Prima di accedere ad un mutuo ipotecario, per l'acquisto di una abitazione, e' necessario chiarire alcuni aspetti preliminari alla stipula del contratto con la Banca.
La prima domanda che viene da farsi riguarda la determinazione del tasso d'interesse del mutuo.
Nel caso che l’aliquota sia variabile, il calcolo deriva dalla somma dell’Euribor + Spread.
Il primo termine stabilisce il costo del denaro che le banche devono pagare, e costituisce la componente variabile e quindi soggetta a modifiche in funzione della tendenza del mercato azionario.
Lo Spread è invece la componente fissa, cioè il guadagno dell’istituto di credito, che rimarrà immutato per tutto il corso del mutuo e determina il fattore di comparazione tra le varie proposte.
Al posto dell’Euribor, molto sensibile al clima economico generale, è possibile scegliere un tasso associato alla Banca Centrale Europea (BCE) che può essere diverso dalla prima aliquota.
Con la condizione a tasso fisso si ha invece la somma tra l’IRS, che è una aliquota utilizzata per le transazioni, che può variare nel tempo ma rimarrà fissa all’atto della stipula del mutuo, e lo Spread.
Oltre a queste caratteristiche, rimane da definire quali sono le altre condizioni successive all’emissione del prestito.
Si può scegliere, ad esempio, di estinguere il mutuo prima della data di scadenza, versando l’intero ammontare del capitale residuo, rilevabile dal piano di ammortamento, con il pagamento di una penale prevista dal contratto.
In base al Decreto Bersani del 2007, sono esclusi dal pagamento della penale i mutui stipulati dopo tale data.
In alternativa, si può diminuire l’importo residuo versando delle somme aggiuntive che comporteranno una rata più bassa.
Oltre a queste opzioni, a seguito della recessione economica che sta facendo diminuire il potere di acquisto delle famiglie, è possibile migliorare le condizioni del prestito mediante le seguenti modalità previste dalla legge:
- la sostituzione del vecchio contratto con uno più vantaggioso ma che include tutte le spese quali: penale di estinzione, costi bancari, imposta sostitutiva e atto notarile;
- la surrogazione, ossia la portabilità del mutuo in un’altra banca che permette condizioni più vantaggiose e senza il pagamento di penali ed oneri così come previsto nella legge Bersani del 2007;
- la rinegoziazione, per un abbassamento dell’importo della rata, che si riferisce alla modifica di alcuni rapporti contrattuali con la stessa banca quali: variazione della durata temporale del rimborso o del tipo di tasso attualmente applicato (fisso o variabile).
Quest’ultimo aspetto rimane quello più usuale, che coinvolge la maggior parte delle famiglie, ma che pone sempre un quesito specifico, ossia, quando sia conveniente passare da un tipo di tasso all’altro.
Ovviamente a questa domanda non è possibile fornire una risposta univoca e né tantomeno stabilire una regola, perché il sistema è vincolato dal settore finanziario delle borse internazionali che determinano le condizioni dell’Economia Globale.
Basta infatti una variazione consistente del mercato azionario per obbligare la modifica dei tassi di interesse e l’incidenza economica sulla rata.
In linea di massima la scelta dipende esclusivamente dalla propensione di rischio del contraente.
È indubbio infatti che chiunque voglia dormire sonni tranquilli, opterà per un tasso fisso piuttosto che variabile.
Rimane infine da sottolineare l’altra constatazione e che riguarda la possibilità di chiedere alla propria banca l’abbassamento dello Spread.
Come ultima alternativa, a quelli citati, rimane la soluzione della sospensione del mutuo ed al pagamento delle rate fino a dodici mensilità, che è stata attualmente prorogata fino al 31 luglio del 2011.
Per casi ulteriori si può ricorrere al fondo di solidarietà, che permette il blocco fino a diciotto mesi, con le spese a carico del Governo.
arch. Emanuele Distefano
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