In un momento di recessione economica come quella che si sta vivendo, il sogno di acquistare una casa e', in certi casi, una vera e propria chimera.
Con la crisi del settore edilizio c'e' chi e' disposto, pur di fare cassa, a vendere un alloggio anche a prezzi inferiori rispetto a quelli di mercato.
Bisogna pero' ricordare che, a volte, dietro il buon affare si nasconde qualche insidia.
Si pone ad esempio il caso in cui il venditore sia una società in aria di fallimento ma che, al momento della stipula del rogito, non vi sia nessuna segnalazione di pignoramento, presso l’Ufficio del Registro, del bene oggetto di compravendita.
In questo caso, se, nell’arco dei due anni successivi all’atto di acquisto, si dispone il fallimento dell’imprenditore, il Curatore può con la revocatoria ottenere l’annullamento del trasferimento immobiliare in modo di far rientrare il cespite tra i beni disponibili per il ristoro dei creditori.
Questo comporterà conseguentemente la perdita della nuda proprietà e la quasi impossibilità di recuperare le somme già trasferite in quanto, paradossalmente, l’acquirente dovrebbe intentare causa ed eseguire pignoramenti esecutivi ad un soggetto già privo di qualsiasi bene perché fallito.
Rimanendo sempre all’interno di questo ambito, l’unico modo certo di realizzare un buon affare ed acquisire un immobile a prezzi concorrenziali, è di partecipare ad un’Asta Giudiziaria (pur con tutte le cautele necessarie, atteso che si acquista il bene nello stato giuridico e di fatto in cui si trova).
In questo caso il soggetto si aggiudicherà un alloggio pulito, dove nessuno potrà avanzare richieste economiche, compreso lo Stato, e con un risparmio economico derivato dall’assenza di spese notarili e di consulenze per mediazione immobiliare.
L’unico problema è che, per tali operazioni, la liquidità deve essere immediata.
Al di là del fattore puramente formale si deve scontare un altro passaggio obbligato che riguarda l’esatta conoscenza dello stato di consistenza dell’immobile al fine di valutare la convenienza economica della partecipazione all’asta giudiziaria.
Questa informazione viene data dalla perizia tecnica stilata dal professionista incaricato dal Giudice (tanto nell’esecuzione immobiliare quanto nella procedura fallimentare) che, sinteticamente, conterrà le seguenti note:
- descrizione esatta dello stato dell’immobile e di tutte le pertinenze;
- stato di manutenzione dell’immobile e degli impianti;
- rendita, dati catastali ed eventuali tabelle millesimali;
- presenza di diritti di terzi;
-verifica della conformità urbanistica ed eventuali irregolarità edilizie con l’indicazione delle spese occorrenti per condonare;
- verifica dell’esistenza di eventuali locatari e del tipo di contratto stipulato;
- accertamento del reale possesso del bene;
- valore attuale dell’immobile alla luce di valori correnti sul mercato.
È possibile tuttavia, in caso di nomina di un custode giudiziario, procedere ad una visita sui luoghi per constatare l’esatto stato dell’alloggio.
Un aspetto da considerare riguarda il tempo che generalmente trascorre tra il periodo in cui viene eseguita la perizia, e di conseguenza la valutazione economica del bene, e quello fissato per l’asta.
Visto che in qualche caso l’intervallo temporale può essere di qualche anno, ne consegue che la stima economica sia commercialmente più vantaggiosa rispetto a quella attuale.
Bisogna segnalare infine che, in caso di asta deserta, il prezzo base subisce una decurtazione pari al 20 per cento del totale.
Le informazioni sulle case poste all'asta sono reperibili direttamente presso i Tribunali o consultando i vari siti specializzati su internet.
arch. Emanuele Distefano
IMMOBILIARE
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