Riforma e cause d'invalidità delle delibere condominiali

A partire dal 18 giugno, è cosa nota, entrerà in vigore la così detta riforma del condominio.

La legge n. 220/2012 è intervenuta anche in materia di cause d'invalidità delle deliberazioni assembleari; vediamo come.

L'impianto resta quello della sentenza n. 4806/05 resa dalle Sezioni Unite.

In quella pronuncia i giudici di legittimità ebbero modo di affermare che debbano qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto.

Debbano, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all'oggetto (Cass. SS.UU. 7 marzo 2005 n. 4806).

Cause d'invalidità dopo l'entrata in vigore della riforma

Con la riforma, oltre a confermare il vizio di annullabilità per le questioni riguardanti la convocazione (cfr. nuovo art. 66 disp. att. c.c.), il legislatore ha inserito due nuove cause d'invalidità e più nello specifico di nullità.

1. Cambio di destinazione d'uso delle parti comuni (art. 1117-ter c.c.) Con riferimento a questa nuova fattispecie si afferma che la convocazione dell'assemblea, a pena di nullità (della deliberazione n.d.A.), deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso.

2. Nomina dell'amministratore condominiale. Il quattordicesimo comma del nuovo art. 1129 c.c. specifica che l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.

Poiché la nomina è contenuta nella deliberazione è evidente che la deliberazione di nomina cui non segue la specificazione analitica del compenso, dovrà essere considerata nulla.

Determinazione della competenza

Competenza per territorio. Ai sensi dell'art. 23 c.p.c. per le cause tra soci è competente il giudice del luogo dove ha sede la società; per le cause tra condomini, ovvero tra condomini e condominio, il giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi.

Competenza esclusiva del Giudice di Pace, art. 7, terzo comma n. 2, c.p.c. per le cause relative alla misura ed alle modalità d'uso dei servizi di condominio di case.

La Cassazione, chiamata a interpretare la norma, ha specificato che in tema di controversie tra condomini, devono intendersi per cause relative alle modalità d'uso di servizi condominiali quelle riguardanti limiti qualitativi di esercizio delle facoltà contenute nel diritto di comunione e, quindi, quelle relative al modo più conveniente ed opportuno in cui tali facoltà debbono essere esercitate; mentre per cause relative alla misura dei servizi condominiali debbono intendersi quelle concernenti una riduzione o limitazione quantitativa del diritto dei singoli condomini (così Cass. 18 febbraio 2008 n. 3937).

Alcuni esempi per chiarire la portata di questa pronuncia: orario accensione riscaldamento, parcheggi e più in generale l'uso delle cose comuni secondo le decisioni assunte dall'assemblea.

Competenza per valore, ovvero: come determinare il valore di una lite condominiale?

Secondo la Cassazione nella controversia promossa da un condomino che agisca nei confronti del condominio per sentir dichiarare l'inesistenza del suo obbligo personale di pagare la quota a suo carico della spesa deliberata ed approvata in via generale e per tutti i condomini dall'assemblea, sull'assunto non dell'insussistenza per qualsiasi titolo della propria personale obbligazione bensì, ex art. 1137 c.c., dell'invalidità della deliberazione assembleare sulla quale è fondata la pretesa del condominio nei suoi confronti, la contestazione deve intendersi estesa necessariamente all'invalidità dell'intero rapporto, il cui valore è, quindi, quello da prendere in considerazione ai fini della determinazione della competenza, atteso che il thema decidendum non riguarda l'obbligo del singolo condomino bensì l'intera spesa oggetto della deliberazione, la cui validità non può essere riscontrata solo in via incidentale (Cass. 5 aprile 2004 n. 6617).

Contrariamente a questa presa di posizione, sempre dalla Cassazione è stato affermato che ai fini della determinazione della competenza per valore in relazione ad una controversia avente ad oggetto il riparto di una spesa approvata dall'assemblea di condominio, anche se il condomino agisce per sentir dichiarare l'inesistenza del suo obbligo di pagamento sull'assunto dell'invalidità della deliberazione assembleare, bisogna far riferimento all'importo contestato relativamente alla sua singola obbligazione e non all'intero ammontare risultante dal riparto approvato dall'assemblea, poiché, in generale, allo scopo dell'individuazione della competenza, occorre porre riguardo al thema decidendum, invece che al quid disputandum, per cui l'accertamento di un rapporto che costituisce la causa petendi della domanda, in quanto attiene a questione pregiudiziale della quale il giudice può conoscere in via incidentale, non influisce sull'interpretazione e qualificazione dell'oggetto della domanda principale e, conseguentemente, sul valore della causa (Cass. 16 marzo 2010 n. 6363).

Il primo orientamento, al momento attuale, è quello maggioritario.