Assicurazione condominiale

Assicurazione del condominio negli edifici

L'assicurazione condominiale è obbligatoria?

La risposta è negativa; ad oggi, chi afferma il contrario dice il falso.

Nessun condominio, nemmeno dopo l'approvazione della così detta riforma del condominio è obbligato a stipulare una polizza assicurativa condominiale.

Unica eccezione: una prescrizione in tal senso contenuta in una deliberazione o nel regolamento assembleare o contrattuale.

In questo contesto è utile approfondire il concetto di assicurazione condominiale, la competenza a stipulare tale contratto e al fine di evitare ogni fraintendimento una distinzione con l'assicurazione richiesta all'amministratore al momento dell'assunzione dell'incarico.

È utile ricordare che l'art. 1882 c.c. definisce l'assicurazione come il contratto col quale l'assicuratore, verso pagamento di un premio, si obbliga a rivalere l'assicurato, entro i limiti convenuti, del danno ad esso prodotto da un sinistro, ovvero a pagare un capitale o una rendita al verificarsi di un evento attinente alla vita umana.

Polizza condominiale

L'assicurazione condominiale, molto più spesso nota come polizza globale fabbricati, è un contratto stipulato dal condominio con una compagnia assicurativa che prevede, a fronte del pagamento di una somma di denaro (il così detto premio) l'assunzione del rischio da parte dell'assicuratore in relazione a determinati danni derivanti dalle parti comuni dell'edificio e che potrebbero occorrere ai condomini o a terzi.

Chiaramente il contenuto del contratto e di conseguenza il premio che dev'essere corrisposto variano di caso in caso; alcuni esempi, però, possono essere utili per chiarire la portata della definizione.

Un condomino subisce un danno da infiltrazione proveniente da una tubatura condominiale (es. colonna di scarico delle acque luride); quasi tutte le polizze contengono una specifica ipotesi di intervento dell'assicurazione volto a risarcire il danno.

Un calcinaccio cade dalla facciata dell'edificio e reca danno a cose e/o persone: l'assicurazione interviene per risarcire i danni.

È evidente, si ribadisce, che è necessario leggere con attenzione le condizioni di polizza sia per comprendere se la medesima preveda una franchigia, sia per comprendere quali fenomeni sono coperti dal contratto ed a che condizioni.

Firma dell'assicurazione condominiale

Nei condomini che hanno un amministratore la competenza a firmare il contratto è di questo soggetto.

Competenza a firmare non vuol dire potere di agire autonomamente; diffidate da quelle compagnie assicurative o da quegli amministratori che vi dicono il contrario.

In senso contrario, infatti, si esprime ormai da tempo la Cassazione, la quale è costante nell'affermare che l'amministratore non è legittimato a concludere il contratto d'assicurazione del fabbricato se non abbia ricevuto la autorizzazione da una deliberazione dell'assemblea dei partecipanti alla comunione.

A questa conclusione deve pervenirsi per la decisiva ed assorbente considerazione che la disposizione dell'art. 1130 c.c., comma 4 obbligando l'amministratore (l'amministratore deve compiere) ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, ha inteso chiaramente riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto d'assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la norma dell'art. 1130 c.c., ma ha come suo unico e diverso fine quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell'edificio danneggiato (così Cass. 3 aprile 2007 n. 8233).

La situazione, altra nota importante, non è variata con l'approvazione ed entrata in vigore della riforma.

Insomma è l'assemblea a dover deliberare la stipula del contratto; in assenza di specifiche indicazioni legislative le maggioranze necessarie sono quelle previste per le normali deliberazioni, ossia:

a) in prima convocazione sarà necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi;

b) in seconda convocazione sarà necessario il voto favorevole della maggioranze degli intervenuti e di almeno 333 millesimi (cfr. art. 1136, secondo e terzo comma, c.c.).

È sempre meglio che, oltre a deliberare la stipula del contratto, l'assise indichi la compagnia o quanto meno dia all'amministratore delle informazioni quanto più dettagliate possibili sul contratto desiderato; in tal senso, quindi, è bene che si arrivi in sede di deliberazione con uno o più preventivi di una compagnia assicurativa.

Che cosa succede se l'amministratore firma un contratto pur non avendone i poteri?

Due le possibili soluzioni:

a) l'assemblea può ratificare la stipula (cfr. art. 1399 c.c.);

b) se manca il placet, il contratto dev'essere considerato invalido e l'amministratore dovrà essere ritenuto responsabile vero l'assicurazione e verso il condominio. Il tutto, chiaramente, necessita di una verifica giudiziaria.

Conservazione del contratto di assicurazione

Il contratto di assicurazione dev'essere conservato dall'amministratore assieme a tutti gli altri documenti condominiali. Come per il resto della documentazione, ogni condomino ha diritto di prenderne visione ed estrarne copia a proprie spese (cfr. artt. 1129-1130 c.c.).

Siccome dal contratto si può comprendere quali sono gli eventi garantiti dalla compagnia assicurativa, è consigliabile dotarsi di una copia chiedendola al proprio amministratore.

Differenze con la polizza dell'amministratore

L'assicurazione condominiale non dev'essere confusa con la polizza dell'amministratore.

Quest'ultima può essere richiesta dal condominio per vedersi tutelato dagli eventuali danni che possono derivare dall'espletamento del proprio mandato.

Tre elementi distintivi balzano all'occhio:

1) nemmeno questa polizza è obbligatoria;

2) ha un oggetto completamente diverso dall'assicurazione condominiale;

3) si stipula a favore dell'amministratore e non del condominio.

In questo contesto, pertanto, mentre il costo della polizza a favore del condominio dev'essere pagato dai condomini in ragione dei millesimi di proprietà, il premio di quella richiesta all'amministratore dev'essere corrisposto direttamente da quest'ultimo.