L'assemblea di condominio è competente a decidere sull'amministrazione e la conservazione delle cose comuni.
Il regolamento di condominio, atto adottabile dall'adunanza dei condomini con le maggioranze previste per la nomina dell'amministratore (maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno 500 millesimi), deve contenere le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione (art. 1138, primo comma, c.c.).
In sostanza l'assise non può decidere su questioni attinenti le proprietà esclusive o sul diritto di proprietà dei condomini sulle cose comuni.
Per fare un esempio in relazione alle fattispecie citate, si pensi all'assemblea che, deliberando a maggioranza, vieti al condomino di destinare la sua unità immobiliare a studio professionale piuttosto che ad attività commerciale o ancora alla deliberazione, sempre votata a maggioranza, con la quale si decida di riservare l'uso di una parte comune solo ad alcuni comproprietari.
Gli esempi possono continuare anche in relazione alla ripartizione delle spese laddove sarebbe da considerarsi invalida una decisione dell'assemblea che senza il consenso dell'interessato, sulla base di un asserito suo maggior uso, gli addebiti una quota supplementare (o maggiore di spesa).
In tutte queste ipotesi le deliberazioni assembleari sarebbero nulle poiché aventi ad oggetto materie che non rientrano nella competenza dell'assemblea, o perché che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini (cfr. Cass. n. 4806/05).
Questo principio vale sempre?
In sostanza, è lecito domandarsi: le norme dettate in relazione alla competenza dell'assemblea possono essere derogate allargando la sfera d'intervento?
La risposta è positiva in quanto si tratta di materia disponibile, ossia di norme derogabili con l'espresso consenso delle parti interessate.
In tal senso, ad esempio, è stato detto che in materia di condominio degli edifici, i poteri dell'assemblea condominiale, fissati tassativamente dal codice, non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni sia a quelle esclusive, tranne che una siffatta invasione sia stata da loro specificamente accettata o nei singoli atti, o mediante approvazione del regolamento che la preveda, così che l'autonomia privata consente alle parti di stipulare o di accettare contrattualmente convenzioni e regole pregresse che, nell'interesse comune, pongano limitazioni ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti comuni, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprietà, senza che rilevi che l'esercizio del diritto individuale su di esse si rifletta o meno sulle strutture o sulle parti comuni.
Ne discende che legittimamente le norme di un regolamento di condominio - aventi natura contrattuale, in quanto predisposte dall'unico originario proprietario dell'edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini ovvero adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini - possono integrare la disciplina legale e prevedere, nell'interesse comune, limitazioni ai diritti dei condomini sia relativamente alla parti comuni sia riguardo al contenuto dei diritti individuali sulle parti di proprietà esclusiva, potendosi estendere tali divieti sia alle modifiche strutturali o esteriori del bene singolo sia a determinate utilizzazioni di esso.
(Cass. 11121/99; Cass. 9157/91; 6121/77; Cass. 13780/2004; e da ult. Cass. 8883/05) (così Cass. 14 dicembre 2007 n. 26468).
Riepilogando: l'assemblea, se i condomini sono espressamente d'accordo, può disciplinare l'uso delle cose di proprietà esclusiva ed i diritti sulle parti di proprietà esclusiva.
