Comprare casa con le aste immobiliari dismissive

Cosa sono le aste immobiliari dismissive

Quando un immobile di proprietà dello Stato o di un ente pubblico non assolve più alle esigenze per le quali era destinato, lo Stato o l'ente pubblico può decidere di metterlo in vendita, ricavando denaro da investire in altri settori di interesse pubblico.

Se l'immobile è affittato, la pubblica amministrazione rivolge l'offerta di acquisto agli inquilini, che possono acquistare a condizioni privilegiate. Se invece l'immobile non è affittato o nessun inquilino è interessato ad acquistare, si procede con altra modalità di vendita.

Le aste immobiliari dismissive rappresentano la procedura attraverso cui lo Stato o l'ente pubblico offrono in vendita il bene immobile. Ricordiamo che rientrano fra i beni immobili i terreni, gli appartamenti, le cantine, le autorimesse, gli interi edifici, i capannoni, ecc.

Le regole di partecipazione alle aste immobiliari dismissive sono riportate in un disciplinare redatto dalla pubblica amministrazione. Solitamente i disciplinari sono simili tra loro per quanto riguarda le linee generali, ma è sempre consigliabile esaminarli bene per eventuali particolarità, che, se non osservate, possono comportare l'esclusione dall'asta.

Chiunque può partecipare alle aste dismissive. Lo possono fare i singoli cittadini per comprare la casa di famiglia, i professionisti per comprare il proprio studio, le aziende per comprare edifici da adibire a sede delle loro attività, ecc..

Vantaggi delle aste immobiliari dismissive

Molti acquirenti optano per le aste dismissive per vari motivi. Il primo è senz'altro economico. Infatti il prezzo di partenza dell'asta è solitamente inferiore al prezzo di mercato.

Altre motivazioni sono legate alla sicurezza dell'acquisto (i beni sono immuni da pesi o ipoteche) e alla trasparenza della procedura (tutti gli interessati concorrono in posizione di parità di trattamento e la procedura riduce al minimo la possibilità di fenomeni di corruzione o altri eventi illegali).

Ulteriore vantaggio sono eventuali agevolazioni di tipo urbanistico. In molti casi è concesso all'acquirente di presentare domanda di sanatoria nel caso in cui sussistano difformità dell'immobile acquistato rispetto al progetto originario.

Avviso d'asta e pubblicità

La pubblica amministrazione redige l'elenco degli immobili che intende dismettere e per ognuno effettua una valutazione fissando sia il corrispettivo minimo che è disposta ad accettare, sia il prezzo base d'asta. Contemporaneamente sceglie i notai da incaricare per la verifica della documentazione inerente gli immobili e per la procedura d'asta.

La pubblica amministrazione procede poi con la redazione di un avviso d'asta, che deve essere pubblicizzato mediante quotidiani, siti web o altre forme ritenute opportune e mirate a far conoscere l'intenzione alla dismissione degli immobili al maggior numero possibile di persone.

L'avviso d'asta contiene l'elenco degli immobili, le modalità in cui è possibile prenderne visione, le modalità di accesso alla documentazione, le condizioni di vendita, la data dell'asta, il nome del notaio incaricato e le modalità di partecipazione all'asta.

Fase delle offerte segrete

Gli interessati a partecipare all'asta presentano un'offerta scritta al notaio incaricato nel giorno e nelle modalità indicate nel disciplinare. La somma proposta deve essere indicata e consegnata in plico chiuso e deve essere di importo pari o superiore al prezzo base d'asta. L'offerta deve essere poi accompagnata da una cauzione di garanzia (di solito viene chiesto un importo parti al 10% del prezzo base d'asta) e dai documenti richiesti nel disciplinare (ad esempio la domanda di partecipazione all'asta sottoscritta dall'offerente, copia del documento d'identità, ecc.).

Nel giorno stabilito dall'avviso d'asta il notaio procede all'apertura dei plichi, verificandone la completezza e la conformità alle regole stabilite. Il notaio redige poi una graduatoria delle offerte segrete valide e provvede all'aggiudicazione dell'immobile al soggetto che ha presentato l'offerta più elevata, oppure passa allo svolgimento della seconda fase delle offerte palesi. La seconda fase avviene qualora vi siano più offerte e il disciplinare non preveda l'aggiudicazione di quella più alta, ma la competizione fra quelle più alte, o, in alternativa, quando il disciplinare preveda l'aggiudicazione dell'offerta più alta, ma sono presenti più offerte alte dello stesso importo.

Fase delle offerte palesi

Le persone fisiche e giuridiche ammesse a questa fase, sempre che siano ancora intenzionate a partecipare, presentano al notaio offerte in aumento rispetto all'offerta segreta più alta. Decorso il termine per un ulteriore aumento, il notaio aggiudicherà l'immobile al soggetto che presenta l'ultima offerta palese più alta.

Fase delle offerte residuali

Quando il notaio verifica l'inesistenza di valide offerte segrete, si procede con la fase delle offerte residuali, ossia offerte di importo pari o ridotto al prezzo base d'asta. Queste offerte vanno consegnate al notaio nel medesimo periodo previsto dalle offerte segrete e con le medesime modalità fissate nel disciplinare.

Lo stesso giorno in cui si svolge l'asta, il notaio incaricato delle offerte residuali, dopo che le fasi delle offerte segrete e palesi si sono concluse, redige un verbale dove riporterà:
- la mancata aggiudicazione degli immobili che non sono stati oggetto di offerte segrete, palesi o residuali;
- l'aggiudicazione degli immobili per i quali risulti un'unica offerta residuale valida;
- lo svolgimento di una gara di offerte in aumento tra i soggetti che hanno presentato un'offerta residuale per lo stesso immobile e quindi l'aggiudicazione dell'offerta più elevata.

Fase di compravendita

Indipendentemente dalla fase in cui si verifichi l'aggiudicazione, l'aggiudicatario ha l'obbligo di versare l'importo offerto seguendo le modalità indicate nel disciplinare e di stipulare l'atto notarile di compravendita.

L'atto di trasferimento è seguito in genere dal notaio che ha curato l'asta, al quale l'aggiudicatario verserà le imposte e le spese e al quale si affiderà per ogni tipo di consiglio e suggerimento.