Riforma del condominio: il Senato approva

E' notizia recente quella dell'approvazione del testo della cosiddetta riforma del condominio da parte del Senato della Repubblica.

Spetta ora alla Camera dei Deputati approvare il testo così come licenziato a palazzo Madama oppure modificarlo e quindi rispedirlo al mittente per una nuova lettura ed approvazione.

La stampa generalista ha dato discreto risalto ad una notizia relativa ad una riforma non ancora definitiva ma che, qualora dovesse essere approvata, riguarderebbe milioni di famiglie.

I commenti alle modifiche, che riguardano principalmente gli artt. 1117-1139 del codice civile non sono stati molto positivi, culminando in quello di Confedilizia che ritiene la riforma di basso profilo.

A ben vedere, soffermandosi su alcuni aspetti del testo approvato, l’impressione è quella di modifiche che per un certo verso tendono a burocratizzare in maniera eccessiva la gestione dei beni in condominio (che, per assodato principio giurisprudenziale, è sempre stata informata a principi d’informalità e semplicità) e dall’altro di aggiustamenti che ricalcano i principi espressi dalla giurisprudenza, i quali alle volte sono stati oggetto d’aspra critica.

Alcuni esempi possono tornare certamente utili.

Impianto di riscaldamento

S’è parlato di grande novità in relazione al nuovo art. 1118 c.c. che consentirebbe il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato, liberando i condomini distaccati dall’obbligo di contribuire alle spese d’uso, lasciando, invece, invariata la necessità di partecipare alle spese di conservazione.

Ebbene questa norma altro non fa che riprendere il principio espresso dalla Cassazione secondo il quale è consentita la rinuncia unilaterale al riscaldamento condominiale ed il distacco dall'impianto centralizzato, senza necessità di autorizzazione o di accettazione da parte degli altri partecipanti ove l'interessato dimostri che dalla rinunzia o dal susseguente distacco non derivi un aggravio di spese per i condomini che continuano ad usufruirne, né uno squilibrio termico pregiudizievole per la regolare erogazione del servizio.

Con il conseguente esonero dal pagamento delle spese per l'uso, ma non certo di quelle per la conservazione (Cass. n. 5794/04).

Parti comuni

Particolarmente incisivo della normale deliberazione d’interventi sostitutivi di parti comuni è il nuovo art. 1117-ter c.c.

In questa norma, al secondo comma, si dice che la convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni dalla data di convocazione.

Per quanto resta inalterata la possibilità per l’amministratore di ordinare spese urgenti pare certamente singolare questo allungamento dei tempi per ordinare opere che - sebbene non siano urgenti da un punto di vista strettamente tecnico e che quindi debbano essere deliberate dall’assemblea – risulterebbe comunque utile approvare rapidamente.

Il fatto che per la sostituzione di una parte comune, poi, (si pensi alla banale sostituzione d’un cancello automatico o d’un portone d’ingresso) sembrerebbe necessario un atto pubblico a pena di nullità della deliberazione (art. 1117-ter ultimo comma, c.c.), introdurrebbe un’inutile quanto eccessiva burocratizzazione con relativo aggravio dei costi.

Sicurezza degli edifici

S’introduce una norma, l’art. 1122 bis c.c. il cui utile intento, ossia quello di consentire una rapida risoluzione dei problemi di sicurezza dell’edificio (in tutte le sue parti), rischia d’infrangersi per l’eccessiva genericità nella formulazione della norma stessa che, per forza di cose, dovrà trovare una pratica definizione nelle pronunce giurisprudenziali.

Amministrazione

Si specificano i compiti dell’amministratore prevedendo l’allungamento dell’incarico a due anni, salvo diversa disposizione dell’assemblea, e l’obbligo d’iscrizione ad un registro tenuto dalla Camera di Commercio oltre che una serie d’adempimenti finalizzati a garantire una gestione corretta e trasparente.

Tra i vari tre su tutti:

a) obbligo presentazione del rendiconto annuale entro 180 giorni dalla chiusura dell’anno di gestione;

b) obbligo di far transitare tutte le somme inerenti il condominio su un conto corrente, bancario o postale, intestato alla stessa compagine;

c) istituzione dell’anagrafe dei condomini con obbligo per gli stessi di fornire tutti i dati utili alla loro identificazione a pena dell’addebito dei costi per le medesime ricerche che dovessero rendersi necessarie presso i competenti uffici pubblici.

Tabelle millesimali

Di fatto, si ribadisce quanto detto dalle Sezioni Unite della Cassazione con la pronuncia n. 18477/10: approvazione a maggioranza, modifica per errori o mutamenti delle condizioni dell’edificio ulteriormente facilitata (basterà il quorum, tra l’altro anch’esso novellato, previsto per le deliberazioni in seconda convocazione) e modifica in deroga ai criteri legali con il voto di tutti i condomini (artt. 68-69 disp. att. c.c.)

Assemblea

S’introduce, con notevole abbassamento della soglia, un nuovo quorum per la validità delle deliberazioni in seconda convocazione.

Non sarà più necessario il voto favorevole di un terzo dei partecipanti al condominio che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio, essendo, invece, sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in rappresentanza d’un terzo del valore dello stabile.

Nuove regole per la partecipazione per delega (con l’introduzione del divieto d’accaparramento delle stesse) e nuove disposizioni per la partecipazione all’assemblea del supercondominio con l’obbligatorietà della nomina, al superamento di determinate soglie numeriche, di un rappresentante del condominio facente parte della più ampia compagine (art. 67 disp. att. c.c.)

Quote condominiali

Reintroduzione di una sorta di solidarietà graduata dall’obbligo di preventiva escussione dei condomini morosi e parificazione del conduttore, che quindi potrà subire l’azione monitoria, all’usufruttuario ed al proprietario per ciò che concerne partecipazione all’assemblea per le questioni ordinarie e spese di riferimento (artt . 1118 c.c. e 67 disp. att. c.c.).

Qui il testo integrale della riforma approvato dal Senato della Repubblica.

 

avv. Alessandro Gallucci