Locazione parziale di un immobile
In tempi di crisi economica, un modo per rendere meno gravosa la rata del mutuo pare essere quello di affittare ad estranei una o più stanze del proprio alloggio, tendenza che sta diventando sempre più diffusa. In questo caso si parla di locazione parziale di un immobile.
Si tratta di una scelta che può essere effettuata direttamente dal proprietario o dall'inquilino che decide di subaffittare una parte dell'alloggio, purchè, però, il contratto principale lo consenta.
Purtroppo questi affitti sono spesso fatti in nero, ma questa scelta, piuttosto che costituire un risparmio, può rivelarsi controproducente, perché il proprietario può essere denunciato dal conduttore all'Agenzia delle Entrate ed essere obbligato a stipulare un regolare contratto di durata 4+4 con riduzione dell'importo del canone di locazione fino al 90%.
Per mettersi quindi in regola è consigliabile registrare un regolare contratto.
La normativa da rispettare, infatti, è la stessa dettata per la locazione dell'intero immobile.
Naturalmente, anche se si affitta una sola stanza dell'alloggio, essa deve essere idonea all'abitazione, per cui bisogna concedere l'uso del bagno e della cucina, e di elettricità, riscaldamento, telefono e televisione.
Per tutelare la rispettiva privacy, quindi, piuttosto che affittare una singola stanza, si preferisce frequentemente affittarla se provvista di ingresso e bagno autonomi, e dotandola di un frigorifero e di un piccolo angolo cottura.
Un aspetto importante da considerare, poi, che viene spesso sottovaluto, è quello di fare un'adeguata distinzione tra subaffitto ed ospitalità. Infatti capita che, quando si accoglie una persona a titolo gratuito, si pensi che si tratta di semplice ospitalità. Invece, se la permanenza diventa prolungata si può configurare come un vero e proprio subaffitto.
Non esiste comunque un tempo massimo oltre il quale questa permanenza può definirsi prolungata. Spetterà al giudice stabilirlo, nel caso in cui si ricorra alle vie legali.
Quindi, la cosa migliore da fare nel caso in cui si ospiti qualcuno per lungo tempo, è quella di informare tempestivamente il locatore.
Che tipo di contratto è necessario per l'affitto di una sola stanza?
Per affittare una sola stanza del proprio appartamento si possono stipulare vari tipi di contratto: da quello transitorio a quello libero 4+4 o quello convenzionato 3+2.
Ma siccome la locazione di una sola stanza è a volte una scelta momentanea, è consigliabile adottare il contratto del tipo definito transitorio, regolamentato dalla legge 431 del 1998, che viene di solito utilizzato per la locazione a studenti fuori sede e che ha una durata inferiore ad un contratto tradizionale, che può andare da un mese a 18 mesi.
Infatti, può verificarsi, ad esempio, la circostanza di avere una stanza temporaneamente libera per un figlio che è andato a studiare all'estero, ma non ci si vorrà trovare con un inquilino in casa al suo ritorno. Oppure si può scegliere di subaffittare per far fronte ad una difficoltà economica momentanea, per poi ritornare ad occupare la casa per intero in un secondo momento.
Tuttavia se si sceglie questo tipo di contratto è importante specificare i motivi della transitorietà che devono essere veritieri, per cui vanno allegati i documenti che la attestano. Ad esempio se i motivi sono legati a trasferimenti per lavoro o al corso di studi, va allegata la documentazione relativa.
Il contratto può essere rinnovato, non oltre i 18 mesi, ma questo tipo di locazione prevede una clausola contrattuale, secondo cui la transitorietà deve essere confermata a ridosso della scadenza con l'invio di una raccomandata con avviso di ricevimento. Se ciò non avviene, l'inquilino può chiedere l'annullamento del contratto transitorio e la sua formulazione in forma di contratto di natura libera (quindi con durata 4+4).
Lo schema tipo del contratto è contenuto negli allegati C e D del Dm 30/12/02, ai quali è consigliabile attenersi. Particolare attenzione deve essere riservata alla descrizione dell'immobile, del quale conviene allegare una planimetria, nella quale verranno evidenziati chiaramente i confini della stanza oggetto della locazione. Nel contratto sarà inoltre definita la modalità di utilizzo degli spazi comuni e la ripartizione di eventuali spese.
Per questo tipo di contratto è previsto un canone libero, tranne in alcune città, soprattutto capoluoghi di provincia e comuni limitrofi, dove viene posto un limite, per il quale l'importo non può essere superiore di oltre il 20% rispetto al canone concordato.
Purtroppo questi affitti sono spesso fatti in nero, ma questa scelta, piuttosto che costituire un risparmio, può rivelarsi controproducente, perché il proprietario può essere denunciato dal conduttore all'Agenzia delle Entrate ed essere obbligato a stipulare un regolare contratto di durata 4+4 con riduzione dell'importo del canone di locazione fino al 90%.
Infatti, può verificarsi, ad esempio, la circostanza di avere una stanza temporaneamente libera per un figlio che è andato a studiare all'estero, ma non ci si vorrà trovare con un inquilino in casa al suo ritorno. Oppure si può scegliere di subaffittare per far fronte ad una difficoltà economica momentanea, per poi ritornare ad occupare la casa per intero in un secondo momento.
