Contratti di locazione

La Legge 9 dicembre 1998, n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo), entrata in vigore il 30 dicembre 1998,  detta la normativa utile da seguire in caso di locazioni ed immobili ad uso abitativo. Successivamente ad essa la  Legge 8 gennaio 2002, n. 2 ha apportato alcune modifiche in materia di contratto per la locazione degli immobili.

La legge sulle locazioni elimina di fatto sia la normativa dell'equo canone che dei patti in deroga.

Art.1 (Ambito di applicazione):

1. I contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, di seguito denominati contratti di locazione, sono stipulati o rinnovati, successivamente alla data di entrata in vigore della presente legge, ai sensi dei commi 1 e 3 dell'articolo 2.

2. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 4-bis, 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano:

a) ai contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai sensi della Legge 1° giugno 1939, n. 1089, o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che sono sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile qualora non siano stipulati secondo le modalità di cui al comma 3 dell'articolo 2 della presente legge;

b) agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale;

c) agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche.  (Comma così modificato dall' art. 2, lettera a, della Legge 8 gennaio 2002, n.2).

3. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 4-bis, 7 e 13 della presente legge non si applicano ai contratti di locazione stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio, ai quali si applicano le disposizioni di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile. A tali contratti non si applica l'articolo 56 della legge 27 luglio 1978, n. 392. (Comma così modificato dall' art. 2, lettera a, della Legge 8 gennaio 2002, n.2).

4. A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta.

Contratti di locazione
 

Le possibilità  contrattuali degli immobili adibiti ad uso abitativo sono suddivise in due possibili forme come previsto dalla legge: contratti di libero mercato e contratti concentrati.

I primi contratti si stabiliscono sulla contrattazione libera tra il locatore ed il proprietario. L’Art.2 stabilisce che le parti possono stipulare contratti di locazione per un periodo non inferiore a quattro anni decorsi i quali essi possono essere rinnovati per ulteriori quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3.

L’Art.3 (disdetta del contratto da parte del locatore) stabilisce che:

1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:

a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;

c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;

f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

L’Art.2 prevede anche che, alla seconda scadenza del contratto, entrambe le parti, possono chiedere sia il rinnovo, previo nuove condizioni, che la disdetta dello stesso comunicando, tramite raccomandata, la propria intenzione in merito.  La comunicazione va effettuata sei mesi prima della scadenza. Il ricevente deve, sempre a mezzo raccomandata, trasmettere la propria decisione entro e non oltre sessanta giorni dalla ricezione. In caso di mancata risposta il rinnovo si riterrà scaduto e la cessazione della locazione terminerà il giorno di scadenza del contratto stesso.

I contratti a libero mercato prevedono un canone libero ma soprattutto nessuna agevolazione fiscale per il proprietario. L’Irpef verrà calcolato sull’85% del canone percepito. I contratti concentrati invece saranno stabiliti

I contratti concentrati sono invece stipulati tenendo conto di alcuni massimi e minimi determinati su accordi precisi stabiliti tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori.

Tre le possibilità contrattuali: ad uso abitativo concordato, ad uso transitorio e ad uso di studenti universitari.

L’Art.5 stabilisce le regole da seguire in caso di locazione transitoria e stipule particolari per studenti anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla presente legge per soddisfare le particolari esigenze delle parti.

I comuni con sede universitaria o con presenza di corsi distaccati possono, in accordo con i comuni limitrofi, promuovere specifici accordi locali per i canoni di locazione di immobili ad uso abitativo atti ad accogliere studenti.

L’affitto concordato, non può avere durata inferiore ai tre anni, (unica eccezione di quello relativo all’articolo 5) e prevede la possibilità di proroga per altri due anni.  prevede una durata contrattuale di tre anni, se alla prima scadenza del contratto le parti concordano sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. il valore del canone è stabilito tra le organizzazioni maggiormente rappresentative della Proprietà e degli Inquilini di concerto con le Istituzioni interessate (Ministero dei Lavori Pubblici e Comuni). Questo canale è il solo che prevede sgravi fiscali per la Proprietà e per gli Inquilini che risiedono nei Comuni ad alta tensione abitativa.

Il Capo IV  (Misure di sostegno al mercato delle locazioni) Art.8 (Agevolazioni fiscali) prevede difatti agevolazioni sia per il proprietario dell’immobile che per l’inquilino.  

Il proprietario avrà difatti una imposta di registro ridotta del 30%, Irpef sul 59,5% del canone annuo e l’Ici ridotta a seconda del comune in cui si trova l’immobile.

Gli inquilini, se il reddito non supera i  € 15.493,71 € la detrazione dell’Irpef è di € 495,80, se il reddito è compreso tra € 15.493,71 e € 30.987,41, la detrazione è di € 247,90.

Alla scadenza del secondo rinnovo, per canoni concordati, entrambe le parti possono attivare la procedura di rinnovo a nuove condizioni.

Per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

Il contratto di affitto ad uso transitorio, ovvero con una durata compresa tra i sei ed i trentasei mesi, segue le direttive imposte dagli accordi territoriali.

La Legge 9 dicembre 1998, n. 431 e la successiva Legge 8 gennaio 2002, n. 2, si applicano dunque a tutte le locazioni abitative senza vincoli relativi all’anno di costruzione. L’eccezione (Art.1) sarà fatta per immobili vincolati dalla Legge 1 giugno 1939 n°1089, per le abitazioni di tipo signorile (categoria catastale A1), per le ville (categoria catastale A8), per i castelli ed per i palazzi eminenti (categoria catastale A9), per gli alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica costruiti o acquisiti con tale finalità dagli Istituti Autonomi Case Popolari, dagli Enti locali e da altre Pubbliche Amministrazioni, e quelli utilizzati per il turismo stagionale di breve periodo.

arch. Monica Pezzella