Guida alla stipula del mutuo

Cos'e' il mutuo?

Il mutuo e' un finanziamento a medio o lungo termine, la cui durata varia in genere tra i 5 e i 30 anni, che viene rimborsato in rate fisse o variabili, mensili o semestrali.
Viene richiesto per acquistare o ristrutturare una casa e si definisce ipotecario perche' il pagamento delle rate e' garantito da un'ipoteca sull'immobile.
Esso rappresenta comunque un grande sforzo finanziario per cui e' necessario informarsi e valutare attentamente tutti gli aspetti prima di compiere il grande passo.

I mutui sono concessi dalla banche o da altri operatori finanziari e possono essere richiesti da chiunque sia in grado di dimostrare di poter restituire la somma nel tempo stabilito.
La somma concessa in prestito si aggira solitamente intorno all’80% del valore dell’immobile, stabilito in base ad una perizia redatta da un professionista esperto. Per somme maggiori vengono richieste più garanzie e spesso condizioni più sfavorevoli per il cliente.

Prima di richiedere il mutuo è opportuno valutare la propria capacità di reddito anche in chiave futura e la propria disponibilità mensile per il pagamento delle rate. Diciamo che non bisognerebbe superare un terzo del proprio stipendio, considerando tutti gli imprevisti che possono verificarsi.

La durata del mutuo è legata all’importo delle rate e degli interessi: un mutuo più breve avrà rate di importo maggiore, ma gli interessi corrisposti, alla fine, saranno minori. Un mutuo di lunga durata avrà rate più leggere, ma gli interessi corrisposti alla fine saranno maggiori.
 

Tipi di mutuo

I mutui si distinguono in base al tasso d’interesse. Il mutuo a tasso fisso mantiene il tasso d’interesse invariato per tutta la sua durata.
Il suo svantaggio è che non si può sfruttare una eventuale riduzione dei tassi di mercato, ma è consigliabile a chi vuole avere un’idea precisa del debito complessivo, sin dalla stipula del contratto.

Il mutuo a tasso variabile, al contrario, può cambiare a determinate scadenze, in base all’andamento dell’economia e della politica monetaria. Il rischio principale, a fronte di un tasso più basso iniziale, è che esso possa aumentare col tempo e che faccia anche aumentare il numero di rate.
E’ consigliabile a chi desidera un mutuo in linea con l’andamento del mercato e può sostenere un eventuale aumento.

Il mutuo a tasso misto prevede il passaggio dall’uno all’altro tipo di tasso a scadenze fisse o comunque stabilite dal contratto.
E’ consigliabile a chi, al momento della stipula, preferisce non prendere una decisione definitiva sul tipo di tasso.

Il mutuo a due tipi di tasso è suddiviso in due parti, una a tasso fisso e una a tasso variabile.
E’ consigliabile a chi preferisce una soluzione intermedia, equilibrando vantaggi e svantaggi di ognuna.

I tassi sono fissati in base a parametri di riferimento a cui l’intermediario aggiunge una maggiorazione detta spread.
Per il tasso fisso il parametro di riferimento è di solito l’Eurirs, mentre per il variabile è l’Euribor o il tasso ufficiale della Banca Centrale Europea.
 

Costi per il mutuo

Alla stipula del mutuo bisogna pagare delle imposte pari al 2% dell’importo complessivo, che si riducono però allo 0,25% nel caso di prima casa.
Se il mutuo non è concesso da una banca, ma da un’impresa finanziaria, le condizioni sono meno favorevoli.
Altre imposte sono legate all’iscrizione dell’ipoteca nel registro immobiliare o ad altri adempimenti.

Gli interessi pagati per il mutuo sono però detraibili dall’Irpef, con condizioni e modalità stabilite dalla legge.

Ulteriori costi da aggiungere sono quelli relativi alle spese di istruttoria, alle spese di perizia, alle spese notarili per il contratto di mutuo, ad eventuali spese di assicurazione.

Molto importante è accedere al piano di ammortamento del mutuo, che stabilisce entro quanto deve essere restituito il prestito, con che cadenza pagate le rate e i criteri per determinare l’importo di ogni rata, che si compone di due elementi, la quota capitale, cioè la parte di finanziamento da restituire e la quota di interessi.

Il tipo di piano di ammortamento più diffuso in Italia è quello detto alla francese che prevede una quota capitale crescente e una di interessi decrescente.

E’ bene sapere, al momento della scelta, che i tassi e le condizioni possono variare molto tra una banca e l’altra. Uno degli elementi che è opportuno valutare e confrontare è il TAEG: esso è una sintesi del costo complessivo del mutuo e comprende il tasso di interesse (e quindi anche lo spread) e tutte le altre voci di spesa.
 

Istruttoria per il mutuo

Di solito ogni banca segue una sua istruttoria che si compone di una certa documentazione, ma fondamentalmente i documenti che bisogna presentare sempre sono i seguenti:
-   informazioni anagrafiche del richiedente (età, residenza, stato civile);
- informazioni relative alla capacità di reddito che, per il lavoratore dipendente è costituita dall’attestazione dell’anzianità di servizio, con l’ultimo cedolino dello stipendio, e l’ultima copia del CUD o del modello 730 o Unico, per i lavoratori autonomi o liberi professionisti, dalle ultime dichiarazioni dei redditi, con l’iscrizione alla Camera di Commercio o all’albo professionale;
-  informazioni relative all’immobile, come una copia del compromesso, la planimetria catastale, ecc.

La banca richiede delle garanzie per la concessione del mutuo la prima delle quali è l’ipoteca, che le permette di rivendere il bene se l’accordo non viene rispettato.
Per stabilirne quindi il valore, l’immobile viene sottoposto a perizia estimativa.

Durante la restituzione del prestito, l’immobile può essere abitato o affittato, mentre è molto più difficile poterlo vendere quando è gravato da ipoteca.

Un altro tipo di garanzia, richiesta quando il cliente ha un reddito che si ritiene insufficiente a coprire le rate, è la fideiussione, rilasciata da un soggetto diverso dal richiedente, con cui il garante risponde con i suoi beni per la mancata restituzione del prestito.

Il tempo che intercorre tra la presentazione della domanda e l’effettiva erogazione della somma richiesta oscilla solitamente tra i 30 e i 60 giorni.
 

arch. Carmen Granata