Le procedure di stima economica di un fabbricato sono da sempre state oggetto di analisi empiriche che, in qualche caso, s’intrecciano con esperienze dirette del settore immobiliare e con criteri di giudizio nettamente variabili.
Senza entrare in merito alla questione riguardante il corretto sistema di valutazione, si evidenziano dei metodi, che, anche se non esaustivi, potranno dare al lettore delle indicazioni di carattere generale, utili per comprendere la complessità dell’argomento, ma non tali da trasformare chiunque in un esperto valutatore.
Il criterio maggiormente impiegato dai periti si basa sulla stima a Valore di mercato.
Questa valutazione è determinata dal confronto tra l’immobile in oggetto, e altre unità della zona aventi le medesime caratteristiche (periodo di costruzione, finiture, tipologia costruttiva, ecc.).
Dalla comparazione si ricava un prezzo medio, riferito su ogni metro quadrato, che, moltiplicato per la superficie commerciale (concetto esplicitato in seguito), darà la quotazione del fabbricato.
La superficie commerciale è una grandezza che comprende, oltre l’ingombro della parte abitata (compreso i muri), anchel'area dei balconi, delle terrazze, di eventuali giardini, ecc.
Per il calcolo di questa dimensione, si può fare riferimento alla normativa UNI 10750, che prevede delle percentuali in conformità di ciascun elemento.
Alla superficie complessiva dell’alloggio (area calpestabile pavimento + spessore divisori interni non portanti), si aggiunge il 50% dello spazio di ingombro dei muri portanti interni e perimetrali.
La percentuale sale al 100% se l’immobile è indipendente o monofamiliare.
Questa quantità, tra l'altro, non deve eccedere il 10% della somma tra: superficie utile (area calpestabile) + spazio muri non portanti.
Per le parti accessorie, sono previsti i seguenti criteri di ponderazione:
- 25% per i balconi e terrazze scoperte;
- 35% per i balconi e terrazze coperte (chiusi da tre lati);
- 60% per le verande;
- 15% per i giardini di ville;
- 10% per i giardini di appartamenti.
A questa distinzione segue anche un’aliquota spettante per i patii e porticati, ove presenti.
Le parti condominiali quali: androni, scale, ecc., solitamente non dovrebbero essere inserite poiché parti comuni e indivisibili, ma non è difficile riscontrare casi in cui lo spazio del corpo scala sia suddiviso per il numero degli alloggi a piano.
Le altre variabili che contraddistinguono il prezzo unitario sono: l’esposizione (soleggiamento e rumorosità da strade trafficate), lo stato di manutenzione, la posizione rispetto ai piani dell’edificio, ecc.
In base a queste condizioni saranno applicati dei correttivi (incrementativi o decrementativi) che determineranno il livello qualitativo dell’alloggio.
Si pensi infatti che, per un attico, si potrà avere un fattore correttivo di oltre il 25%, rispetto ad un analogo appartamento collocato ad uno dei primi piani dell’edificio.
Ovviamente a queste percentuali, dedotte da tabelle acquisibili da web o da esperti del settore, si associa anche la presenza o meno di lastrici solari, depositi nei sottotetti, ecc., cioè di tutti gli accessori immobiliari che, anche in minima parte, contribuiscono alla funzionalità dell’unità abitativa.
Un discorso, che si ricollega in parte a quanto fin qui esposto, riguarda la valutazione economica di un appartamento esistente, posto in relazione al prezzo di un box auto venduto singolarmente.
Non è difficile riscontrare, in certi casi, che il costo (dedotto al metro quadrato), sia palesemente superiore rispetto ad un alloggio.
Questa condizione è determinata dalla cronica carenza di parcheggi privati nelle nostre città, e tanto più evidente quanto più ci si allontana dal centro abitato verso la periferia.
Oltre questi sistemi si possono adottare altri criteri, molto più semplici, tramite il Costo di costruzione o con il Valore di trasformazione.
Nel primo caso, consigliabile per una valutazione spannometrica, il tecnico tiene conto della somma di tutti i costi necessari per la costruzione del fabbricato, prendendo come riferimento un prezzo medio corrente (ricavabile in zona dall’esperienza sul campo di una impresa edile), a cui aggiungere il prezzo del terreno edificabile e l’utile della società.
È evidente che questa valutazione è adatta per edifici di nuova fattura e di tipo ordinario, in quanto sarebbe alquanto complesso riferire, un importo stimato oggi, ad un periodo antecedente di realizzazione dell’immobile.
Con il valore di trasformazione, applicabile per edifici vecchi, parzialmente o totalmente abitabili, si procede alla determinazione del valore tramite la differenza tra il prezzo finale del fabbricato dopo la ristrutturazione, decurtato delle spese necessarie per l’intervento edilizio.
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