioneAnche in questo caso è opportuno specificare quali siano le lavorazioni rientranti nella categoria manutenzione straordinaria, ossia le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso.

Per questo intervento è necessario che la documentazione attestante l'inizio lavori sia corredata dall'asseverazione di un tecnico che dichiari la conformità delle lavorazioni agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti, la compatibilità con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico e l'assenza di modifiche alle parti strutturali dell'edificio.

La comunicazione deve contenere, infine, i dati identificativi dell'impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori.


Attività edilizia libera e detrazioni fiscali


attività edilizia libera detrazioniAnche per alcune delle lavorazioni rientranti in attività edilizia libera sono previste le agevolazioni fiscali vigenti: nello specifico le opere di manutenzione ordinaria, ma solo se riguardano parti comuni di edifici residenziali, e opere di manutenzione straordinaria su singole unità abitative o sulle parti comuni.

Sono previste, però, alcune eccezioni; pertanto vi invito a consultare questo articolo sul tema.

Tra la documentazione da conservare ed esibire in caso di necessità, sono richieste le abilitazioni amministrative. Ma cosa conservare se la normativa non prevede alcun titolo abilitativo?
È necessario, semplicemente, redigere una dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà in cui indicare la data di inizio dei lavori e attestare che gli interventi realizzati rientrano tra quelli agevolabili.

Per ulteriori indicazioni, sul sito dell'Agenzia delle Entrate è disponibile la Guida alle agevolazioni fiscali costantemente aggiornata e contenente tutte le informazioni e le specifiche in merito.

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