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Divisione della proprietà comune di immobiliCosa succede quando le parti che hanno in comproprietà un immobile decidono di attribuire a ciascuna di esse il titolo esclusivo di una porzione di fabbricato. |
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L'atto di divisione è uno strumento giuridico mediante il quale avviene la cessazione dello stato di comunione esistente tra più soggetti. Al contempo, si stabilisce l'attribuzione a ciascuno dei soggetti della proprietà esclusiva di una parte del bene comune, corrispondente per valore alla quota spettante di diritto.
Se pensiamo ad esempio ad un immobile, l’atto di divisione consiste nel passaggio dalla titolarità comune a più soggetti all’attribuzione per ogni soggetto di una parte ben definita del fabbricato, secondo la quota a lui spettante.
Si tratta di un caso molto comune. Pensiamo ad esempio ad un fabbricato che due coniugi defunti lasciano in eredità ai figli. Spesso capita che il fabbricato (ad esempio una corte o un edificio su vari piani) sia di dimensioni tali da poter essere diviso in più unità immobiliari.
Nel caso in cui si riesca a fare una suddivisione che rispecchi esattamente le quote spettanti ai vari soggetti (consideriamo ad esempio un fabbricato con appartamenti di uguale valore e in numero corrispondente a quello delle parti), si parla di semplice divisione e in questo caso l’atto è assoggettato all’imposta di registro con l’aliquota dell’1% e alle imposte catastale e ipotecaria in misura fissa.
Nelle divisioni di immobili non è raro, però, che la conformazione del fabbricato impedisca una suddivisione corrispondente in modo preciso alle quote spettanti a ciascun soggetto. In questa situazione individuare superfici di uguale dimensione sulle planimetrie è un’operazione priva di buonsenso. Quindi meglio ragionare sulla struttura dell’immobile e trovare soluzioni tecnicamente più appropriate, anche se squilibrate.
In questo caso è probabile che siano attribuiti ad uno o più condividenti beni per un valore complessivo eccedente quello a loro spettante. A questo punto la divisione sarà considerata vendita solo per quella parte eccedente la quota di diritto. Le parti che acquisiscono porzioni di fabbricato maggiori rispetto a quelle a loro spettanti compreranno di fatto quelle porzioni in più.
Quando la quota di fatto (cioè la quota che passa in proprietà ad una parte) supera del 5% la quota di diritto (cioè la quota che spetterebbe legittimamente alla medesima parte), si prevede l’applicazione dell’imposta sui trasferimenti e delle imposte ipotecaria e catastale con le normali aliquote.
arch. Sara Martinelli
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