L'art. 1027 c.c. descrive la servitu' come il peso imposto sopra un fondo per l'utilita' di un altro fondo appartenente a diverso proprietario.
Si è soliti dire, perché così è, che la servitù è di un diritto reale di godimento su cosa altrui in quanto il proprietario del fondo dominante la esercita sul fondo di una persona diversa, per l’appunto il fondo servente.
Dottrina e giurisprudenza hanno chiarito che l’altruità del fondo è requisito indispensabile per il corretto esercizio della servitù visto e considerato che tra due fondi appartenenti al medesimo proprietario l’assoggettamento di uno all’altro resta un atto indifferente ai fini della configurabilità della servitù.
Il codice civile disciplina alcuni tipi di servitù.
Tra tutti, probabilmente la più nota, è la servitù di passaggio.
Essa può costituirsi per volontà delle parti o coattivamente e deve essere concessa allorquando un fondo risulta essere intercluso, ossia non avere accesso diretto alla pubblica via.
Oltre alle ipotesi tipizzate è possibile costituire una servitù tutte quelle volte in cui vi siano due fondi, non necessariamente confinanti tra loro, ed uno di questi (quello dominante) possa trarre una qualche utilità dall’altro (detto servente).
Tale requisito, l’utilitas come viene chiamata in gergo, deve essere proprio del fondo.
Ciò vuol dire che il vantaggio che si deve trarre dall’esercizio della servitù deve essere strettamente connesso con il fondo dominante e non essere una mera comodità che il proprietario dello stesso vuole ottenere.
Per fare un esempio nel caso della servitù di passaggio l’utilità pur essendo, naturalmente, esercitata dal proprietario è inerente al fondo poiché è su questo che si riflette tale utilità, ossia la possibilità di raggiungerlo per utilizzarlo.
In altri casi, quando cioè l’utilità è direttamente connessa alla persona e non al fondo, si parlerà di servitù così detta irregolare.
L’esempio classico è quello del parcheggio la cui utilità non è connessa al fondo ma si sostanzia in una mera comodità per il proprietario.
Vista la varietà di servitù costituibili a ricorrenza dei requisiti summenzionati in dottrina si è detto che la servitù è un diritto reale tipico dal contenuto atipico (cfr. Minussi, Proprietà Possesso Diritti reali, ed. Simone 2009).
Tra le varie servitù di cui spesso si sente parlare v’è quella solitamente detta di veduta.
Essa consiste nell’apertura sul fondo altrui di una finestra; trattandosi di servitù di veduta tale finestra deve essere, per l’appunto una veduta.
L’utilità che il fondo dominante trae è quella di avere luce ed aria oltre che una utilità consistente nella possibilità d’affacciarsi sul fondo altrui.
Che cosa accade se la finestra presente sul fondo altrui viene trasformata in porta?
Muta anche la tipologia di servitù?
La risposta positiva e condivisibile ci viene fornita dalla Corte di Cassazione che con una sentenza resa il 4 maggio del 2010 ha specificato che una finestra, anche se aperta tra due fondi allo stesso livello, è destinata esclusivamente a guardare verso l'immobile altrui, mentre la funzione precipua di una porta è il passaggio, sicché la trasformazione dell'una nell'altra dà normalmente luogo alla situazione corrispondente a una servitù diversa (Cass. 4 maggio 2010 n. 10746).
Trasformata una finestra in porta, dunque, si avrà la conseguente trasformazione di una servitù di veduta in servitù di passaggio.
Ciò vuol dire che il proprietario del fondo servente che non intenda subire tale situazione potrà agire, eventualmente anche giudizialmente, per fare accertare l’inesistenza di una simile servitù.
avv. Alessandro Gallucci
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