L'assemblea è l'organo del condominio avente la funzione di gestione e conservazione delle cose comuni.In sostanza spetta all'assemblea, anche per mezzo dell'amministratore, decidere ed individuare il miglior modo per utilizzare le parti comuni.Quanto s'è detto, così in sintesi, è il frutto di unaserie di prese di posizione dottrinario-giurisprudenziali volte a delineare i poteri dell'assise ed i loro limiti.In una pronuncia del 2007, proprio in relazione alle competenze dell'adunanza dei condomini, la Cassazione ha avuto modo di dire che rientra nei poteri dell'assemblea del condominio il potere di disciplinare la gestione dei beni e dei servizi comuni, ai fini della migliore e più razionale utilizzazione di essi da parte dei condomini [...]. In definitiva, in tema di utilizzazione dei beni comuni, l'assemblea di condominio, con deliberazione presa a maggioranza, ha il potere di deciderne modalità concrete o di modificare, nell'interesse collettivo, quelle in atto ove accerti che queste sono divenute onerose ovvero che vanno sostituite con altre idonee modalità di utilizzo. In tal caso il provvedimento, se non sottrae il bene comune alla sua destinazione principale o non ne impedisce l'uso paritario a tutti i condomini secondo il loro diritto, ben può essere adottato a maggioranza, trattandosi di una modificazione delle modalità di utilizzazione del bene o di svolgimento del servizio, che non incidono sul diritto di cui sono titolari i singoli condomini (Cass. civ. n. 7711/2007).Queste affermazioni di per sà chiare ed inoppugnabili, alle volte, sollevano incertezze di fronte alla realtà quotidiana.Cosa può fare realmente l'assemblea per disciplinare l'uso di un bene comune senza ledere il diritto di proprietà dei singoli condomini?Che cosa può fare il condomino che si ritenesse leso da una decisione dell'assise?
Andiamo per ordine.L'assemblea può certamente disciplinare, ad esempio, l'orario di accensione e spegnimento dell'impianto di riscaldamento (nell'ambito delle fasce orarie previste dal dpr n. 412/93) ma non può in alcun modo decidere per la sua inutilizzazione.È evidente che alle volte il confine tra disciplina delle modalità d'uso e lesione del diritto individuale è molto sottile.Come dovrebbe essere considerata una deliberazione condominiale che, in un paesino di montagna, decide che i riscaldamenti, in pieno inverno, debbano funzionare solamente un'ora al giorno?In questi casi i condomini potrebbero impugnare le deliberazioni davanti al giudice di pace competente per territorio in quanto è a questo ufficio che la legge (art. 7 cpc) demanda la competenza esclusiva a conoscere delle cause concernenti la misura e la modalità d'uso dei servizi comuni.Nei casi dinegazione assoluta di mutazione di destinazione d'uso senza le maggioranze prescritte dalla legge i condomini potrebbero impugnare le deliberazioni rispettivamente per nullità o annullabilità nei modi e nei termini prescritti dalla legge.
