Il si' della Camera al decreto legislativo per il federalismo municipale introduce diverse novita' che riguardano la tassazione degli immobili, tra cui una delle principali e' l'entrata in vigore della cosiddetta cedolare secca sugli affitti di immobili ad uso abitativo, che arriva dopo lunghi mesi di discussione e diverse indiscrezioni sulle possibili aliquote da applicare.
La tassa consiste in un prelievo fisso del 21% per i canoni liberi, quelli definiti 4+4 per la loro durata, e del 19% per quelli agevolati, stipulati sulla base di contratti-tipo definiti in sede locale tra organizzazioni dei proprietari e degli inquilini (3+2 per la loro durata inferiore), che andrà a sostituire la tassazione Irpef e dell'imposta di registro e di bollo, e l’addizionale Irpef regionale.
La nuova tassa, insieme ad un inasprimento delle sanzioni previsto per chi non registra i contratti d’affitto, dovrebbe servire a contrastare l’evasione dovuta al fenomeno degli affitti in nero.
Le sanzioni riguarderanno anche i contratti che riportano somme inferiori a quelle effettivamente percepite o quelli di comodato fittizio.
Se, infatti, il canone derivante dalla locazione di immobili ad uso abitativo non è indicato nella dichiarazione dei redditi, la sanzione applicata varia dal 240% al 480% dell'Irpef evasa.
Per l'indicazione in misura inferiore a quella effettiva la sanzione può andare dal 200% al 400%.
Sono comunque assoggettabili a questo tipo di imposta, anche i contratti di locazione per periodi non superiori a 30 giorni all’anno, per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione.
A prima vista si tratta di un alleggerimento fiscale, perché le aliquote fisse andranno a sostituire un sistema di tassazione che prevedeva di sommare i redditi da canoni di locazione ad altri redditi e di tassarli con le normali aliquote progressive.
Tuttavia l’applicazione delle nuove aliquote resta facoltativa, perché il nuovo regime potrebbe non essere conveniente per tutti i proprietari.
Infatti anche se l’aliquota Irpef ordinaria più bassa, prevista per chi ha un reddito inferiore ai 15.000 euro l’anno, è del 23%, con questa è possibile usufruire di detrazioni e deduzioni d’imposta che con la cedolare secca non sono possibili, per cui potrebbe essere più conveniente il regime ordinario.
E’ facile inoltre immaginare che questo tipo di tassazione favorisce soprattutto i ricchi proprietari, che hanno un reddito costituito da numerosi canoni di locazione, per i quali con la cedolare si può avere un risparmio notevole, mentre per il proprietario di un singolo immobile spesso la differenza tra i due regimi è veramente irrisoria.
Ad ogni modo, anche nel caso in cui si optasse per la cedolare secca il reddito complessivo sottoposto a tassazione non può essere inferiore a quello catastale.
Inoltre la cedolare impedisce al proprietario di aumentare l’affitto anche con i naturali aggiornamenti Istat, anche se previsti dal contratto, per cui un canone può restare congelato per lungo tempo, anche a fronte dell’aumento dei costi di mercato.
In questo caso, però, la notizia può essere positiva per gli affittuari. La legge prevede che, il locatore che intende avvalersi della cedolare secca, deve preventivamente dare comunicazione scritta al conduttore della rinuncia agli aggiornamenti, tramite raccomandata.
Come per le altre imposte si prevede il pagamento in due soluzioni: un acconto e un saldo, il primo dei quali, è pari all’85% del dovuto per il 2011 e al 95% per il 2012.
Sarà l’Agenzia delle Entrate che, entro 90 giorni dall’emanazione del decreto da parte del Consiglio dei Ministri, stabilirà le scadenze e le modalità di opzione per il nuovo regime.
arch. Carmen Granata
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