Donazione di immobili

Capita spesso che i genitori decidano di donare ai propri figli un immobile di loro proprieta' o di acquistarne uno per loro. Altro caso frequente e' quello di donare l'immobile in cui vivono a patto di poterne usufruire per tutta la vita: è il caso della donazione della nuda proprietà.

Ma la donazione di una casa può anche riguardare persone che non hanno tra di loro rapporto di parentela. E’ il caso, ad esempio, delle cosiddette famiglie di fatto, in cui si può decidere di donare al convivente che, in caso di morte del proprietario, non avrebbe alcun diritto ereditario. Ma è anche il caso dell’anziano senza figli che vuole donare l’immobile alla persona che lo accudisce.

La donazione è considerata dalla legge come una sorta di anticipo sull’eredità. Per questo motivo il valore dei beni donati in vita da una persona viene conteggiato, dopo la sua scomparsa, insieme a ciò che lascia in eredità, per evitare che venga lesa la cosiddetta quota legittima.
La legittima riguarda i parenti più stretti del defunto e corrisponde ad una quota percentuale, variabile in base al rapporto di parentela, del patrimonio posseduto dal defunto. Lo scopo della legittima è quello di tutelare tutti gli eredi.
Certamente una persona può decidere, per donazione o per testamento, di beneficiare un  soggetto più di un’altro, ma lo può fare solo rispetto alla quota disponibile, cioè la quota che la legge gli consente di destinare a chiunque.

Nel caso in cui con una donazione si sia superato il valore della quota disponibile, gli eredi possono impugnare il testamento oppure richiedere la revisione delle donazioni eccessive. Se la donazione riguarda un immobile il proprietario può anche essere costretto a vendere l’immobile per compensare gli eredi lesi. Addirittura se l’immobile è stato venduto, il compratore può anche essere obbligato a rivendere l’immobile, se chi lo ha ricevuto in donazione non riesce a compensare gli altri eredi.
Per questo motivo i notai verificano con attenzione gli atti quando riguardano immobili che chi vende ha ricevuto in donazione.

Capita spesso che i genitori aiutino economicamente un figlio nell’acquisto di una casa. Si tratta in pratica di una donazione irregolare, perché realizzata senza atto notarile. Se i genitori non lasciano testamento o altro atto scritto, di esse non resterà traccia, e alla loro scomparsa i figli riceveranno l’eredità in parti uguali, manifestandosi in tal modo un’ingiustizia.
E’ uno di quei casi che può dare adito a liti familiari e ricorsi giudiziari, per questo è sempre opportuno regolarizzare le donazioni di denaro per l’acquisto di case ai figli con un atto notarile.

Nel 2001 in Italia è stata abolita la tassa sulle successioni e donazioni, rendendo quindi meno oneroso donare un immobile di proprietà. Essa è stata poi reintrodotta con la Finanziaria 2007 (legge di conversione del decreto legge 262/2006), anche se, di fatto, con lo scopo di tassare i grandi patrimoni.

L’imposta di donazione prevede aliquote diverse a seconda di chi sia il soggetto donatario.
Nel caso di coniuge o parenti in linea retta è del 4% del valore dell'immobile eccedente una franchigia di un milione di euro, che si applica per ogni beneficiario.
Nel caso di parenti fino al quarto grado, di affini in linea retta e affini in linea collaterale fino al terzo grado  l'aliquota è del 6% senza alcuna franchigia.
Nel caso di altri soggetti l’aliquota sale all’8%, anche qui senza alcuna franchigia.

Ricordiamo che i parenti si definiscono in linea retta quando discendono l’uno dall’altro, come nel caso di figli, nipoti, pronipoti, e genitori, nonni, ecc.. Parenti fino al quarto grado sono anche i fratelli, i loro figli e nipoti, i prozii e i cugini di primo grado, detti in linea collaterale perché, pur avendo un ascendente comune, non discendono una dall'altra.
L’affinità è invece il vincolo che lega un coniuge e i parenti dell’altro coniuge.

Per gli immobili vanno poi pagate le imposte catastali e ipotecarie, pari, rispettivamente, all’1% e al 2% del valore dell’immobile.
Se la persona che si stabilisce nella casa ne usufruisce come prima casa le imposte hanno un valore fisso pari a 168 euro cadauna.

Vale la pena sottolineare che il valore da dichiarare corrisponde al valore catastale dell’immobile, che è molto inferiore al valore di mercato. Quindi, nella pratica, è possibile usufruire delle esenzioni dell’imposta anche per immobili di pregio.

A parte i costi fiscali, bisogna poi aggiungere i costi burocratici della pratica.
Il codice civile stabilisce, infatti, all’art. 782, che la donazione deve avvenire per atto pubblico e quindi è necessario rivolgersi ad un notaio. L’onorario può variare a seconda del professionista, a seconda della difficoltà della pratica e alla storia dell’immobile, che può avere avuto diversi passaggi di proprietà o essere sottoposto a ipoteche.

A questi onorari vanno poi aggiunte le spese tecniche per bolli, trascrizione presso i registri immobiliari e voltura catastale. C’è poi da effettuare l’autoliquidazione delle imposte il cui calcolo non sempre risulta semplice, per cui è necessario anche qui rivolgersi ad un professionista e pagarne la parcella.
 

arch. Carmen Granata