Il contratto di locazione ad uso abitativo, nelle ipotesi di scelta del così detto quattro più quattro, può essere revocato solamente al ricorrere di ben precisi motivi.
In sostanza al momento della disciplina di tali contratti (vedi legge n. 431/98), il legislatore ha inteso privilegiare la stabilità del vincolo, con l'intento evidente di porre anche in questo un freno all'emergenza abitativa.
Tuttavia, se l'accordo è detto 4+4, un motivo deve pur esserci, altrimenti sarebbe stata prevista una tipologia contrattuale della durata iniziale di otto anni.
Detto diversamente: alla scadenza del primo rinnovo il locatore può recedere dal contratto con una racc. a.r. che dev'essere inviata al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza medesima.
Cause di recesso anticipato
I motivi per cui il proprietario può inviare disdetta (come si dice in gergo) sono individuati dall'art. 3, primo comma, legge n. 431/98.
Si legge in questo articolo:
Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
Non è necessaria una particolare forma nella comunicazione della causa
In un recente arresto la Corte di Cassazione, nella sostanza, si è trovata a rispondere ad un quesito che sintetizziamo così: il proprietario, che vuole avvalersi del recesso anticipato ex art. 3 legge n. 431 del 1998, deve rispettare una particolare forma nella redazione della lettera di disdetta del contratto locatizio?
La risposta fornita dalla Cassazione è negativa (cfr. sent. n. 13199 del 26 luglio 2012).
In sostanza secondo gli ermellini è sufficiente che sia chiaro l'intento rescissorio non essendo necessaria l'utilizzazione di particolari formalismi.
Mentire costa caro
L'importante, naturalmente, è che il motivo alla base della comunicazione sia reale.
Sempre a mente dell'art. 3 l. n. 431/98, infatti, qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.
Tale conseguenza tuttavia, deve ritenersi disvoluta dallo stesso ricorrente qualora, anticipatamente rispetto alla scadenza contrattuale, ha provveduto alla restituzione del bene immobile al proprietario, così rinunciando alla possibilità di permanenza nell'immobile sino alla scadenza del quadriennio legale (Trib. Monza 6 giugno 2012).
Si tratta, in sostanza, di una forma di rinuncia tacita al risarcimento del danno così predeterminato nel minimo.
Il contratto di locazione ad uso abitativo, nelle ipotesi di scelta del così detto quattro più quattro, può essere revocato solamente al ricorrere di ben precisi motivi.
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
Tale conseguenza tuttavia, deve ritenersi disvoluta dallo stesso ricorrente qualora, anticipatamente rispetto alla scadenza contrattuale, ha provveduto alla restituzione del bene immobile al proprietario, così rinunciando alla possibilità di permanenza nell'immobile sino alla scadenza del quadriennio legale (Trib. Monza 6 giugno 2012).
