In teoria gli interventi di costruzione o l’ampliamento di un fabbricato, devono rispettare in toto le indicazioni previste in progetto che sinteticamente riguardano: l’ingombro planimetrico (superficie coperta), la volumetria dell’edificio, le dimensioni interne di alloggi, pertinenze, ecc.
Nella pratica, vi è una discordanza (tra questi valori e quelli rilevabili in sede esecutiva) derivata fondamentalmente dai mezzi adoperati in cantiere (tracciamento di tramezzature, strutture portanti, ecc.), che non possono paragonarsi alla precisione dei sistemi informatici Cad utilizzati per la progettazione.
Per fare un esempio, si pensi alla differenza tra, una linea tracciata sullo schermo di un PC ed una corrispondente in cantiere, eseguita su un piano sconnesso e con un pennarello avente uno spessore in punta di due/tre millimetri.
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È pur vero che attualmente sono disponibili dei sistemi a laser che consentono di eseguire tracciamenti più precisi, così come per le strutture portanti (interasse pilastri) tramite strumentazione topografica, ma alla fine, il tutto viene ricondotto alla manualità dell’operatore.
A queste discrepanze che, nei fatti sono di entità modesta, si associa l’eventuale errore umano che può comportare a incongruenze più o meno gravi.
Per far fronte a questo problema, è stato istituito il concetto di tolleranza di cantiere, ossia di un bonus che determina, in percentuale, la maggiore differenza delle dimensioni del manufatto (altezza, lunghezza, larghezza) rilevabili in corso d’opera, che incidono sui parametri edilizi (volumetria e superficie del fabbricato) riportati in progetto.
Questa piccola difformità non comporta nessuna presentazione di varianti architettoniche e né tantomeno di dichiarazioni da parte del Direttore dei Lavori.
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I valori espressi in percentuale che determinano l’errore massimo, conseguibile in sede di realizzazione delle opere, possono variare in base a diversi regolamenti comunali o leggi regionali.
Come esempio si prenda quanto riportato all’articolo 103 del R.E. del Comune di Milano (comma 1) che indica diverse percentuali in funzione dell’entità delle misure lineari, e che include tra l’altro, anche altri parametri utili alla definizione di questa norma.
Citando un altro caso, si riporta quanto previsto dall’articolo 7 della L.R. Sicilia n°37/85 che prescrive una percentuale del 3% come limite massimo per il superamento dei parametri edilizi.
Questa disciplina urbanistica è stata da poco regolamentata, a livello Nazionale, dall’articolo 5, comma 2, lettera a, n.5) della legge 106 del 2011, introdotto successivamente nel Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/01) al comma 2-ter, articolo 34.
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Nei fatti la norma stabilisce che: non si ha parziale difformità del titolo abilitativo in presenza di violazione di: altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta, che non eccedano, per singola unità immobiliare, il 2% delle misure progettuali.
Questo strumento legislativo diverrà di fatto un elemento di raffronto teso a riordinare le varie procedure riportate sui vari Regolamenti e leggi Regionali.
Un’altra considerazione riguarda il caso in cui la difformità, rientrante sempre all’interno della tolleranza prevista, incida sulle distanze tra confini, strade e fabbricati.
Per queste condizioni la questione si sposta su un fattore giuridico che lede il diritto dei terzi e quindi soggetta alla regolamentazione del Codice Civile.
Alla stessa stregua si pone l’ipotesi in cui la tolleranza incida su interventi edilizi eseguiti in fabbricati soggetti a vincolo paesaggistico.
In questo ambito, vi possono essere delle indicazioni locali come ad esempio per la Circolare n°7 del 2007 emanata della Città di Potenza (Unità di Direzione edilizia e Territorio), che prescrive l’inapplicabilità di questa procedura su edifici vincolati ai sensi della legge 1089/39.
Tra l’altro in questo documento vengono richiamati anche altri casi tra cui: distanze minime tra fabbricati, da confini di proprietà, confini stradali, all’allineamento dei fabbricati, ecc.
La verifica e la responsabilità di queste difformità spetta chiaramente al Direttore dei Lavori, nonché alla Impresa che esegue i lavori.
In ultima analisi, se la tolleranza di cantiere è un ottimo strumento per sanare queste lievi difformità edilizie, questa procedura non deve essere studiata a tavolino, prima dell’inizio dei lavori, e tale da determinare anzitempo l’aumento della volumetria e dell’ingombro del fabbricato.
arch. Emanuele Distefano
IMMOBILIARE
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