Il sopralzo dei fabbricati

Il diritto di sopralzo di un fabbricato

A questo proposito l'articolo 1127 del Codice civile dispone: Il proprietario dell'ultimo piano

dell'edificio può elevare piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.
La soprae

levazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono.
I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

Tale diritto spetta come abbiamo visto sia al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio (coperto da tetto o da lastrico), sia al proprietario esclusivo del lastrico di copertura.

Per sopraelevazione deve intendersi soltanto la realizzazione di nuove opere (fabbriche) di uno o più piani posti nell'area al di sopra dell'edificio e non anche la semplice costruzione oltre l'altezza precedente del medesimo.

Per far ciò non è richiesta alcuna preventiva autorizzazione degli altri condomini: essi possono opporsi soltanto nei casi previsti al 2° e 3° comma dell'articolo 1127 del Codice civile e più precisamente solo se le condizioni statiche dell'edificio non consentono tale nuova opera oppure se il rialzo pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio.

La Corte di Cassazione con sentenza 28 novembre 1978 n.5608 ha precisato che qualora l'ultimo piano sia di proprietà di un soggetto diverso da quello che possiede il sottotetto solo quest'ultimo sarà legittimato a porre in essere tale nuovo manufatto.

Vi sono poi alcuni casi - rari peraltro - in cui il regolamento contrattuale stabilisce che il diritto di sopralzo spetta a tutti i condomini; tale disposizione prevale su quella dell'articolo 1127 del Codice civile ed è quindi perfettamente valida e legittima. Si pone conseguentemente il problema di stabilire le modalità di attuazione del sopralzo, cioè se occorra l'unanimità dei consensi per esercitare tale diritto oppure se il sopralzo possa essere effettuato in maniera autonoma soltanto da coloro che intendono esercitarlo, ovviamente in misura proporzionale alla loro quota; sicuramente è da escludersi che tale manufatto possa essere deliberato a maggioranza dall'assemblea, così come è da escludersi che soltanto alcuni condomini possano intraprendere autonomamente il sopralzo senza che gli altri vi partecipino, concretandosi - nel caso - un'indebita appropriazione di quote del diritto altrui. Per ovviare a tale inconveniente è ipotizzabile la stipula di un atto tra i condomini che vogliono  porre in essere il rialzo ed i restanti, ove si preveda un compenso a favore di questi ultimi per l'acquisto delle loro quote.

Nell'ipotesi che all'ultimo piano vi siano più appartamenti, ciascun condomino potrà sopraelevare solo nell'area sovrastante la propria unità ed è in ogni caso vietato occupare con la sopraelevazione  l'area  sovrastante   il  vano scale  condominiale
(vedi in tal senso Corte di Cassazione 30 gennaio 1979 n.669).

Se il regolamento contrattuale prevede espressamente un divieto di costruire al di sopra dell'ultimo piano, quest'ultimo prevarrà sul disposto dell'articolo 1127 del Codice civile, con la conseguenza che nessun condomino potrà quindi porre in essere alcuna opera. Altri titoli di divieto possono essere contenuti nell'atto di compravendita tra l'originario proprietario dell'edificio e l'attuale proprietario dell'ultimo piano (o lastrico solare), o in qualsiasi altro patto scritto e trascritto, accettato tra il condominio e il proprietario dell'ultimo piano o dai suoi danti causa.

I proprietari dei nuovi piani entrano a far parte del condominio  ipso facto e ipso iure: La Corte di Cassazione con sentenza 11 maggio 1984 n.2889 ha infatti puntualizzato che in ipotesi di sopraelevazione di edificio condominiale, e conseguentemente - ai sensi dell'articolo 1117 del Codice civile - acquistano senz'altro un diritto di comunione su tutte le parti di edificio ivi menzionate, ancorchè comprese nei piani preesistenti, salvo contraria disposizione del titolo, comunque non desumibile dal silenzio o da eventuali pretermissioni di questo, specie per le entità immobiliari condizionanti l'esistenza e la conservazione del fabbricato, trattandosi di entità di cui fruiscono necessariamente tutti i condomini e per i quali - pertanto - può escludersi il regime di comproprietà solo se il titolo precisi il minor diritto succedaneo a base di siffatte servitù.

Alcune limitazioni al diritto di sopraelevazione sono introdotte dall'articolo 1127 del Codice civile, come abbiamo visto: innanzi tutto esso non può essere esercitato quando le condizioni statiche dell'edificio non lo consentano ed a questo proposito la Corte di Cassazione con sentenza 8 marzo 1986 n.1552 ha ribadito che deve riconoscersi la facoltà del condominio di ottenere una condanna alla demolizione del manufatto, nonché la legittimazione alla relativa azione dell'amministratore del condominio medesimo, vertendosi in materia di atti conservativi dei diriti inerenti alle parti comuni dell'edificio (articoli 1130 n.4 e 1131 del Codice civile); ciò avviene anche nel caso che non si osservino le regole dettate dalle leggi antisismiche. Resta comunque salva la facoltà di ovviare a tale limitazione effettuando le opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie al fine di rendere l'edificio idoneo a sorreggere il peso di uno o più piani aggiunti; ovviamente per far ciò è necessario il consenso unanime di tutti i condomini, ma una volta che siano eseguite tali opere di consolidamento, il titolare potrà esercitare il suo diritto di sopralzo senza la necessità del consenso degli altri condomini.

Ulteriore limitazione a tale diritto è data dal divieto di pregiudicare l'aspetto architettonico dell'edificio ed in tale campo difficilmente si può ricorrere a delle esemplificazioni; in linea di massima occorrerà avere riguardo sia all'estetica dell'edificio prima dell'esecuzione dei lavori, che dopo il sopralzo. Trattasi comunque di materia opinabile, anche se qualche indicazione ci viene fornita dalla Suprema Corte, che con sentenza 14 luglio 1988 n.4613 ha indicato quali possibili parametri di valutazione per impedire la sopraelevazione, la diminuzione del valore dell'immobile per la diversità di composizione di materiali del manufatto, la minore altezza rispetto agli altri piani ed il tipo di copertura e finestratura; in tal caso l'opposizione può essere esercitata da ciascun condomino oltre che dall'amministratore, sia prima dell'inizio della costruzione che dopo l'ultimazione, con facoltà in quest'ultimo caso di chiedere la riduzione in pristino ed il risarcimento del danno conseguente al pregiudizio derivato.

Rientra nell'ambito della sopraelevazione anche la costruzione di una terrazza con mansarda ad uso esclusivo del condomino del piano sottostante, in sostituzione del tetto preesistente (in tal senso si è pronunciata una recentissima sentenza della Corte di Cassazione, la n.146 del 9 gennaio 1993), così come il caso dell'installazione di una veranda a vetri con copertura del terrazzo dell'ultimo piano.
Infine dobbiamo esaminare un'ultima ipotesi nella quale è ammessa opposizione al sopralzo, e cioé quella del cosidetto danno igienico.

Cosa è il danno igienico? Si ha nel caso in cui la nuova costruzione diminuisca notevolmente l'aria e la luce dei piani sottostanti; l'opposizione - per essere valida - deve dimostrare la diminuzione notevole di aria e luce e il termine notevole è da intendersi estensivamente a favore di chi sopraeleva.

 

Vi è poi un'ipotesi di opposizione al sopralzo che però non riguarda i condomini, ma bensì il proprietario di un fondo vicino: quando il lastrico di copertura sia gravato di servitù a favore di un edificio attiguo; in questo caso il sopralzo potrà essere effettuato soltanto dopo aver raggiunto un accordo tra le parti, oppure nel caso che tale manufatto non incida sull'esercizio della servitù.
Ovviamente colui che pone in essere tale nuovo manufatto è gravato dall'obbligo di ricostruire il tetto o il lastrico solare già esistenti: egli può apportare alla scala comune tutte le modifiche necessarie, anche demolendone una parte e ricostruendola al livello più alto, salvo il diritto degli altri condomini di ottenere la costruzione della nuova secondo le caratteristiche di quella preesistente (diritto che si prescrive in dieci anni dall'ultimazione dei lavori).

Chi effettua la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità che, nel caso di sopraelevazione di un solo piano è pari al valore dell'area da occuparsi con la nuova costruzione, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e dettato l'importo della quota a lui spettante; nel caso di più piani - invece - l'indennità è pari al valore del suolo diviso per il numero dei piani preesistenti e di quelli di nuova costruzione, moltiplicato poi per il numero di questi ultimi e detratto infine da ciò la quota che tenendo conto del precedente stato di fatto e di diritto, spetterebbe al condomino che ha eseguito la sopraelevazione.
La Corte di Cassazione con sentenza 30 luglio 1981 n.4861 ha chiarito che tale obbligo nasce dalla maggiore utilizzazione, da parte del condomino proprietario dell'ultimo piano, del suolo comune sul quale sorge l'edificio condominiale, a cui consegue la necessità di compensare gli altri condomini della diminuzione del valore delle rispettive quote del suolo comune. Tale indennità spetta ai singoli condomini - a ciascuno pro quota -  e non al condominio come ente di gestione delle cose comuni, pertanto solo l'unanimità dei condomini può legittimamente accettare la determinazione di tale indennità; in mancanza di unanimità la relativa delibera assembleare è nulla.
Ovviamente la determinazione dell'indennità va operata con riferimento al tempo della sopraelevazione tenendo conto peraltro, della svalutazione monetaria verificatasi sino al momento della concreta liquidazione; in tal senso si è pronunciata la Corte di Cassazione con sentenza 30 luglio 1981 n.4861. La stessa Corte poi con sentenza 16 ottobre 1990 n.10098 ha ribadito anche che detta indennità non costituisce risarcimento del danno e pertanto per la decorrenza dei relativi interessi occorrerà la costituzione in mora ai sensi dell'articolo. 1282 del Codice civile.
Qualora però colui che sopraeleva sia per titolo proprietario esclusivo non solo dell'ultimo piano o del lastrico solare, ma anche della colonna d'aria soprastante, non è tenuto al pagamento di alcuna indennità, non essendo concepibile un indennizzo per la utilizzazione di un bene proprio di chi lo usa (vedi in tal senso Cass. 14 ottobre 1988 n.5566).

Il sopralzo deve essere regolare e legittimo in base agli strumenti urbanistici in vigore: Tutto quanto sino qui è stato detto vale ovviamente nel caso di regolarità urbanistica. In caso contrario sia l'amministratore che ciascun condomino può chiederne la demolizione. La Corte di Cassazione con sentenza 8 marzo 1986 n.1552 ha ricondotto i sopralzi abusivi al disposto dell'articolo 1127 2° comma del Codice civile ove si prevede il divieto di rialzare  quando il fabbricato non ha condizioni statiche tali da poterlo consentire.

Ultimo problema è quello relativo alla giurisdizione, ed è intervenuta a risolverlo la Suprema Corte a Sezioni Unite con sentenza 21 gennaio 1988 n.426 la quale ha precisato che la domanda rivolta a denunciare l'illegittimità della sopraelevazione dell'ultimo piano di un edificio condominiale, per violazione dell'articolo 1127 2° comma del Codice civile, o di norme convenzionali (come quelle del regolamento condominiale di tipo contrattuale), la quale può essere proposta pure dal singolo condomino, a tutela del decoro o della statica del fabbricato, ovvero del proprio godimento di aria o luce, spetta alla cognizione del giudice ordinario, anche quando si tratti di un edificio urbano, ricollegandosi a posizioni di diritto soggettivo, e può implicare la condanna alla demolizione del manufatto (eseguibile con la procedura di cui agli articoli 612 e seguenti del Codice di procedura civile in tema di obblighi di fare).

In tema di regolamento condominiale si ritiene che quello già in essere prima della nuova costruzione sia applicabile anche ai sopralzi, pertanto rimarranno valide tutte le norme ivi dettate in materia di uso delle parti e dei servizi comuni.

Roberto Lucarini Manni