Puo' accadere che nel corso d'esecuzione del contratto di locazione si rendano necessari degli interventi finalizzati a mantenere in buono stato manutentivo e quindi d'uso l'unita' immobiliare oggetto del succitato contratto.
In questo caso la corretta ripartizione delle spese è motivo d’incertezza e spesso di frizione, tra proprietario ed inquilino.
Fino alla parziale abrogazione della legge n. 392/78 ad opera dell’art. 14 della legge n. 431/98 per gli immobili sottoposti alla disciplina dell’equo canone per le riparazioni ed il mantenimento in buono stato bisognava fare riferimento agli artt. 21 e 23 della legge 392.
Le norme di riferimento ad oggi, quindi, sono quelle contenute nel codice civile e più in particolare gli artt. 1576 e 1577.
Il primo recita:
Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.
A mente del secondo, invece:
Quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore.
Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore.
In sostanza la differenza è posta tra piccole riparazioni dovute all’uso ed interventi necessari, invece, per fattori indipendenti dal contratto di locazione.
La giurisprudenza, di merito e di legittimità, è piena di esempi che puntualizzano cosa debba e non debba considerarsi piccola manutenzione e quindi quale parte contrattuale sia tenuta a provvedere alla spesa.
Secondo il Tribunale di Salerno, ed esempio, la riparazione degli infissi esterni, delle persiane o delle porte di ingresso dell'immobile locato non rientra tra quelle di piccola manutenzione che l'art. 1576 c.c. pone a carico del conduttore, perché i danni riportati da essi, a meno che non siano dipendenti da uso anormale dell'immobile (qui del tutto indimostrato), debbono piuttosto presumersi dovuti a caso fortuito o a vetustà e debbono essere, conseguentemente, riparati dal locatore che, a norma dell'art. 1575 c.c., ha l'obbligo di mantenere la cosa locata in stato da servire per l'uso convenuto (Trib. Salerno 16 novembre 2007).
Sempre con riferimento al concetto di piccola manutenzione è stato detto che in tema di locazione di immobile ad uso abitativo, l'obbligo, gravante sul locatore, di mantenere la cosa locata nello stesso stato in cui si trovava al momento del contratto e, comunque, in uno stato tale da servire all'uso pattuito, include anche l'obbligo di provvedere alle riparazioni di piccola manutenzione, laddove devono intendersi come tali quelle derivanti non dal caso fortuito ma dall'utilizzo quotidiano del bene da parte del locatore.
Ne deriva che spettano al conduttore le spese necessarie alla riparazione della caldaia, indipendentemente dal fatto che essa abbia già subito una prima sostituzione (Trib. Salerno 28 novembre 2007 in Il merito 2008, 7).
In sostanza ordinarietà e piccola manutenzione sono due concetti distinti.
Non sempre è possibile, a livello generale, distinguere con precisione cosa debba rientrare nella prima piuttosto che nella seconda categoria.
In questo senso quindi, esaminare cosa abbia detto la giurisprudenza riveste notevole importanza.
avv. Alessandro Gallucci
IMMOBILIARE
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